คาดความต้องการอสังหาฯ อุตสาหกรรมเพิ่มสูง หวังดึงดูดลูกค้าใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการนำกฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ มาใช้ก็ตาม

คาดความต้องการอสังหาฯ อุตสาหกรรมเพิ่มสูง หวังดึงดูดลูกค้าใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการนำกฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ มาใช้ก็ตาม

ตามรายงานการวิเคราะห์ล่าสุดของแผนกวิเคราะห์ของบริษัท SSI Securities Corporation (SSI Research) การเติบโตของกระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่เวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิต ประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน มีส่วนสำคัญต่อการเติบโตดังกล่าว สาเหตุคือเวียดนามมีข้อได้เปรียบทางการแข่งขันในแง่ของนโยบายการลงทุนที่เอื้ออำนวย ต้นทุนแรงงานที่ต่ำ และเศรษฐกิจที่มั่นคง

ตามข้อมูลของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน ตั้งแต่ปี 2562 ถึง 2566 กิจกรรมการเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมในเวียดนามมีการเติบโตในเชิงบวก โดยพื้นที่ของ MOU และข้อตกลงที่ลงนามใหม่มีอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 35% การเติบโตนี้ส่วนใหญ่มาจากบริษัทลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung และ Foxconn ที่มุ่งหวังที่จะกระจายการผลิตและลดความเสี่ยงในห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก ค่าเช่าเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเขตอุตสาหกรรมในภาคเหนือเพิ่มขึ้นร้อยละ 35 ในขณะที่เขตอุตสาหกรรมในภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึงร้อยละ 67 ตั้งแต่ปี 2563 ถึงไตรมาสที่ 2/2567

บริษัทที่มีพื้นที่ให้เช่าจำนวนมาก เช่น SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 การไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มายังเวียดนามจะเติบโตช้าลง ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 ทุนจดทะเบียน FDI ทั้งหมดอยู่ที่ 27,260 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นเพียง 1.9% จากช่วงเวลาเดียวกัน ในระยะสั้น บริษัท FDI น่าจะรอชมนโยบายภาษีศุลกากรใหม่ของประธานาธิบดีทรัมป์ รวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ระหว่างการรณรงค์หาเสียงชิงตำแหน่งประธานาธิบดีในปี 2024 นายทรัมป์เน้นย้ำมาตรการการค้าเพื่อปกป้องเศรษฐกิจสหรัฐฯ ซึ่งรวมถึงภาษีสินค้าจีน 60% เพื่อลดการขาดดุลการค้าและส่งเสริมการผลิตในประเทศ นอกจากนั้นยังมีภาษีศุลกากรปกติ 10-20% จากประเทศอื่นๆ เพื่อปกป้องอุตสาหกรรมของสหรัฐฯ จากการแข่งขันจากต่างประเทศ

คำชี้แจงในแคมเปญนี้บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่แนวนโยบายคุ้มครองทางการค้ามากขึ้น ทำให้นโยบายเกี่ยวกับสินค้านำเข้ายังไม่ชัดเจน ในระยะสั้น ผู้ประกอบการ FDI น่าจะรอข้อมูลที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับนโยบายภาษีศุลกากรใหม่ของทรัมป์ รวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI อธิบายถึงการชะลอตัวของกระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามในปี 2567 ว่าปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนอาจส่งผลต่อประสิทธิภาพของโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการ FDI ลังเลที่จะลงทุนใหม่ๆ

ประการที่สอง SSI Research ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปนโยบายการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพื่อดึงดูดเงินทุนต่างชาติเข้าสู่ภาคอุตสาหกรรมเป้าหมาย ปัจจุบันเวียดนามกำลังแข่งขันดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) กับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย ด้วยการออกกฎหมายคุ้มครองการลงทุน (Omnibus Law) หรือไทยก็มีกองทุนเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและใช้ภาษีเงินได้นิติบุคคล 10%

ประการที่สาม โครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามมีจำกัด โดยเฉพาะในภาคใต้ ความคืบหน้าที่ล่าช้าในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ส่งผลให้ต้นทุนด้านโลจิสติกส์สูงขึ้น อาจทำให้การลงทุนไม่น่าดึงดูดใจอีกต่อไป

สุดท้ายนี้ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI ระบุว่า พื้นที่ที่เหลืออยู่ให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักๆ นั้นไม่มากนัก ซึ่งทำให้ผู้ลงทุนเกิดความยากลำบากในการเลือกทำเลที่ตั้งในการลงทุน โดยตามข้อมูลของ CBRE อัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยสูงถึง 81% ในภาคเหนือ และ 92% ในภาคใต้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567

พื้นที่ให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักๆ เหลืออยู่ไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม SSI Research ยังเน้นย้ำด้วยว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาคอขวดเพื่อดึงดูดกระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) รวมถึงการวิจัยและจัดตั้งกลไกสนับสนุนสำหรับวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีขั้นต่ำทั่วโลก เสนอกฎหมายอุตสาหกรรมเทคโนโลยีดิจิทัลพร้อมแรงจูงใจในการลงทุนในบริษัทผลิตเซมิคอนดักเตอร์ รัฐบาลจะแก้ไขบทบัญญัติบางประการในกฎหมายการลงทุนฉบับปัจจุบัน เพื่อให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดสามารถออกใบรับรองการลงทุนให้กับเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ได้ นอกจากนี้การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมโยงศูนย์กลางอุตสาหกรรม เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ และทางรถไฟเชื่อมจีนและเวียดนาม ถือเป็นปัจจัยบวกอีกด้วย ดังนั้น SSI Research จึงคาดว่าการไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการนำกฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ มาใช้ก็ตาม

ดัชนีประสิทธิภาพด้านโลจิสติกส์ 2023 ในประเทศที่เลือก

การนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ในพื้นที่ต่าง ๆ หลายแห่งตั้งแต่ปลายปี 2567 ส่งผลให้ต้นทุนค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งจะทำให้ต้นทุนโครงการนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่เพิ่มสูงขึ้น และอัตรากำไรลดลงเหลือ 30-35% เมื่อเทียบกับโครงการนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิมที่สูงกว่า 50%

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html