ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะเป็นอย่างไรในอีก 2 ปีข้างหน้า?

จุดสว่างท่ามกลางความปั่นป่วนของตลาด

ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจโลกและความท้าทายระดับโลกและในประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่สูงทำให้เศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในหมู่นักลงทุน

นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยังกดดันต่อการใช้จ่ายครัวเรือนอีกด้วย ภาคการผลิตบันทึกระดับสินค้าคงคลังที่สูงและลดคำสั่งซื้อการผลิต ส่งผลโดยตรงต่อภาคการเติบโตที่สำคัญของเวียดนาม

พร้อมกันนี้ความล่าช้าในการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยยังทำให้การดำเนินการลงทุนล่าช้าออกไป ส่งผลต่ออารมณ์ของตลาดอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความต้องการในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากการขยายตัวเป็นเมืองทั่วประเทศ ประชากรจำนวนมาก และความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนในเมืองใหญ่ ความพยายามของรัฐบาลในช่วงสองปีที่ผ่านมามีความก้าวหน้าในการบริหารจัดการและแก้ไขปัญหานี้ และสร้างความเชื่อมั่นในอนาคตที่ดีกว่า

กิจกรรมด้านอสังหาฯ มีโอกาสขยายตัวในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ภาพที่ 1 — แม้ว่าจะเผชิญกับความท้าทายทางตลาด แต่สัญญาณเชิงบวกหลายประการก็ชี้ให้เห็นถึงอนาคตที่สดใส

แม้ว่าจะเผชิญกับความท้าทายระดับโลก ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์ก็ยังคงมีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงและอัตราการเติบโตด้านค่าเช่าที่มั่นคง ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์ถือเป็นจุดสดใสแห่งหนึ่งในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกอีกด้วย อาคารสำนักงานระดับไฮเอนด์ที่มีการรับรองสีเขียวยังช่วยให้มั่นใจได้ถึงอัตราการเข้าใช้พื้นที่และค่าเช่าที่สูงอีกด้วย

ตามรายงาน ESG ของ Savills Vietnam ประจำปี 2023 มีอาคารสำนักงาน 20 แห่งที่ได้รับการรับรอง LEED หรือ Green Mark ในเวียดนาม 17 แห่งอยู่ในนครโฮจิมินห์ คิดเป็นประมาณ 25% ของสำนักงานที่มีอยู่ในปัจจุบันและคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 31% ภายในปี 2569

หลังจากการฟื้นตัวอย่างช้าๆ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในปี 2566 บันทึกความสามารถในการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยประสิทธิภาพการทำงานของโรงแรมในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้กลับมาอยู่ในระดับก่อนการระบาดของโควิด-19

โอกาสจากการทำข้อตกลง M&A

ในภูมิภาคนี้ ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้มีทุนสำหรับการลงทุนเหลืออยู่จำนวนมาก แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูง แต่แนวโน้มการเติบโตและผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงของเวียดนามยังคงดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2023 Savills Vietnam จะยังคงได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนที่ต้องการมีส่วนร่วมในตลาดที่มีศักยภาพนี้

ในบริบทที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีไม่เพียงพอ นักลงทุนที่มีศักยภาพในการเปิดโครงการใดๆ ก็สามารถใช้ประโยชน์จากความต้องการของตลาดที่สูงในเวลานี้ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชนชั้นกลางที่กำลังเติบโต

ในส่วนของพื้นที่สำนักงานในนครโฮจิมินห์ แม้ว่าอุปทานของโครงการเกรด A ใหม่จะมีค่อนข้างมาก แต่ผลประกอบการด้านค่าเช่าที่เป็นบวกแสดงให้เห็นว่ายังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาสำนักงานในอนาคต ผู้ที่สร้างหรือปรับปรุงอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจะได้รับค่าเช่าที่สูง

กิจกรรมอสังหาฯ มีโอกาสขยายตัวใน 2 ปีข้างหน้า ภาพที่ 2 — พื้นที่สำนักงานคลาส A กลายเป็นจุดสว่างในตลาดเมื่อเร็วๆ นี้

ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในขณะนี้คืออุปสรรคทางการบริหาร โดยเฉพาะในการแก้ปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน พร้อมกันนี้ นักลงทุนยังเพิ่มความระมัดระวังอย่างยิ่งเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของโครงการตามกฎหมาย เพื่อให้มั่นใจว่ามีแนวทางที่ชัดเจนในการขออนุมัติที่จำเป็นจากรัฐบาล การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการอนุมัติผังเมือง 1/500 ถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ในปัจจุบันมีโครงการที่มีกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายชัดเจนและได้รับการอนุมัติที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการพัฒนาเพียงไม่กี่โครงการ ซึ่งมากหรือน้อยก็นำไปสู่ความยากลำบากสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด สิ่งนี้ทำให้เกิดวิกฤตสินเชื่อด้วย เนื่องจากธนาคารประสบปัญหาในการจัดหาหลักประกันที่จำเป็นสำหรับการกู้ยืมสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงในกำหนดการดำเนินการให้แล้วเสร็จของโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เพิ่มความซับซ้อนในการกำหนดช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าการเปลี่ยนแปลงในกรอบกฎหมายจะยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างเต็มที่ แต่หน่วยงานท้องถิ่นยังคงลังเลในกระบวนการดำเนินการ จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนและมีความคืบหน้าในการแก้ไขค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการให้ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การดำเนินกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการให้เสร็จสมบูรณ์จะยังคงเป็นเรื่องยาก ตัวอย่างเช่น ในกรณีของผลิตภัณฑ์คอนโดเทล หน่วยงานท้องถิ่นยังคงลังเลที่จะให้การรับรองโครงการ แม้ว่าจะมีคำอธิบายที่ชัดเจนในกรอบทางกฎหมายก็ตาม

เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งของประเทศนั้นขับเคลื่อนด้วยจำนวนประชากรจำนวนมาก การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่มากมาย และชนชั้นกลางที่เติบโตอย่างรวดเร็ว หากกรอบทางกฎหมายอนุญาต คาดว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างรวดเร็วในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า

การลงทุนส่วนใหญ่มาจากประเทศในเอเชีย เช่น สิงคโปร์ เกาหลีใต้ ไทย มาเลเซีย และญี่ปุ่น ประเทศเหล่านี้เป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นในเวียดนามและคาดว่าจะเพิ่มการลงทุนในอีกสองถึงสามปีข้างหน้า ควบคู่ไปกับนักลงทุนที่มีศักยภาพจากตะวันออกกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามจะได้รับประโยชน์จากข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) จำนวนมาก สร้างฐานการลงทุนที่หลากหลาย และเพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์การผลิตและอุตสาหกรรม

นักลงทุนต่างชาติยังชื่นชมประสบการณ์และความรู้อันกว้างขวางเกี่ยวกับตลาดเวียดนามที่บริษัทในประเทศนำมาสู่ความร่วมมืออีกด้วย ในขณะเดียวกัน วิสาหกิจในประเทศยังเปิดโอกาสการลงทุนให้กับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น เช่น ในแง่ของฐานที่กว้างขวางหรืออุตสาหกรรมสนับสนุน ซึ่งจะทำให้นักลงทุนต่างชาติมีความสามารถในการขยายตัวได้อย่างรวดเร็วหลังจากเข้าสู่ตลาด โดยยังสามารถใช้ประโยชน์จากประสบการณ์และเครือข่ายที่พันธมิตรในประเทศมอบให้

แหล่งที่มา