“การชำระล้าง” ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ด้วยมาตรการทางกฎหมาย

คาดหวัง “การเปลี่ยนแปลง” ปลายปี 2567

คาดปี 67 ตลาดอสังหาฯ ปรับตัวดีขึ้นจากฐานต่ำปี 66 แต่ยังคงมีปัญหา

ตามรายงานของสถาบันเศรษฐศาสตร์-การเงิน-อสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS-FERI) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะยังคงมีความยากลำบากและการฟื้นตัวที่ไม่สม่ำเสมอในทุกกลุ่ม แต่กำลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดและเริ่มมีการเคลื่อนไหวในเชิงบวก

ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น อุปทานใหม่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่ไม่มากนัก และยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยเชิงเป้าหมายอีกด้วย ทั้งนี้ อุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 อุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการเก่าในตะกร้าใหม่

ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ

ปริมาณอุปทานขั้นต้นของประเทศทั้งหมดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 45,200 ผลิตภัณฑ์ (ปริมาณอุปทานทั้งหมดคำนวณโดยอิงจากผลิตภัณฑ์จริงที่สามารถนำออกมาจำหน่ายได้ รวมถึงสินค้าคงคลังสะสมที่เหลืออยู่ และจำนวนผลิตภัณฑ์ที่เข้าเงื่อนไขการขายที่นำมาเสนอขายใหม่)

การจัดหาโครงการใหม่มักเน้นในกลุ่มระดับกลางถึงบนและบน ทำให้เกิดการขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้ตลาดสูญเสียสภาพคล่องในท้องถิ่น โดยสินค้าส่วนเกินยังคงมีมากเกินไป ขณะที่สินค้าขาดแคลนยังคงอยู่ อุปทานหลักในภาคใต้ถือเป็นอุปทานหลักของประเทศ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง และลองอัน โดยมีผลิตภัณฑ์ประมาณกว่า 22,000 รายการ คิดเป็นประมาณ 48.8% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดในประเทศ

ส่วนอพาร์ทเมนต์และที่ดินในพื้นที่ติดกับนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มที่จะช่วยพัฒนาตลาดโดยรวม

สำหรับการให้เช่าสำนักงาน คาดการณ์ว่าอุปทานจะสูงถึง 2.15 ล้านตารางเมตรในพื้นที่ฮานอย เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และพื้นที่ 2.7 ล้านตารางเมตรในพื้นที่นครโฮจิมินห์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยภาคเหนือคาดว่ามีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก 15,000 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบรายไตรมาส ภาคใต้ คาดเพิ่ม 27,900 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 1% ไตรมาสต่อไตรมาส

ความต้องการเช่าใหม่จะมาจากการฟื้นตัวของภาคการผลิต คำสั่งซื้อส่งออกที่เพิ่มขึ้น และการเข้ามาของบริษัท FDI ใหม่จำนวนมาก อัตราการเข้าพักคงที่ในภาคเหนือ และเพิ่มขึ้นเล็กน้อย (ประมาณ 1 จุดเปอร์เซ็นต์) ในภาคใต้ ราคาเช่ามีการแข่งขันเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในพื้นที่

นาย Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและการเงินอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่า “ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกมากมายและคาดว่าจะอยู่ในเส้นทางการฟื้นตัว ตลาดอาจฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในรูปตัว U ได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ความเร็วในการฟื้นตัวขึ้นอยู่กับปัจจัยทั้งระดับมหภาคและระดับจุลภาค”

นอกจากนี้ นายข่อย ยังกล่าวอีกว่า เมื่อมองย้อนกลับไปที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2567 โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เปิดขายหรือเริ่มก่อสร้างไปแล้วในเฟสก่อนหน้า คาดการณ์อุปทานสินค้าใหม่ (นับเฉพาะโครงการที่มีแผนเปิดขาย) ประมาณ 4,500 รายการ ส่งผลให้มีอุปทานสะสมรวมของตลาดทั้งหมด 45,200 รายการ

นาย Pham Van Binh กรรมการผู้จัดการบริษัท Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC เปิดเผยว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดบิ่ญเซืองและลองอาน มีการนำผลิตภัณฑ์กลุ่มอพาร์ทเมนท์ ที่ดินเปล่า และทาวน์เฮาส์ ออกสู่ตลาด

“การเกิดขึ้นของอุปทานแสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังอุ่นขึ้นและมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน ในขณะที่โครงการต่างๆ จะเริ่มปรากฏขึ้นในไตรมาสที่ 2 ของปี 2567 นักลงทุนและบริษัทจัดจำหน่ายจะมีแหล่งสินค้าเพื่อเน้นการแนะนำและขายผลิตภัณฑ์ใหม่ให้กับลูกค้าแทนที่จะขายผลิตภัณฑ์รองเช่นเดิม สองไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 จะเปิดโอกาสที่ดีให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอุปทานครบทุกเซกเมนต์เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า” นายบิ่งห์กล่าว

ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการคือความสมดุลของทางเลือก

นายเหงียน เวียด หุ่ง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เวสท์แลนด์ เทรดดิ้ง จอยท์สต็อค คอมพานี ประเมินแนวโน้มตลาดในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 ว่า “ปัจจุบันในนครโฮจิมินห์แทบไม่มีโครงการอพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และทาวน์เฮาส์ที่มีราคาเหมาะสม แต่เน้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงเป็นหลัก ดังนั้น ปัจจุบัน นักลงทุนบางส่วนจึงขยายไปยังพื้นที่ที่อยู่ติดกับเมือง เช่น ลองอาน และบิ่ญเซือง เพื่อพัฒนาโครงการ นี่ไม่ใช่ทิศทางใหม่ แต่เป็นจุดสว่างสำหรับตลาดภาคใต้ทั้งหมด

เราจะเห็นว่านักลงทุนหรือผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ จะมีข้อจำกัดด้านเงินทุน และสินค้าที่มีมูลค่าสูงจะไม่เหมาะกับนักลงทุน เนื่องจากอัตรากำไรที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ... ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ กลุ่มอพาร์ตเมนท์ระดับกลางราคา 2,000 - 2,500 ล้านดอลลาร์ หรือโครงการที่ดิน ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 3,000 ล้านดอลลาร์ จะดึงดูดนักลงทุนได้อย่างแน่นอน” นายหุ่ง กล่าว

นักลงทุนเรียนรู้เกี่ยวกับด้านกฎหมายและการพัฒนาโครงการ

นายหุ่ง กล่าวว่า แนวโน้มตลาดของนักลงทุนที่ค่อยๆ ถอยหนีไปยังชานเมืองนั้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ประการแรกโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งในภูมิภาคมีความสมบูรณ์มากขึ้น มีโครงการสำคัญต่างๆ มากมายที่ถูกนำมาก่อสร้างและอยู่ในขั้นตอนเร่งด่วนเพื่อให้การเดินทางเข้าสู่พื้นที่ส่วนกลางสะดวกยิ่งขึ้น

ประการที่สอง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่อยู่ติดกับนครโฮจิมินห์มีราคาต่ำกว่า เหมาะสมกว่า และอัตรากำไรก็มีเสถียรภาพในระยะยาวเช่นกัน นอกจากนี้ ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการยังได้รับการประเมินว่าเสร็จสมบูรณ์แล้วอีกด้วย ซึ่งเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้ลงทุนและผู้ซื้อโครงการในการชำระเงินมากยิ่งขึ้น

นาย Ngo Luu Binh กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Bcons Group กล่าวกับ Nguoi Dua Tin ว่า “โดยทั่วไปแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังพัฒนาไปในทิศทางที่มั่นคงมากขึ้น นั่นคือ นักลงทุนให้ความสำคัญกับการเตรียมขั้นตอนทางกฎหมายและแหล่งเงินทุนที่เป็นไปได้ทั้งหมดขององค์กรสำหรับโครงการ เพื่อให้เมื่อเปิดตัวสู่ตลาด ผลิตภัณฑ์จะมีมาตรฐานสูงสุดและได้รับความไว้วางใจจากนักลงทุนและลูกค้า”

โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่พัฒนาแล้วถือเป็นจุดดึงดูดที่สำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน

นายโง ลู บิ่ญ กล่าวว่า การจะลดราคาอพาร์ทเมนท์เป็นเรื่องยากมากเนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น “ตลาดชะลอตัวลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการคำนวณให้เหมาะสมมากขึ้นโดยนักลงทุน ไม่พุ่งสูงเหมือนก่อนอีกต่อไป ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2024 จังหวัดบิ่ญเซืองและลองอันถือเป็นจุดสำคัญของอุปทาน นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้านจริง เนื่องจากมีการนำนโยบายสนับสนุนลูกค้ามาใช้ มีมาตรฐานทางกฎหมาย... ดังนั้น นักลงทุนจึงต้องพิจารณาซื้อในช่วงนี้ เนื่องจากราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นและไม่สามารถลดลงอย่างรวดเร็วได้” นายบิ่ญกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2567 มีสัญญาณบวกมากกว่าปี 2566 โดยผลสำรวจหลายฉบับระบุว่าแนวโน้มและการฟื้นตัวของตลาดกลุ่มต่างๆ เช่น ความต้องการพัฒนาอุตสาหกรรม ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่เหมาะสมกับสภาพการเงินของประชาชนจะฟื้นตัวเป็นอันดับแรก กลุ่มที่อยู่อาศัยและอพาร์ทเมนท์

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างมีสุขภาพดีและปลอดภัย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกฎหมายได้กล่าวไว้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข (ผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน 2566) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข (ผ่านเมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2566) และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อฉบับแก้ไข (ผ่านเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2567) มีผลในทางบวกต่อจิตวิทยาของบุคคลทั้งสองกลุ่มในเบื้องต้น โดยสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ในช่วงไม่กี่เดือนสุดท้ายของปี 2567 เมื่อกฎหมายแก้ไขมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพดีขึ้น และยั่งยืนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบที่มุ่งหมายเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับผู้ลงทุนและผู้ซื้อโครงการบ้านพักสังคมในกฎหมายฉบับใหม่ เมื่อมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะช่วยดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา ส่งเสริมการจัดหาโครงการบ้านพักสังคม และช่วยให้ผู้คนเข้าใกล้ความฝันในการตั้งถิ่นฐานมากขึ้น

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html