ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ช่วงสุดท้ายของภาวะถดถอยแล้วหรือยัง?

ในช่วงบ่ายของวันที่ 3 ตุลาคม สถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS - FERI) ได้จัดงานเพื่อประกาศ "การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนของปี 2566" โดยแสดงความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว

7 เหตุการณ์ “ทอง” ที่จะมาช่วย “ปลุกเร้า” ตลาดอสังหาฯ

โดยอ้างอิงข้อมูลในการวิจัย DXS-FERI นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการของ FERI กล่าวว่า 7 เหตุการณ์สำคัญที่เกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปีมีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ประการแรก ธนาคารแห่งรัฐลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานสี่ครั้งติดต่อกันตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 ทำให้อัตราดอกเบี้ยลดเหลือ 3.5% และอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เหลือ 4.5%

ประการที่สอง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้ชะลอตัวลง โดยธนาคารหลายแห่งเสนอสินเชื่อพิเศษในอัตรา 7.5% - 8.5% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในอัตรา 11% - 12%

ประการที่สาม งบประมาณการลงทุนสาธารณะในปี 2566 จำนวน 700,000 ล้านดอง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 เงินลงทุนภาครัฐที่เบิกจ่ายอยู่ที่ประมาณ 363,310 พันล้านดอง คิดเป็น 51.38% ของแผน

การลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งรัฐถือเป็นก้าวสำคัญประการหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สี่ ออกหนังสือเวียนที่ 06 เพื่อให้บุคคลและองค์กรที่ต้องการกู้เงินสามารถชำระเงินกู้เก่าที่ธนาคารอื่นล่วงหน้าได้

ประการที่ห้า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ได้ออกเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดเทล/ออฟฟิศเทลยังสามารถได้รับหนังสือรับรอง ซึ่งหวังว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่ยุ่งยากได้เป็นเวลาหลายปี

ประการที่หก ธนาคารแห่งรัฐได้ถอนเงินเกือบ 90,000 พันล้านดองจากระบบธนาคารผ่านช่องทางตั๋วเงินคลัง ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่ออัตราแลกเปลี่ยน ไม่ก่อให้เกิดการรบกวนสภาพคล่องในระบบเศรษฐกิจโดยรวม และมั่นใจได้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของเศรษฐกิจจะยังคงมีแนวโน้มลดลงต่อไป

และสุดท้ายนี้ FERI เชื่อว่าการที่สหรัฐฯ และเวียดนามยกระดับความสัมพันธ์ของตนให้เป็นหุ้นส่วนทางยุทธศาสตร์ที่ครอบคลุมนั้นถือเป็นเหตุการณ์ทางการทูตที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดของเวียดนามจนถึงปัจจุบัน โดยเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมาย และยกระดับสถานะระดับชาติของเวียดนาม

นายเตี๊ยน กล่าวว่า เหตุการณ์ทั้ง 7 ประการดังกล่าวข้างต้น ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ จึงส่งผลให้ตลาดค่อยๆ แสดงสัญญาณการฟื้นตัว หลังจากที่ “หยุดชะงัก” มาเป็นเวลานาน

ตลาดถึงจุดต่ำสุดแล้วหรือยัง?

ดร. Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการ DXS ของ FERI เสริมความเห็นของรองผู้อำนวยการ FERI ว่านโยบายการจัดการที่รัฐบาลออกนั้นมีผลกระทบในระดับหนึ่ง ซึ่งส่งผลให้ตลาดค่อยๆ เคลื่อนไหวในทิศทางบวก

ในความเป็นจริง ความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับการส่งเสริมอย่างต่อเนื่อง นายกรัฐมนตรี กล่าวว่า ในนครโฮจิมินห์ คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีได้กำกับดูแลและแก้ไขโครงการอสังหาริมทรัพย์ 67 โครงการ (คิดเป็นร้อยละ 37.2 จากโครงการเริ่มต้น 180 โครงการ)

โดยในจำนวนนี้มีโครงการที่อยู่ภายใต้การให้คำแนะนำและควบคุมดูแลของคณะทำงานจำนวน 28 โครงการ โครงการที่ผ่านกระบวนการตรวจสอบในระดับท้องถิ่นจำนวน 39 โครงการ เช่น (โครงการ Urban Green โครงการ Delasol อพาร์ทเมนต์ A5 จำนวน 1,200 ยูนิต อพาร์ทเมนต์ A6 ของโครงการ Celadon City อพาร์ทเมนต์จำนวน 280 ยูนิตในแปลงที่ 1.17 ของโครงการ The Metropole Thu Thiem...)

คณะทำงานในกรุงฮานอยได้กำกับดูแลและแก้ไขโครงการจำนวน 419 โครงการ (คิดเป็นร้อยละ 58.8 ของโครงการเริ่มต้น 712 โครงการ) และยังคงดำเนินการแก้ไขโครงการจำนวน 293 โครงการต่อไป

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตามรายงานของ DXS - FERI ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บันทึกการเพิ่มขึ้นของธุรกรรมจริง แต่ความรู้สึกของลูกค้าดีขึ้น อัตราการค้นหาอสังหาฯ ของลูกค้าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ให้บริการความต้องการด้านอสังหาฯ

แบบสำรวจ DXS-FERI

จากการสำรวจล่าสุดที่ดำเนินการโดย DXS-FERI พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงทางด้านจิตวิทยาและพฤติกรรมของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อถูกถามคำถามว่า “ลูกค้ามีความตั้งใจที่จะซื้ออสังหาฯ เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงหรือไม่” ผู้ตอบแบบสอบถามร้อยละ 26 เลือก “ใช่” ร้อยละ 43 ตอบว่า “ไม่แน่ใจ” มีเพียงร้อยละ 31 ที่ตอบว่า “ไม่” ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง ความเชื่อมั่นของตลาดก็ค่อยๆ กลับมา และความตั้งใจที่จะซื้ออสังหาฯ เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงก็ค่อยๆ ดีขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ดร. ฟาม อันห์ คอย ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าสถานการณ์เศรษฐกิจภายในประเทศและทั่วโลกยังคงส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความเชื่อมั่นของตลาดแม้จะค่อย ๆ กลับมา แต่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันใน 9 เดือนแรกของปี 2566 ตลาดยังคงขาดแคลนอุปทานใหม่ โดยอัตราการดูดซึมลดลงอย่างรวดเร็วเหลือเฉลี่ยประมาณ 20% นโยบายในการขจัดความยากลำบากให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ชัดเจนและมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาด

จุดที่สดใสในตลาดคืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ลดลงไปสู่ระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2020 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่เสนอสำหรับสินเชื่อใหม่ก็ถูกปรับลงมาสู่ระดับเดียวกับต้นปี 2022 เช่นกัน

แม้ว่าอัตราการดูดซึมโดยรวมของตลาดทั้งหมดจะยังคงต่ำเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดวิกฤต (ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 20% ของตลาดทั้งหมด) อัตราการดูดซึมในปี 2023 ก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นในแต่ละไตรมาส

“ไตรมาส 2 ขยายตัวมากกว่าไตรมาส 1 ไตรมาส 3 ขยายตัวมากกว่าไตรมาส 2 และหากโมเมนตัมการเติบโตของอัตราการดูดซับยังคงทรงตัว คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นในช่วงข้างหน้า” นายข่อย ระบุความเห็น

อสังหาฯ ฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 66

กรรมการผู้จัดการ DXS - FERI แบ่งปันมุมมองเกี่ยวกับเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น โดยกล่าวว่าเมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 ถือเป็นเวลาหนึ่งปีแล้วที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงอย่างรุนแรง ด้วยความพยายามของทุกฝ่ายตั้งแต่ภาครัฐไปจนถึงภาคธุรกิจ แม้ว่ายังคงมีอุปสรรคมากมาย แต่ก็มีสัญญาณว่าตลาดค่อยๆ ดีขึ้น

ในอนาคตอันใกล้นี้ คาดว่าตลาดจะได้รับอุปทานใหม่จากโครงการต่างๆ ที่ได้ผ่านพ้นปัญหาทางกฎหมายไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำจะยังคงรักษาไว้ และลูกค้าจะได้รับการสนับสนุนมากขึ้นในแง่ของวงเงินสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และจิตวิทยาของนักลงทุนจะค่อยๆ เปลี่ยนจากการสังเกตไปสู่การเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมในการลงทุน

ผู้เชี่ยวชาญหารือกันที่งานเปิดตัวการวิจัยตลาด

ด้วยเหตุนี้ มร. ข่อย จึงให้ความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าสู่ช่วงสุดท้ายของภาวะเศรษฐกิจถดถอย และขณะนี้ตลาดก็เกือบจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว

“ตามกฎทั่วไปของตลาด เมื่อถึงจุดต่ำสุด ตลาดจะฟื้นตัวในไม่ช้า ตอนนี้ตลาดเริ่มเคลื่อนตัวผ่านจุดต่ำสุดแล้ว

คาดการณ์ว่าในไตรมาส 4 ปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะไม่เติบโตแบบกระทันหัน แต่จะเติบโตได้ดีขึ้นอย่างแน่นอนเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในไตรมาส 4 ปี 2565 โดยด้วยข้อมูลและการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกมากมายตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 ปี 2566 คาดการณ์ได้อย่างสมเหตุสมผลว่าตลาดอสังหาฯ จะค่อยๆ อุ่นขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาส 4 ปี 2566 และค่อยๆ ฟื้นตัวชัดเจนขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2567” นายข่อย กล่าวแสดงความ เห็น

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-da-di-den-giai-doan-cuoi-cua-ky-suy-thoai-a629446.html