'แก้ไขระเบียบการถือครองกรรมสิทธิ์เพื่อจำกัดข้อพิพาทในอาคารชุด'

ประธานสหพันธ์ทนายความเวียดนาม Do Ngoc Thinh เสนอให้แก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและแยกกันในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อจำกัดข้อพิพาท

ข้อพิพาททั่วไปในอาคารอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันเกี่ยวข้องกับพื้นที่ สาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐานที่เป็นของนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย ซึ่งข้อพิพาทที่รุนแรงที่สุดคือการแบ่งกรรมสิทธิ์และพื้นที่จอดรถมอเตอร์ไซค์และรถยนต์ในชั้นใต้ดิน ดร. โด หง็อก ทิงห์ ประธานสหพันธ์เนติบัณฑิตยสภาเวียดนาม และสมาชิกคณะกรรมการตุลาการของรัฐสภา ได้ตอบคำถามเกี่ยวกับเนื้อหานี้กับ VnExpress ในโอกาสที่ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขกำลังถูกนำเสนอต่อที่ประชุมสมัชชาแห่งชาติสมัยที่ 5 ของรัฐสภาชุดที่ 15

- ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นมานานหลายปีแล้ว แต่เหตุใดกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายข้อบังคับอื่นๆ ทั้งที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมขึ้น จึงไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์นี้ได้อย่างสมบูรณ์?

- ระบบเอกสารทางกฎหมายแม้จะมีการแก้ไขเพิ่มเติมหลายครั้งแต่ก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติได้เนื่องจากข้อพิพาทมีความซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ มีกรณีที่เกิดขึ้นก่อนที่จะมีกฎหมายบัญญัติใช้ ซึ่งเกิดขึ้นมาจนถึงปัจจุบัน และยังไม่ได้รับการแก้ไขจนหมดสิ้น การตรวจสอบและการจัดการการละเมิดในสาขานี้ไม่ทั่วถึงและทันท่วงที สถานที่หลายแห่งมีการบริหารจัดการที่ไม่เข้มงวด นักลงทุนจำนวนมากชำระหนี้กองทุนบำรุงรักษาล่าช้า และมีสัญญาณของการละเมิดกฎหมายอาญาที่ยังไม่ได้รับการสอบสวนจากเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการบริหารที่ได้รับเลือกโดยผู้อยู่อาศัยผ่านการประชุมอาคารอพาร์ตเมนต์ยังไม่ได้ส่งเสริมบทบาทตัวแทนอย่างเต็มที่เนื่องจากขาดคำแนะนำที่ชัดเจนเกี่ยวกับการดำเนินงานและความถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรนี้ คณะกรรมการบริหารอพาร์ทเม้นท์ในปัจจุบันส่วนใหญ่ขาดความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการและดำเนินการอาคารอพาร์ทเม้นท์ และไม่ได้รับการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพ จึงเป็นเรื่องยากสำหรับพวกเขาที่จะเป็นตัวแทนและปกป้องสิทธิตามกฎหมายของผู้อยู่อาศัยเมื่อเกิดข้อพิพาทกับนักลงทุน

ทนายความโดง็อกติงห์กล่าวสุนทรพจน์ที่รัฐสภา ภาพโดย : ฟาม ทิงห์ — ทนายความโดง็อกติงห์กล่าวสุนทรพจน์ที่รัฐสภา *ภาพโดย : ฟาม ทิงห์*

- ในความคิดเห็นของคุณ เหตุใดกฎหมายว่าด้วยการแบ่งส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดจึงไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ?

- ได้มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลไว้ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการใช้ตึกชุด (ออกโดยหนังสือเวียนที่ 02/2559 ของกระทรวงก่อสร้าง) และเอกสารแนวทางอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องอีกหลายฉบับ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติยังคงมีข้อบกพร่องอยู่มากมาย โดยทั่วไปคือข้อโต้แย้งเกี่ยวกับที่จอดรถ

ตามหนังสือเวียนที่ 02 กำหนดให้พื้นที่และอุปกรณ์ที่เป็นของเจ้าของหรือเป็นของเจ้าของร่วมต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อและเช่าห้องชุด พร้อมกับสัญญา ผู้ลงทุนจะต้องจัดเตรียมแบบแปลนและรายการพื้นที่กรรมสิทธิ์ร่วมให้กับผู้ซื้อตามที่กฎหมายที่อยู่อาศัยกำหนด

ปัญหาข้อพิพาทระหว่างลูกค้าและนักลงทุนเกิดจากการไม่สามารถแยกแยะระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ และไม่ชัดเจนตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญา เช่น จะขายที่จอดรถหรือไม่ อาคารมีที่จอดรถกี่ที่ หลักการจดทะเบียนที่จอดรถเป็นอย่างไร เป็นต้น ดังนั้นผมคิดว่ามีกฎหมายกำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริงเมื่อคู่สัญญาเซ็นสัญญาโดยไม่แยกแยะให้ชัดเจน ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทได้

ก่อนที่หนังสือเวียนที่ 02 จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 ตึกอพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีสัญญาซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจน ทำให้เกิดข้อขัดแย้งและข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องใต้ดิน

- คิดอย่างไร เมื่อทนายบอกว่าหลักเกณฑ์ปัจจุบันที่กำหนดให้พื้นที่จอดรถในอาคารชุดเป็นของผู้บริหารหรือผู้เป็นเจ้าของเป็นผู้ลงทุนเป็นสาเหตุหลักของการเกิดข้อพิพาท ทั้งที่จริงแล้วควรเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน?

- ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของหนังสือเวียนที่ 02/2559 คือ การกำหนดหลักเกณฑ์การเป็นเจ้าของและการบริหารจัดการที่จอดรถในอาคารชุด การซื้อและเช่าพื้นที่จอดรถจะบันทึกไว้ในสัญญาซื้อและเช่าห้องชุดหรือสัญญาแยกต่างหาก

ที่จอดรถจักรยานยนต์ รถสามล้อ และยานพาหนะสำหรับคนพิการ เป็นของเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ร่วมกัน ในส่วนของที่จอดรถ ผู้ซื้อหรือผู้เช่าห้องชุดหรือพื้นที่อื่น ๆ ในอาคารชุดสามารถตัดสินใจซื้อหรือเช่าพื้นที่ได้ กรณีไม่ได้ซื้อหรือเช่าพื้นที่จอดรถดังกล่าวถือเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ลงทุน ผู้ลงทุนไม่อนุญาตให้รวมค่าใช้จ่ายในการลงทุนสร้างที่จอดรถนี้ไว้ในราคาขายหรือราคาเช่า

ดังนั้นนอกเหนือจากการตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่จอดรถในอาคารอพาร์ทเมนท์ที่ตนอาศัยอยู่แล้ว เจ้าของอพาร์ทเมนท์ยังสามารถขายต่อหรือให้เช่าต่อที่จอดรถของตนได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่จอดรถในอพาร์ทเมนท์มีเพิ่มมากขึ้นในระยะหลังนี้ การซื้อขายที่จอดรถนั้นเป็นข้อตกลงหลักระหว่างสองฝ่ายซึ่งอาจนำไปสู่การผูกขาดโดยผู้ลงทุนส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น

ฉันคิดว่าถ้ารัฐบาลยอมรับว่าที่จอดรถเป็นของนักลงทุน ก็ควรตั้งราคาเพดานไว้ และนักลงทุนจะไม่เรียกร้องราคาที่สูงเกินไปสำหรับการซื้อหรือเช่าพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่จอดรถในปัจจุบันที่มีจำนวนมาก กฎระเบียบที่อนุญาตให้มีการซื้อและการขายที่จอดรถ รวมถึงการส่งมอบพื้นที่ส่วนกลางและส่วนบุคคลโดยนักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถ อาจนำไปสู่ข้อพิพาททางแพ่งได้โดยง่าย แม้ว่าประเด็นนี้จะมีความเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์สาธารณะอย่างมาก

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องศึกษาประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถใต้ดินให้กับเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ร่วมกันอย่างรอบคอบด้วย เพราะหากพื้นที่จอดรถถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางแล้วค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถก็จะรวมอยู่ในต้นทุนการขายบ้านหรืออพาร์ทเม้นท์ด้วย และยังมีครัวเรือนที่ไม่ได้ใช้หรือไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์แต่ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้เมื่อซื้อบ้าน

- กฎหมายกำหนดว่านักลงทุนไม่สามารถรวมค่าใช้จ่ายในการสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายห้องชุดได้ แต่เราจะรู้ได้อย่างไรว่ารวมอยู่ในราคาขายหรือไม่? ในความเป็นจริงมีตึกอพาร์ทเมนท์จำนวนมากที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับเรื่องนี้?

- ฉันไม่เห็นกฎระเบียบปัจจุบันใดๆ ที่มีการชี้แจงเนื้อหานี้ นี่เป็นช่องโหว่ทางกฎหมายจริงๆ ประชาชนไม่สามารถควบคุมได้ว่าต้นทุนการลงทุนสร้างที่จอดรถจะรวมอยู่ในต้นทุนการขายอพาร์ทเม้นท์หรือไม่ การไม่สามารถระบุได้ว่าที่จอดรถส่วนไหนเป็นของใคร ทำให้เกิดข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย

ตามความคิดของผม ที่จอดรถในตึกอพาร์ทเม้นท์นั้นเจ้าของร่วมกันครับ ในความเป็นจริงพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ รวมถึงที่จอดรถ รวมอยู่ในราคาขายของอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว และตั้งแต่เวลาที่ทำการส่งมอบ ผู้ลงทุนจะยุติการเป็นเจ้าของของเขา

- เพราะเหตุใดจึงคิดว่าการที่ติดตามหรือให้ความเห็นโดยตรงและแก้ไขข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจึงมีการฟ้องร้องในศาลน้อยมาก?

- กระบวนการพิจารณาคดีต่างๆ แสดงให้เห็นว่าทั้งหมดนี้เป็นข้อโต้แย้งที่ยืดเยื้อและเร่งด่วนภายในชุมชนมายาวนาน ประชากรจำนวนมากมักจะเสียเปรียบเพราะยากที่จะหาเสียงร่วมกัน การอนุญาตให้แก้ไขข้อพิพาทเป็นเรื่องยากเพราะไม่มีใครเต็มใจที่จะฟ้องร้อง ในทางกลับกัน ถ้ามีคนจำนวนมาก การจะตกลงกันเรื่องค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องคดีก็เป็นเรื่องยาก ดังนั้น คดีจึงค่อยๆ ลากยาวไปและปล่อยให้เป็นหน้าที่ต่อไป

ในการยื่นฟ้องต่อศาล ผู้พักอาศัยหรือคณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลล่วงหน้าตามมูลค่าของทรัพย์สินเสียก่อน ทำให้หลายคนยอมแพ้ในการฟ้องร้องและประนีประนอมกับนักลงทุน

นอกจากนี้ สัญญาการซื้อขายที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายมักร่างโดยนักลงทุนและไม่ได้ระบุสิทธิของผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง (ชั้นใต้ดิน บันได ระเบียง ฯลฯ) อย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจึงแทบไม่มีเหตุผลที่จะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น

ตามความเห็นของฉันข้อพิพาทเรื่องอพาร์ทเมนท์ต้องได้รับการแก้ไขโดยทั้งสองฝ่ายโดยอาศัยการเจรจาและการไกล่เกลี่ยตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากไม่สามารถเจรจาและปรองดองกันได้ จะต้องขอให้ศาลประชาชนเป็นผู้ตัดสิน หน่วยงานของรัฐและหน่วยงานท้องถิ่นจะต้องตรวจสอบ ติดตาม และจัดการการละเมิดจากทุกฝ่ายอย่างเคร่งครัด

- ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขใหม่ กำลังอยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 5 ครั้งที่ 15 ในฐานะผู้แทนรัฐสภา คุณจะพูดออกมาเพื่อช่วยแก้ไขข้อพิพาทเรื่องความเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างไร?

- ร่างดังกล่าวยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา โดยได้กำหนดเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดไว้อย่างชัดเจนหลายประการ เพื่อจำกัดข้อพิพาทในปัจจุบัน ทำให้การใช้อาคารชุดมีความปลอดภัยมากขึ้น

ข้าพเจ้าได้รับทราบความคิดเห็นของทนายความในสหพันธ์ทนายความเวียดนามเพื่อมีส่วนสนับสนุนในการแก้ไขและเพิ่มเติมร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 5 เราได้เสนอประเด็นปัญหา 4 กลุ่มเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของ นโยบายการพัฒนา การทำธุรกรรมและการบริหารจัดการที่อยู่อาศัย เพื่อลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เหลือน้อยที่สุด ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของฝ่ายที่เกี่ยวข้องให้มากที่สุด และส่งเสริมการจัดทำระบบกฎหมายในภาคส่วนที่อยู่อาศัยในเวียดนาม

ฉันเสนอให้แก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมและการเป็นเจ้าของส่วนบุคคลในอาคารชุดในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ดังนั้น ที่จอดรถในอาคารชุดจึงจัดเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง และไม่มีปัญหาในการซื้อและขายพื้นที่เหล่านี้ วิธีนี้จะช่วยลดข้อโต้แย้งที่เกี่ยวข้องให้เหลือน้อยที่สุด

โดอัน โลน

ลิงค์ที่มา