ด้วยเหตุนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์จึงได้เสนอให้แก้ไขระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็ก แคบ และสลับกัน เพื่อให้มีรายละเอียดตามข้อ n วรรค 3 มาตรา 124 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567
ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ อ้างอิงกรณีของนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ก่อนปี 2551 นครโฮจิมินห์ได้ออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการ "รวบรวม" พื้นที่ดินที่รัฐเป็นผู้บริหารจัดการ หรือที่รัฐมอบหมายให้บริหารจัดการ ("ที่ดินสาธารณะ") ที่กระจัดกระจาย "สลับกัน สลับกัน" และไม่สม่ำเสมอในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ไม่มีสิทธิ์ที่จะแยกออกเป็นโครงการอิสระเพื่อดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หรือเสนอราคาโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุน)
ในระยะแรกเมืองได้อนุญาตให้มีการ “แลกเปลี่ยน” ได้ 8% จากนั้นค่อยๆ เพิ่มขึ้นเป็น 10%, 12%, 15% ของที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินธุรกิจของโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานให้รัฐใช้หรือ “ประมูล” เพื่อเก็บเข้างบประมาณแผ่นดิน
ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิธีการดังกล่าวข้างต้นของนครโฮจิมินห์นั้นเข้าใจง่าย นำไปปฏิบัติได้ง่าย และรับรองรายได้งบประมาณของรัฐ แต่ไม่ได้นำไปปฏิบัติตั้งแต่ปี 2551 อย่างไรก็ตาม ในบริบทปัจจุบัน ด้วยบทบัญญัติในข้อ n วรรค 3 มาตรา 124 ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ก็สามารถนำไปปฏิบัติได้ในปัจจุบัน
ข้อดีของกลไกการ “สับเปลี่ยน” คือ เข้าใจง่าย ทำง่าย และเป็นแหล่งที่มาของที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเพื่อประกอบการของโครงการที่รัฐสามารถนำไปใช้โดยตรงหรือมอบให้ศูนย์ประมูลทรัพย์สินของรัฐดำเนินการประมูลได้ ทำให้เป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญต่องบประมาณแผ่นดิน
ในเวลาเดียวกัน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ยังเชื่อว่าโซลูชัน “การแลกเปลี่ยน” ยังส่งเสริมทรัพยากรที่ดินซึ่งเป็นพื้นที่ “ที่ดินสาธารณะ” “แทรกอยู่” ในโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามกลไกของตลาดอีกด้วย
ประเด็นที่ต้องพิจารณาคือกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับ "อัตราแลกเปลี่ยน" ที่สมเหตุสมผล เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ทรัพยากรที่ดิน
เกี่ยวกับประเด็นนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เสนอให้ให้ความสำคัญในการกำกับดูแล “พื้นที่แลกเปลี่ยนที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐหรือการบริหารจัดการมอบหมาย (ที่ดินสาธารณะ) ที่ตั้งอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 17% (หรือ 18%) ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ของโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐาน”
พื้นฐานของข้อเสนอนี้คือการวางแผนรายละเอียดในมาตราส่วน 1/500 ของโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันมักกำหนด "อัตราส่วนที่ดินที่อยู่อาศัย" เพียงประมาณ 25-38% สำหรับโครงการอาคารสูงเท่านั้น ประมาณ 45-50% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์; ประมาณ 50-60% สำหรับโครงการวิลล่า โดยเฉพาะโครงการบ้านสวน “อัตราส่วนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย” ต่ำมาก อยู่ที่ประมาณ 10-15% เท่านั้น
ทราบกันว่าเอกสารที่ให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาควบคุมราคาที่ดินของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์จะถูกส่งไปยังนายกรัฐมนตรีและกระทรวงที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และกระทรวงยุติธรรม
ที่มา: https://daidoanket.vn/tp-hcm-de-xuat-sua-luat-lien-quan-den-thua-dat-sieu-nho-10280895.html
การแสดงความคิดเห็น (0)