ตลาดอสังหาฯ ผันผวน: โอกาสดีแต่ความเสี่ยงใกล้ตัว

ปัจจุบันราคาที่ดินในหลายพื้นที่ของจังหวัดโดยเฉพาะในเมืองมีราคาสูงขึ้น ไทเหงียน กำลังพุ่งสูง พร้อมกันนั้นยังมีแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ ราคาทองคำที่ปรับขึ้นสูงสุดอย่างต่อเนื่อง และเงินที่ไม่ได้ใช้ไปเพื่อ "หาที่ปลอดภัย" ทำให้ที่ดินกลายเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม เบื้องหลัง "กระแส" นี้มีความเสี่ยงมากมายที่อาจเกิดขึ้นได้ เมื่อการเก็งกำไร การพุ่งขึ้นของราคา และ "กระแสเสมือนจริง" เริ่มปรากฏขึ้น

พื้นที่ดินภายในเมือง ไทเหงียนมีคนจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่ดิน

นักลงทุนแห่ “ล่าสินค้า”

ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ไทยเหงียนรายงานว่า ตั้งแต่หลังตรุษจีนจนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตคึกคักขึ้นทุกวัน หลายพื้นที่ในตัวเมือง เช่น เขตชุมชนเมืองทังลอง เมืองดันโก แหล่งที่อยู่อาศัยอันดับ 1 ใกล้ศูนย์การค้า GO!... กลายมาเป็นศูนย์กลางของ “คลื่น” การขึ้นราคา ภายในเวลาเพียงเดือนเศษ ที่ดินหลายแปลงในบริเวณนี้ก็มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 4-5 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินพร้อมวิวทะเลสาบในเขตเมือง Thang Long กำลังมีการเสนอขายในราคาสูงกว่า 42 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่า 5 ล้านดองต่อตารางเมตรเมื่อเทียบกับก่อนเทศกาล Tet

ตัวแทนจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และสำนักงานธุรกรรมใน Thai Nguyen เช่น บริษัท Minh Tan Land บริษัท Hong Phat Land บริษัท Construction and Architecture Real Estate Joint Stock Company... ยืนยันว่า จำนวนธุรกรรมเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดิน ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ตเมนต์

นายเล ดึ๊ก เกวี๊ยต สำนักงานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดินเล เกวี๊ยต กล่าวว่า จำนวนลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยส่วนใหญ่ลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านและที่ดินที่มีผังเมืองชัดเจนและเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน พวกเขาจึงล่าหาที่ดินที่มีทำเลสวยงามและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเพื่อรอรับข่าวการควบรวมกิจการของจังหวัด

ไม่เพียงแต่พื้นที่ใจกลางเมืองเท่านั้น เขตชานเมือง เช่น ตำบล Quyet Thang และ Phuc Xuan ก็กลายเป็น "จุดที่ได้รับความนิยม" เช่นกัน เมื่อโครงการรีสอร์ทระดับนานาชาติระดับ 6 ดาวเริ่มต้นขึ้น ที่ดินขนาดเล็กและขนาดกลางราคาต่ำกว่า 1.5 พันล้านดองเป็นที่ต้องการของนักลงทุนรายย่อยอย่างรวดเร็ว

นางสาวเหงียน มินห์ ทัม เขตตานลาป เมือง ไทยเหงียน แชร์ว่า: ฉันดูที่ดินมาหลายอาทิตย์แล้ว แต่ราคาก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อวานราคาอยู่ที่ 1.2 พันล้าน วันต่อมาก็อยู่ที่ 1.4 พันล้าน ผมกังวลมากเลยครับเพราะกลัวว่าถ้าไม่ซื้อจะพลาดโอกาส แต่ถ้าซื้อก็กลัวราคาจะพุ่งสูงเกินจริง

ผู้แทนกรมสรรพากรจังหวัด ข้อมูลของ Thai Nguyen: ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้เพียงปีเดียว เราได้รับใบสมัครโอนสิทธิการใช้ที่ดินเกือบ 2,500 ใบ รายได้ภาษีที่จัดเก็บจากธุรกรรมยังเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ราคาที่ดินในเขตเมืองดันโก (เมืองไทเหงียน) เริ่ม "ร้อนระอุ" อีกครั้ง

หลายปัจจัยรวมกันดันราคาที่ดินขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองกำลังเพิ่มขึ้นในเวลานี้ Thai Nguyen ไม่เพียงแต่เป็นผลลัพธ์จากข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมจังหวัดเท่านั้น แต่ยังเป็นผลลัพธ์จากปัจจัยที่สะท้อนกลับหลายประการด้วย

แม้ว่าจะยังไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการควบรวมกิจการกับท้องถิ่นใดๆ แต่การที่ Thai Nguyen ได้รับเลือกให้เป็นสำนักงานใหญ่ของธนาคารแห่งรัฐของเขต 5 กรมสรรพากรของเขต 7 และกระทรวงการคลังของเขต 7 ได้กลายเป็น "ตัวเร่ง" ที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักทันที

การคาดหวังว่าจะมีการจัดตั้งศูนย์กลางการบริหารและเศรษฐกิจแห่งใหม่หลังการควบรวมกิจการส่งผลให้มีเงินไหลเข้าสู่ตลาดที่ดินเป็นจำนวนมาก ประวัติการควบรวมกิจการในอดีตแสดงให้เห็นว่า พื้นที่ที่ถูกเลือกเป็นศูนย์กลางการบริหาร มักมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 30-50% ในช่วงเวลาสั้นๆ

ในเวลาเดียวกัน บริบทของอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและราคาทองคำที่แตะจุดสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง ได้ผลักดันให้นักลงทุนจำนวนมากหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลายๆ คนไม่ปิดบังมุมมองที่ว่าการซื้อที่ดินในเวลานี้เป็นทั้งโอกาสในการวางแผนล่วงหน้าและเป็นหนทางในการรักษาเงินทุนไว้ท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ไม่อาจคาดเดาได้

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงนโยบายครั้งสำคัญด้วยกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่กลางปี ​​2567 ก็สร้างกระแสใหม่ในตลาดเช่นกัน ขั้นตอนที่ง่ายขึ้นและกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นช่วยให้ผู้ซื้อรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นในการใช้จ่ายเงิน ส่งผลให้มีความต้องการในตลาดเพิ่มมากขึ้น

ชาวบ้านในตำบลฟุกซวน (เมืองไทเหงียน) ได้ทำการทุบที่ดินเพื่อขาย ก่อนที่จะมีข่าวว่านักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาซื้อที่ดินในเขตชานเมือง

เตือนเสี่ยง “ไข้เสมือนจริง”

แม้ว่าตลาดจะคึกคักมาก แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมีความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงของ “ไข้เสมือนจริง” และ “ฟองสบู่” ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อตัวอย่างชัดเจนใน Thai Nguyen นายหน้าและนายหน้าที่ดินใช้ประโยชน์จากความคิด FOMO (กลัวว่าจะพลาดโอกาส) แพร่ข่าวลือเท็จ ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว เกินกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก

เมื่อเผชิญกับการพัฒนาที่ซับซ้อน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังอย่างยิ่งและอย่าทำตามจิตวิทยาของคนหมู่มากหรือข้อมูลที่ไม่ได้รับการตรวจสอบ การเลือกพื้นที่ที่มีการวางแผนชัดเจน สถานะทางกฎหมายที่ครบถ้วน และมีศักยภาพในการพัฒนาที่แท้จริง ถือเป็นสิ่งสำคัญในการจำกัดความเสี่ยง

นาย Pham Duc Thuan หัวหน้าสำนักงานตัวแทนสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ใน Thai Nguyen ให้ความเห็นว่า “โรคที่ดินประเภทนี้มักจะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยราคาแทบจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากแรงกดดันทางจิตใจและข่าวลือ” หากไม่ได้ควบคุมอย่างดี นักลงทุนรายย่อยอาจซื้อได้ง่ายเมื่อราคาพุ่งสูงขึ้น จากนั้นก็ "ติดขัด" เมื่อตลาดเริ่มเย็นลง

นายทวนยังแนะนำว่านักลงทุนจำเป็นต้องคำนวณอย่างรอบคอบ และจำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงินจำนวนมากในบริบทที่มีความผันผวนของตลาดที่ไม่สามารถคาดเดาได้มากมาย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Thai Nguyen จะผันผวนอย่างรุนแรงต่อไปในอนาคต ดังนั้น เฉพาะนักลงทุนที่เข้าใจตลาด มีกลยุทธ์ในระยะกลางถึงระยะยาว และมีทรัพยากรทางการเงินที่เพียงพอเท่านั้น จึงจะสามารถเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดจาก "เกม" ที่มีศักยภาพแต่ก็มีความเสี่ยงนี้ได้

ที่มา: https://baothainguyen.vn/thoi-su-thai-nguyen/202503/thi-truong-bat-dong-san-bien-dongco-hoi-lon-nhung-rui-ro-can-ke-2c204fb/