หลายโครงการถูก 'ระงับ' สมาชิกรัฐสภาเสนอให้เก็บเงินฝากเฉพาะเมื่อตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจเท่านั้น

วีดีโอ : ความเห็นสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร ต่อ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) เช้าวันที่ 31 ต.ค. (ที่มา: quochoi.vn)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในห้องโถงเมื่อเช้าวันที่ 31 ตุลาคม ผู้แทน Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan) ได้แสดงความเห็นเห็นด้วยกับแผน "นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อบ้านและงานก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินกิจการทั้งหมดและได้ทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น"

ตามที่นางสาวเหงียนกล่าว ตัวเลือกนี้มีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นมีสิทธิ์ดำเนินการและทั้งสองฝ่ายได้ลงนามในสัญญาอย่างเป็นทางการแล้ว ซึ่งช่วยลดโอกาสการเกิดข้อพิพาทได้

ผู้แทน Tran Hong Nguyen - คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญถ่วน (ภาพ: quochoi.vn)

นางเหงียนยังให้ความเห็นเกี่ยวกับตัวเลือกที่ 2 ว่า “นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐ และผู้ลงทุนมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินที่ระบุไว้ในข้อ 2 มาตรา 24 ของกฎหมายฉบับนี้” สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยทางราชการแต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย งานก่อสร้าง ให้เป็นไปตามเงื่อนไขการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วง ประเภทอสังหาริมทรัพย์"

นางสาวเหงียนแสดงความเห็นว่า: ระยะเวลาในการเรียกเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่แสดงไว้ในทางเลือกที่ 2 จะทำให้ต้องใช้เวลาค่อนข้างนานตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริง ส่งผลให้ลูกค้ามีความเสี่ยงมากขึ้น

ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินสมทบทุนเพื่อระดมทุนตามอำเภอใจ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงและความไม่สงบ

“ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าโครงการจำนวนมากไม่ได้ดำเนินการหลังจากได้รับเงินมัดจำเป็นเวลา 5 ปีหรือแม้แต่ 10 ปี ดังนั้นผู้แทนจึงเชื่อว่าควรมีกฎระเบียบควบคุมที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้น... ” นางเหงียนเน้นย้ำ

ในขณะเดียวกัน ผู้แทนเหงียน ได่ ทั้ง (หุง เยน) เลือกข้อที่ 2

ผู้แทนฯ ชี้แจงว่านี่คือแผนที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าในกรณีใดผู้ลงทุนจึงจะสามารถเรียกเก็บเงินฝากได้ตามข้อตกลงกับลูกค้า ระบุเนื้อหาของข้อตกลงการวางเงินมัดจำ จำนวนเงินมัดจำให้ชัดเจน เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส และการคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรและบุคคลที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อ เช่า หรือซื้อบ้านและงานก่อสร้าง จำกัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการรับเงินฝากเพื่อใช้เป็นช่องทางระดมเงินทุน

นายทังยังขอให้หน่วยงานจัดทำร่างศึกษาและพิจารณาตัดสินใจให้ชัดเจนถึงเงื่อนไขในการจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ด้วยเหตุนี้ การตัดสินใจดังกล่าวจึงอนุญาตให้ผู้ลงทุนขายได้เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตสำหรับโครงการก่อสร้างที่ผ่านเงื่อนไขการออกแบบโครงสร้างพื้นฐานหลักและสำคัญที่ได้รับอนุมัติแล้วเสร็จตามกำหนดเวลาเท่านั้น

พร้อมกันนี้ให้ชี้แจงเนื้อหาของ “ข้อกำหนดที่ต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการ”

เช้าวันที่ 31 ตุลาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ภาพถ่าย: (quoc hoi.vn)

นอกจากนี้ ผู้แทน Thang ยังได้เสนอแนะว่าหน่วยงานจัดทำร่างควรตัดสินใจอย่างชัดเจนเกี่ยวกับความรับผิดชอบในการสร้าง ปรับปรุง จัดการ และใช้ประโยชน์จากฐานข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ และประกาศข้อมูลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในระบบสารสนเทศตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะ การเชื่อมโยง แบ่งปัน และให้บริการข้อมูลข่าวสารด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์แก่หน่วยงานและองค์กรต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เป็นความรับผิดชอบของกระทรวงก่อสร้าง

ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (Hai Duong) ซึ่งมีความคิดเห็นเดียวกันกับผู้แทน Thang ก็สนับสนุนให้เลือกตัวเลือกที่ 2 เช่นกัน

ผู้แทนกล่าวว่ากฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการพัฒนาธุรกิจและนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

การลงทุนในโครงการต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก การให้ผู้ลงทุนสามารถเรียกเก็บเงินมัดจำล่วงหน้าจะช่วยให้มีเงินทุนมากขึ้นสำหรับการลงทุนซ้ำ ส่งผลให้มีโอกาสเพิ่มขึ้นและดึงดูดลูกค้าที่มีศักยภาพ

แม้ว่ากฎระเบียบนี้อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อลูกค้ามากขึ้น แต่ผู้แทนเน้นย้ำว่าจำเป็นต้องเอาชนะความเสี่ยงนี้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารของรัฐที่มีความสามารถ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มต้นของการทบทวนและคัดเลือกนักลงทุน เพื่อให้มั่นใจถึงศักยภาพและความสามารถของนักลงทุนในการดำเนินโครงการ การจำกัดความเสี่ยงเช่นตัวเลือกที่ 1 จะให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะประกอบธุรกิจได้เท่านั้น ซึ่งจะจำกัดโอกาสทางธุรกิจ ซึ่งขัดต่อการส่งเสริมและการสร้างกลไกให้ธุรกิจสามารถพัฒนาได้ ” ผู้แทนกล่าว

แนะนำให้วางมัดจำไม่เกิน 5% ของราคาขาย
ผู้แทน Huynh Thi Phuc (คณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า) กล่าวว่า หลังจากปรึกษาหารือกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์และดำเนินการสำรวจแล้ว พบว่าระดับเงินฝาก 5% ถือเป็นระดับที่เหมาะสมตามหลักปฏิบัติ
ผู้แทนเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 23 วรรค 5 โดย ให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีแบบพื้นฐานที่ได้รับการประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 วรรค 2 แห่งกฎหมายฉบับนี้”
สัญญามัดจำจะต้องระบุราคาเช่าบ้านหรือสิ่งก่อสร้างให้ชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยรัฐบาลแต่ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือราคาเช่าบ้านหรือค่าก่อสร้างอาคาร ทั้งนี้ ต้องเหมาะสมกับสภาพการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา

ง็อกวี

แหล่งที่มา