ส่วนไหนจะ ‘ระเบิด’ กันนะ?

(CLO) ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น และจะมีโอกาสเติบโตอย่างก้าวกระโดดในกลุ่มต่างๆ ต่อไปนี้: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยทางสังคม พื้นที่เมืองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม พื้นที่เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว

เหตุการณ์สำคัญในตลาดอสังหาฯ

ในการประชุมชุมชนอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม 2025 (VRECC 2025): "ยุคแห่งความก้าวหน้า" ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 9 มกราคม รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงเหตุการณ์สำคัญ 7 ประการที่กำลังกำหนดรูปลักษณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน เปิดเผยว่า ในปี 1987 กฎหมายที่ดินปี 1987 ได้รับการประกาศใช้ โดยควบคุมระบอบการเป็นเจ้าของที่ดินของรัฐและสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งถือเป็นรากฐานแรกในการกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม (ภาพ : XD)

ต่อมาในปี พ.ศ. 2536-2537 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2536 อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ง่ายขึ้น จากจุดนี้ ความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นและการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

นอกจากนี้ ในเวลานี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 18 และ 87 ว่าด้วยภาษีที่ดิน ป้องกันการเก็งกำไร และควบคุมตลาด ยังถือเป็น “จุดเปลี่ยน” ในการต่อสู้กับการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ในช่วงปี 2000-2001 กฎหมายวิสาหกิจปี 2000 และกฎหมายการลงทุนจากต่างประเทศปี 2001 อนุญาตให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลซื้อบ้านในเวียดนามได้ และในเวลาเดียวกันก็ออกรายการราคาที่ดินใหม่ นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามบันทึกว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันอีกด้วย

ในปีพ.ศ. 2546 กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 ได้รับการประกาศใช้อย่างเป็นทางการควบคู่ไปกับพระราชกฤษฎีกา 181 ซึ่งออกเพื่อจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์

ในปีพ.ศ. 2548 ได้มีการปรับราคาที่ดินใหม่ให้ใกล้เคียงกับราคาจริง ซึ่งทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกดดัน โดยหลายโครงการประสบปัญหากะทันหันเนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สูงขึ้น

ภายในปี พ.ศ. 2550 มีกฎหมายใหม่ๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายว่าด้วยภาษีการใช้ที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ถือเป็นก้าวสำคัญในการกำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจของเวียดนามที่จะนำร่องโครงการที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในเวียดนามได้ ถือเป็นการเปิดหน้าใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงปี 2556-2557 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เมื่อมีกฎหมายที่ดินปี 2556 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2557 เกิดขึ้นและกำหนดทิศทางตลาด

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน กล่าวว่า ในปี 2550-2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ภาวะซบเซาจากไข้เลือดออก และจนกระทั่งปลายปี 2556 และต้นปี 2557 ตลาดจึงเริ่มฟื้นตัว

ตั้งแต่ปี 2014 เมื่อมีการผ่านกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ได้มีการเปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อสนับสนุนด้านที่อยู่อาศัย 30,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6% เศรษฐกิจมหภาคพัฒนาไปในทางบวก โดยมีอัตราเงินเฟ้อลดลง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี (GDP 6.7%) และอัตราดอกเบี้ยที่ค่อยๆ คงตัว...

“ตลาดเริ่มฟื้นตัวจากจุดนี้ โดยสินค้าคงคลังในอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง และราคาขายก็มีการปรับเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ” รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิญ เทียน กล่าว

ตลาดกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่

เมื่อกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน กล่าวว่า ถึงแม้เศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความยากลำบากและความไม่มั่นคงมากมาย แต่เวียดนามก็มีเงื่อนไขที่ดีสำหรับการพัฒนาก้าวหน้าหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม นายเทียน กล่าวว่า เวียดนามจำเป็นต้องระบุความไม่สมดุลทางโครงสร้างอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ รวมถึงผลที่ตามมาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

โดยเฉพาะในบริบทใหม่ ยุคใหม่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าใจถึงแนวโน้มและการเปลี่ยนแปลงใหม่ๆ ของเศรษฐกิจ ดังนั้นแนวโน้มปัจจุบันของการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยจึงเป็นสีเขียว เมืองอัจฉริยะ; การเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐาน; โครงสร้างพื้นฐานด้านอุตสาหกรรม…

“การพัฒนาครั้งนี้สอดคล้องกับแผนชาติและวิสัยทัศน์ยุคใหม่” นายเทียน กล่าว

เกี่ยวกับแนวโน้มที่สดใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien ให้ความเห็นว่าตลาดจะดีขึ้นและมีโอกาสเติบโตอย่างก้าวกระโดดสำหรับกลุ่มต่อไปนี้: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยทางสังคม พื้นที่เมืองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม พื้นที่เมืองอัจฉริยะ และอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยว

นอกจากนี้ รองศาสตราจารย์ ดร.ทราน ดิงห์ เทียน ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตซึ่งเป็นปัจจัยทางเศรษฐกิจของโลก และโดยเฉพาะคำถามว่าตลาดที่ดินจะสามารถเปิดต่อไปได้หรือไม่

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน กล่าว ไม่เพียงแต่การแก้ไขปัญหาตามขั้นตอนและกระบวนการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงประเด็นสำคัญที่ยังไม่ได้ถูกพูดถึง ได้แก่ สิทธิในทรัพย์สินและกลไกราคาตลาด นอกจากนี้ ประเด็นการปลดล็อคกระแสเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก็ควรค่าแก่การให้ความสนใจเช่นกัน

คุณ Dao Quoc Viet คณะกรรมการบริหารชุมชน Real Estate Review (ภาพ : XD)

นาย Dao Quoc Viet คณะกรรมการบริหารของ Real Estate Review Community เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่ายุคแห่งความก้าวหน้าเป็นข้อความที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเชื่อมโยง การเคลื่อนไหว และการเคลื่อนย้ายที่ทำลายทุกขีดจำกัดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในยุคใหม่

“ไม่เพียงแต่เป็นการเชื่อมโยงระหว่างธุรกิจ นักลงทุน ผู้จัดจำหน่าย และองค์ประกอบสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการเชื่อมโยงระหว่างมูลค่าที่แท้จริงและผลประโยชน์ทางสังคมด้วย ธุรกิจเปรียบเสมือนรถไฟที่บรรทุกสินค้ามีค่าที่วิ่งไปด้วยกันเพื่อสร้างเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง” นาย Dao Quoc Viet กล่าว

ที่มา: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-trong-ky-nguyen-vuon-minh-phan-khuc-nao-se-bung-no-post329742.html