ค้นหาโซลูชั่นอสังหาฯเพิ่มเติม

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกหลายประการ สะท้อนให้เห็นจากการฟื้นตัวของอุปทาน ราคาขาย และความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อ พร้อมกันนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจต่างๆ มากมายก็สร้างชื่อเสียงผ่านกิจกรรมเฉพาะต่างๆ ที่สร้างพลังใหม่ๆ ให้กับตลาด

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

ตามรายงานของ Savills Vietnam ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 อพาร์ตเมนต์ราคาเกิน 4 พันล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด โดยเฉพาะราคาอพาร์ทเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ยังคงบันทึกการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ในกรุงฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 ไปสู่ราคาเฉลี่ย 69 ล้านดองต่อตร.ม. ในขณะเดียวกันในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ทเมนท์ใหม่สูงถึง 68 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นบ่งบอกถึงความร้อนแรงและความต้องการที่สูงของตลาด

โครงการอพาร์ทเมนต์หรูเปิดใหม่ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก โดยมีอัตราการดูดซับสูงถึง 60-80% โครงการนี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มอุปทานในตลาดเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมากด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยและการเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวกสบาย

บริษัทขนาดใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ อาทิ Vingroup, Novaland, Sun Group... ต่างก็มีความก้าวหน้าอย่างมากในการดำเนินโครงการและส่งเสริมการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ ตัวอย่างทั่วไปคือ Hoa Binh Construction Group Corporation หนึ่งในผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ที่สุดในภาคการก่อสร้าง ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคารเพื่อการลงทุนและการพัฒนาแห่งเวียดนาม (BIDV) ด้วยการขยายวงเงินสินเชื่อสูงสุดถึง 4,000 พันล้านดอง สิ่งนี้ไม่เพียงช่วยให้ Hoa Binh เอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากได้เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณเชิงบวกของการฟื้นตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ด้วย

โครงการซูเปอร์โปรเจคของ Aqua City (Dong Nai) และ NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) ในเครือ Novaland Group ได้มีการบันทึกการฟื้นตัวในระดับหนึ่งโดยมีปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากที่ปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขในที่สุด

การเปลี่ยนแปลงเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 9 เดือนแรกของปี 2567 ไม่ได้มาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความต้องการที่แท้จริงของประชาชนเท่านั้น แต่ยังมาจากการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายอีกด้วย การประกาศใช้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้สร้างช่องทางทางกฎหมายที่โปร่งใสยิ่งขึ้นสำหรับธุรกิจและนักลงทุน ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน ขั้นตอนการอนุญาต และการอนุมัติสถานที่ ได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งช่วยลดอุปสรรคทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักพบเจอ

ตัวอย่างเช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตให้สร้างห้องใต้ดินที่ถูกรื้อออก มติที่ 3803/QD-UBND และมติที่ 3804/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เป็นพื้นฐานสำหรับการอนุมัติแผนแม่บทเพื่อมุ่งสู่การดำเนินการปรับปรุงใบอนุญาตการก่อสร้างสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้เสร็จสิ้น... คาดว่าด้วยมติดังกล่าว ปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์จะค่อยๆ ได้รับการแก้ไข

นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ที่ควบคุมราคาที่ดินได้ขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ มากมายที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันเมืองนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาการเงินที่ดินประมาณ 200 โครงการ ในปี 2567 นครโฮจิมินห์จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการ 36 โครงการ และออกใบรับรองประมาณ 17,500 ใบ

พื้นที่มุมหนึ่งในเขตเมืองอควาซิตี้ (305 ไร่) ของกลุ่มโนวาแลนด์ กำลังทยอยแก้ไขปัญหาอยู่ ภาพ: NGUYEN TUAN

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็วๆ นี้ การที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายระบุว่าการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งนายยังคงล่าช้ากว่าในจังหวัดใกล้เคียงนั้น นายโว ทัน ดึ๊ก ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้เน้นย้ำว่าจะให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกกับการขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนการแบ่งเขต C4 ในเมืองเบียนหว่า การแบ่งส่วนนี้ครอบคลุมพื้นที่สูงสุดถึง 1,500 เฮกตาร์ โดยมีโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ พื้นที่พักอาศัยและเขตเมืองขนาดใหญ่ เช่น เขตพักอาศัย Long Hung (227 เฮกตาร์) พื้นที่บริการเชิงพาณิชย์ Phuoc Hung Islet ในเมือง (286 เฮกตาร์) ซึ่งลงทุนโดย DonaCoop พื้นที่เขตเมือง Dong Nai Waterfront (170 เฮกตาร์) โดย Nam Long Investment Joint Stock Company และพื้นที่เขตเมือง Aqua City (305 เฮกตาร์) โดย Novaland Group

นอกจากนี้ นโยบายสินเชื่อของธนาคารรัฐยังมีส่วนช่วยรักษาเสถียรภาพตลาดอีกด้วย รายงานของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ระบุว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567 สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.6% โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 10.3% โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.2% สิ่งนี้แสดงถึงการสนับสนุนระบบการเงินต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

ดร. คาน แวน ลุค หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวในเชิงบวกอย่างเป็นทางการแล้ว เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง อัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมได้ และนโยบายทางกฎหมายที่ได้รับการปรับปรุงดีขึ้นเรื่อยๆ ได้สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดต่อไป

ความยากลำบากและความท้าทายยังคงอยู่

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของกฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ หากไม่มีการแก้ไขข้อบกพร่องในระยะยาวก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น

ตามที่กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ประเด็นสำคัญที่สุดประการหนึ่งของกฎหมายที่ดินปี 2567 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเก่า แต่รายการราคาที่ดินจะได้รับการปรับปรุงเป็นประจำทุกปี โดยกำหนดราคาที่ใกล้เคียงกับตลาด นั่นหมายความว่าต้นทุนลงทุนในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% การเปลี่ยนแปลงนี้อาจก่อให้เกิดปัญหาต่อทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ในทางกลับกัน ถ้าไม่มีการบังคับใช้รายการราคาที่ดินใหม่อย่างเคร่งครัด ก็จะเปิดโอกาสในการเก็งกำไรและการจัดการตลาด ส่งผลให้โอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไม่เท่าเทียมกันมากขึ้นระหว่างชนชั้นทางสังคมต่างๆ

ข้อเสนอสำคัญอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาเก็บภาษีผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก แต่ต้องยึดหลักการสร้างคุณค่าให้กับสังคมด้วย ดร. เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เน้นย้ำว่า การจัดเก็บภาษีไม่ควรขึ้นอยู่กับจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของเพียงอย่างเดียว แต่ควรขึ้นอยู่กับจุดประสงค์การใช้งานด้วย ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับชุมชนไม่ควรผูกพันตามนโยบายภาษีนี้

นางสาวโด ทู ฮัง กรรมการบริหารบริษัท Savills Hanoi กล่าวว่าการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองนั้นต้องมีการเตรียมการอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสอดคล้องกันทั่วประเทศ หากไม่มีการประสานงานกันในระบบการจัดการและมาตรการทางเทคนิค เช่น ธุรกรรมการธนาคารและการแสดงรายการสินทรัพย์ การจัดเก็บภาษีจะไม่บรรลุผลตามที่ต้องการ และอาจถึงขั้นกระทบต่อตลาดได้

ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นคือความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ในปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยยังมีน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เหมาะกับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อควบคุมตลาด กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ยกเลิกการปิดกั้นการจัดหาอสังหาริมทรัพย์โดยการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการที่หยุดชะงัก ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการเปิดตัวโครงการใหม่

นางสาวโฮ ทิ ทู มาย กรรมการบริหารบริษัท เวียดนาม เฮาส์ซิ่ง (ฮานอย) เปิดเผยว่า หากไม่มีมาตรการเด็ดขาดจากรัฐบาลและบริษัทต่างๆ ในการเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัด ตลาดจะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้าน และ "ราคาที่สูงเกินจริง" อาจนำไปสู่ภาวะไม่มั่นคงในตลาดทั้งหมดได้

เข้มงวดกฎเกณฑ์การประมูลที่ดิน

วิธีการที่สำคัญอย่างหนึ่งในการพัฒนารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่องบประมาณแผ่นดินคือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้าง มองว่าการจัดสรรที่ดินและให้เช่าโดยการประมูลจะมีข้อเสียจำกัด ช่วยลดสถานการณ์การขอ-ให้ และเพิ่มรายได้ อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้ยังเผชิญกับข้อจำกัดมากมาย โดยทั่วไปคือปรากฏการณ์ของ "นายหน้าประมูล" ที่สมคบคิดกันสร้าง "ราคาเสมือน" เพื่อจัดการตลาด

เพื่อแก้ไขประเด็นด้านลบในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้เพิ่มจำนวนเงินมัดจำเมื่อเข้าร่วมการประมูลและลดระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูล เพื่อป้องกันพฤติกรรมเก็งกำไรและสร้างระดับราคาเสมือนจริง กฎระเบียบดังกล่าวช่วยลดจำนวนผู้เข้าร่วมการประมูลที่ซื้อและขายต่อเพื่อแสวงหากำไร โดยจะมีเพียงผู้ที่มีความต้องการแท้จริงเท่านั้นที่เข้าร่วม

วันนี้รายการทอล์คโชว์ “เจาะตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568”

รายการทอล์คโชว์ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ลาวดง จะจัดขึ้นในเวลา 8.00 น. วันที่ 10 ตุลาคม ที่ห้องโถงชั้น 2 ของหนังสือพิมพ์ลาวดง เลขที่ 123-127 Vo Van Tan แขวง Vo Thi Sau เขต 3 นครโฮจิมินห์ ถือเป็นโอกาสสำหรับหน่วยงานจัดการ ธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญในการคิดหาแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดในอนาคต

การสัมมนาจะเน้นเนื้อหาต่อไปนี้: สถานะปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์และคาดการณ์ในอนาคต ผลกระทบของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการบังคับใช้เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้กฎหมาย ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับบัญชีราคาที่ดินและภาษี...

ที่มา: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm