ค้นหาโซลูชันเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้เห็นพัฒนาการเชิงบวกมากมาย สะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวของอุปทาน ราคาขาย และความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อ นอกจากนี้ โครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้สร้างผลงานที่เป็นรูปธรรม นำมาซึ่งความมีชีวิตชีวาใหม่ให้กับตลาด

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

จากรายงานของ Savills Vietnam พบว่า ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 อพาร์ตเมนต์ที่มีราคามากกว่า 4 พันล้านดง คิดเป็น 70% ของยอดขายอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด ที่น่าสังเกตคือ ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ยังคงเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ในฮานอย ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่เพิ่มขึ้น 6% เฉลี่ยอยู่ที่ 69 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่สูงถึง 68 ล้านดง/ตารางเมตร การเพิ่มขึ้นของราคาดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการและความคึกคักของตลาด

โครงการคอนโดมิเนียมหรูที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ได้รับความสนใจจากลูกค้าอย่างมาก โดยมีอัตราการขายสูงถึง 60%-80% โครงการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มอุปทานในตลาด แต่ยังดึงดูดผู้อยู่อาศัยจำนวนมากด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย ​​สิ่งอำนวยความสะดวก และการคมนาคมที่สะดวกสบาย

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น Vingroup, Novaland และ Sun Group ได้ก้าวหน้าอย่างมากในการดำเนินโครงการและการขยายธุรกิจ ตัวอย่างที่สำคัญคือ กลุ่มบริษัทก่อสร้าง ฮวาบิ่ญ ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ที่สุด ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารเพื่อการลงทุนและการพัฒนาแห่งเวียดนาม (BIDV) ด้วยวงเงินสินเชื่อสูงถึง 4,000 ล้านดองเวียดนาม สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ฮวาบิ่ญเอาชนะความยากลำบากได้เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณที่ดีของการฟื้นตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ด้วย

โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการของกลุ่มบริษัท โนวาแลนด์ รวมถึงอควาซิตี้ (ดงไน) และโนวาเวิลด์ฟานเถียต (ฟานเถียต) ได้แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในระดับหนึ่ง โดยมีการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องหลังจากอุปสรรคทางกฎหมายได้รับการแก้ไขไปทีละน้อย

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2024 ไม่ได้เกิดจากเพียงแค่การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและความต้องการที่แท้จริงจากประชาชนเท่านั้น แต่ยังเกิดจากการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายด้วย การประกาศใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้สร้างกรอบกฎหมายที่โปร่งใสมากขึ้นสำหรับธุรกิจและนักลงทุน กฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน ขั้นตอนการออกใบอนุญาต และการเวนคืนที่ดินได้รับการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งช่วยลดอุปสรรคทางกฎหมายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักพบเจอ

ตัวอย่างเช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เคยประสบปัญหาเกี่ยวกับการขออนุญาตก่อสร้างชั้นใต้ดิน ซึ่งได้รับการแก้ไขแล้ว โดยมติที่ 3803/QD-UBND และ 3804/QD-UBND ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เป็นพื้นฐานในการอนุมัติแผนผังพื้นที่โดยรวม ส่งผลให้การปรับปรุงและแก้ไขใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เสร็จสมบูรณ์... ด้วยมติเหล่านี้ คาดว่าอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์จะค่อยๆ ถูกขจัดออกไป

นายเหงียน โต๋น ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน ได้แก้ไขปัญหาหลายประการที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ยังไม่ได้คำนวณสำหรับโครงการต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 200 โครงการที่มีปัญหาด้านการเงินที่ดิน ในปี 2024 นครโฮจิมินห์จะแก้ไขปัญหาเหล่านี้สำหรับ 36 โครงการ และออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินประมาณ 17,500 ใบ

ส่วนหนึ่งของพื้นที่พัฒนาเมืองอควาซิตี้ (305 เฮกตาร์) ซึ่งพัฒนาโดยกลุ่มบริษัทโนวาแลนด์ กำลังค่อยๆ แก้ไขอุปสรรคต่างๆ ภาพ: เหงียน ตวน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อไม่นานมานี้ นายโว ตัน ดึ๊ก ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนาย ได้เน้นย้ำว่า การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งนายนั้นล่าช้ากว่าจังหวัดใกล้เคียง จึงจะให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับแผนผังเมือง C4 ในเมืองเบียนฮวาเป็นลำดับแรก แผนผังเมืองนี้ครอบคลุมพื้นที่มากถึง 1,500 เฮกตาร์ ซึ่งประกอบด้วยโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง เช่น โครงการที่อยู่อาศัยลองฮุง (227 เฮกตาร์) โครงการพาณิชย์และบริการบนเกาะฟือกฮุง (286 เฮกตาร์) ที่ลงทุนโดยโดนาคูป โครงการริมน้ำด่งนาย (170 เฮกตาร์) โดยบริษัทนัมลองอินเวสต์เมนต์คอร์ปอเรชั่น และโครงการเมืองอควาซิตี้ (305 เฮกตาร์) โดยกลุ่มบริษัทโนวาแลนด์

นอกจากนี้ นโยบายสินเชื่อจากธนาคารกลางเวียดนามยังมีส่วนช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพ จากรายงานของธนาคารกลางเวียดนาม ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567 การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.6% โดยสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 10.3% และที่สำคัญคือ สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเพิ่มขึ้น 1.2% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการสนับสนุนของระบบการเงินต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และยังช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านอีกด้วย

ดร. คาน วัน ลุก หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ช่วงฟื้นตัวในเชิงบวกอย่างเป็นทางการแล้ว สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง อัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมได้ และนโยบายทางกฎหมายที่ค่อยๆ ดีขึ้น ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งรถไฟฟ้าใต้ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของตลาดต่อไป

ความยากลำบากและความท้าทายยังคงมีอยู่

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ที่เพิ่งมีผลบังคับใช้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายหลายประการ หากไม่มีมาตรการที่เหมาะสม ปัญหาเหล่านี้จะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นจากข้อบกพร่องที่มีมานาน

ตามข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้าง หนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุดของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเดิม โดยจะมีการปรับปรุงรายการราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี เพื่อกำหนดราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ซึ่งหมายความว่าต้นทุนการลงทุนในการก่อสร้างและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15%-20% การเปลี่ยนแปลงนี้อาจสร้างความยากลำบากให้กับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน ในทางกลับกัน หากไม่มีการบังคับใช้รายการราคาที่ดินใหม่โดยเคร่งครัด ก็จะสร้างโอกาสให้เกิดการเก็งกำไรและการปั่นราคาในตลาด นำไปสู่ความเหลื่อมล้ำในโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านระหว่างชนชั้นทางสังคมต่างๆ มากขึ้น

ข้อเสนอสำคัญอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาเก็บภาษีจากผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง แต่ควรยึดหลักการสร้างมูลค่าให้แก่สังคมเป็นสำคัญ ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามและประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เน้นย้ำว่า การเก็บภาษีไม่ควรพิจารณาจากจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองเพียงอย่างเดียว แต่ควรพิจารณาถึงวัตถุประสงค์ในการใช้งานด้วย ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าและสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ชุมชน ไม่ควรถูกผูกมัดด้วยนโยบายภาษีนี้

คุณโด ทู ฮาง กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย เชื่อว่า การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองนั้น จำเป็นต้องมีการเตรียมการอย่างละเอียดถี่ถ้วนและสร้างความสม่ำเสมอทั่วประเทศ หากขาดความสม่ำเสมอในระบบการจัดการและมาตรการทางเทคนิค เช่น ธุรกรรมทางธนาคารและการแจ้งทรัพย์สิน การเก็บภาษีจะไม่ประสบผลสำเร็จตามที่ต้องการ และอาจส่งผลกระทบต่อตลาดได้

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นคือความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ปัจจุบันอุปทานที่อยู่อาศัยต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับอุปสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำ เพื่อควบคุมตลาด กระทรวงการก่อสร้างจึงเสนอให้ปลดล็อกอุปทานอสังหาริมทรัพย์โดยการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการที่หยุดชะงัก และส่งเสริมการเปิดตัวโครงการใหม่

นางโฮ ถิ ทู ไม ผู้อำนวยการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในเวียดนาม (ฮานอย) กล่าวว่า หากรัฐบาลและภาคธุรกิจไม่มีมาตรการที่เด็ดขาดเพื่อเพิ่มอุปทาน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตลาดจะเผชิญกับผลกระทบอย่างรุนแรง ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะพบว่าการเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยาก และ "การพุ่งขึ้นของราคา" อาจนำไปสู่ความไม่มั่นคงของตลาดโดยรวม

เข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลที่ดิน

หนึ่งในวิธีการสำคัญในการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำส่งงบประมาณของรัฐคือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงการก่อสร้างเชื่อว่าการจัดสรรและให้เช่าที่ดินผ่านการประมูลได้จำกัดการกระทำที่ไม่เหมาะสม ลดการเลือกปฏิบัติ และเพิ่มรายได้ อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้ก็มีข้อจำกัดหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งปรากฏการณ์ของ "นายหน้าประมูล" ที่สมรู้ร่วมคิดกันสร้าง "ราคาปลอม" เพื่อบิดเบือนตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาด้านลบของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กระทรวงการก่อสร้างเสนอให้เพิ่มจำนวนเงินมัดจำสำหรับการเข้าร่วมการประมูลและลดระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูล เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการสร้างระดับราคาที่ไม่เป็นธรรม กฎระเบียบนี้จะช่วยลดสถานการณ์ที่ผู้คนเข้าร่วมการประมูลโดยมีเจตนาซื้อและขายต่อเพื่อทำกำไร โดยจะมีเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงเท่านั้นที่จะเข้าร่วม

หัวข้อสัมมนาในวันนี้คือ "การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงปลายปี 2024 และต้นปี 2025"

การสัมมนาซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง จะจัดขึ้นในวันอังคารที่ 10 ตุลาคม เวลา 8:00 น. ณ ห้องประชุมชั้น 2 อาคารหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตง เลขที่ 123-127 ถนนโว วัน ตัน แขวงโว ที ซาว เขต 3 นครโฮจิมินห์ นี่เป็นโอกาสสำหรับหน่วยงานบริหาร ธุรกิจ และผู้เชี่ยวชาญที่จะมาร่วมกันเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดในอนาคต

การสัมมนาครั้งนี้มุ่งเน้นหัวข้อต่อไปนี้: สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการคาดการณ์ในอนาคต; ผลกระทบของกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และการนำเอกสารแนวทางไปใช้; และประเด็นที่เกี่ยวข้องกับรายการราคาที่ดินและภาษี

ที่มา: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm