อุปทานที่ไม่เพียงพอและราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้นบังคับให้ตลาดต้องปรับโครงสร้างและควบคุมอุปทานและอุปสงค์ บริบทนี้เปิดโอกาสให้กับโครงการที่มีระดับการก่อสร้างเสร็จสูงและการเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองที่ดี
ตลาดเข้าสู่รอบใหม่
ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่รอบที่ 5 ตั้งแต่ปี 2564-2569
ในรอบนี้เศรษฐกิจได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว และค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2566 คาดว่าประเภทสินทรัพย์ที่มีการเติบโต (หุ้น พันธบัตร กองทุนหุ้น) จะมีแนวโน้มเชิงบวกในปีต่อๆ ไป สำหรับกลุ่มสินทรัพย์อสังหาฯ ที่ปกติจะฟื้นตัวหลังตลาดหุ้นประมาณ 12 - 18 เดือน คาดการณ์จะเริ่มฟื้นตัวและเติบโตได้ในช่วงปี 2568 - 2569
ในปัจจุบันสถิติแสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนและการอนุญาตทางกฎหมายเพื่อนำอุปทานออกสู่ตลาดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีจำกัดมาก แม้แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะหาที่ดินในนครโฮจิมินห์เพื่อพัฒนาโครงการ ดังนั้นปัญหาการขาดแคลนอุปทานจึงยังคงมีอยู่
รายงานตลาดล่าสุดของ CBRE ระบุด้วยว่านักลงทุนในตลาดนครโฮจิมินห์ระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ในช่วงเวลานี้ อุปทานใหม่มีไม่เพียงพอ ปริมาณธุรกรรมหลักในนครโฮจิมินห์มาจากสินค้าคงคลังในช่วงก่อนหน้า ในไตรมาสที่ 3 มีการขายอพาร์ทเมนต์ที่ขายไม่ได้ประมาณ 2,000 ยูนิต ซึ่งเกือบสองเท่าของไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ขณะนี้ผู้ลงทุนยังคงพิจารณาและประเมินสถานการณ์เพื่อเลือกช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ เนื่องจากไตรมาสที่ 4 ถือเป็นปัจจัยชี้ขาดในระยะต่อไป
ขณะเดียวกัน ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ก็มีจุดที่คล้ายคลึงกัน โดยปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับในไตรมาสที่ 3 ลดลง 25% และ 1 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยปริมาณธุรกรรมคอนโดมิเนียมยังคงเป็นสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาส 3 โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีอัตราการดูดซึมเฉลี่ยอยู่ที่ 75%
ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดแรกและตลาดรองโดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เพราะความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น เพราะแม้อุปทานจะดีขึ้นแล้วก็ตาม แต่การจะตอบสนองอุปสงค์ได้นั้นยังคงเป็นเรื่องยากมาก
สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงมีเสถียรภาพในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ในขณะเดียวกัน ราคาหลักในจังหวัดและเมืองรอบนอกนครโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 3-5% โดยที่อุปทานใหม่จะมีราคาขายที่สูงกว่า
ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ของ VARS ก็มีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน โดยในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในฮานอยอยู่ที่เกือบ 60 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2019 ขณะเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงฐาน
คาดว่าอุปทานในปีต่อๆ ไปจะมีไม่เพียงพอ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นเมื่อกฎหมายแก้ไขใหม่มีผลบังคับใช้ ซึ่งสร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่โปร่งใสเพื่อปกป้องนักลงทุน นี่เป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดคัดเลือกนักลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินที่แท้จริงในการดำเนินการและพัฒนาโครงการอีกด้วย
คัดกรองตลาด โอกาสสำหรับใคร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ผ่านจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดแล้ว จากอัตราการเติบโตติดลบในปี 2566 สู่ 9 เดือนแรกของปี 2567 รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นโดยเพิ่มขึ้นประมาณ 7% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยประเมินไว้ที่ 199,156 พันล้านดอง การฟื้นตัวเป็นแนวโน้มที่ไม่สามารถย้อนกลับได้ แต่การพูดถึงการพัฒนายังเร็วเกินไป
ตามรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี เมืองมีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุนเพียง 9 โครงการเท่านั้น แต่เป็นโครงการขนาดเล็ก มีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์เพียง 4 โครงการเท่านั้นที่มีสิทธิ์ระดมทุน แต่ 100% ของอพาร์ทเมนต์เป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์และเกินความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการ
เกี่ยวกับปัญหานี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่าการจะแก้ปัญหาการลดราคาที่อยู่อาศัยได้นั้น จำเป็นต้องแก้ปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ก่อน หากต้องการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย เราต้องแก้ไขปัญหาคอขวดในการจัดหาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันเมืองมีโครงการมากกว่า 148 โครงการที่มีปัญหาทางกฎหมาย อุปทานที่ไม่เพียงพอในขณะที่ความต้องการยังสูง ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 15-20% ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
 |
| โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดให้มีโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังสร้างเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ดีเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง |
ภายใต้บริบทของกฎหมายใหม่ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้และนำไปปฏิบัติจริง อาจส่งผลให้ราคาบ้านขั้นพื้นฐานเพิ่มขึ้นในปีหน้า ดังนั้นในเวลานี้โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดกว้างสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังสร้างเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมืองที่ดี โดยเฉพาะพื้นที่ด้านตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลังพิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการแก้ไขปัญหาจราจรและจัดหาที่อยู่อาศัย
นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินที่กำลังจะเปิดให้บริการแล้ว โครงการวงแหวนรอบนอกและโครงการขยายทางหลวงหมายเลข 13 ยังเปิดโอกาสดีๆ ให้กับโครงการต่างๆ ตามแนวแกนนี้ด้วย โครงการอพาร์ตเมนต์ Urban Green ของผู้ลงทุน Kusto Home ถือเป็นจุดศูนย์กลางเชื่อมโยงโครงการโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาค โดยมีคุณค่าที่โดดเด่นในการสร้าง “ความดึงดูด” ให้กับฝั่งความต้องการ
ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html
การแสดงความคิดเห็น (0)