บ้านขนาดเล็กกำลังได้รับความนิยม ที่ดินแปลงใหญ่กลายเป็นปัญหา

พระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ผ่านเมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน กำหนดว่าสิทธิการใช้ที่ดินจะไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านหรือแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ เพื่อขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 ได้ กฎหมายนี้จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2568

ตามที่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ กฎระเบียบดังกล่าวจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Giang Anh Tuan กรรมการบริหาร Tuan Anh Trading Floor คาดการณ์ว่าในอนาคต บ้านขนาดเล็กจะมีอุปทานไม่เพียงพอ ในขณะที่บ้านและที่ดินขนาดใหญ่จะขายได้ยาก

เป็นเวลานานแล้วที่ทาวน์เฮาส์ที่มีพื้นที่ประมาณ 30ตรม.และราคา 2-3 พันล้านดองมักดึงดูดลูกค้ามาโดยตลอดเนื่องจากสถานะการเงินเหมาะสมกับคนส่วนใหญ่โดยเฉพาะผู้ที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริงๆ

“ บ้านที่มีพื้นที่ 30-40 ตร.ม. มักจะหายากเสมอมา แต่ปัจจุบันมีกฎหมายควบคุมการแบ่งเขตที่เข้มงวดมากขึ้น บ้านที่มีพื้นที่ประมาณ 30 ตร.ม. จึงกลายเป็นของหายากและเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก รวมถึงผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยและนักลงทุน ” นายตวน กล่าว

คาดว่าบ้านขนาดเล็ก 30 ตรม. จะดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น (ภาพ : ง็อก วี)

ในขณะเดียวกันที่ดินแปลงใหญ่ๆ ก็จะขายได้ยากมาก เพราะถ้าไม่แบ่งเป็นแปลงๆ ก็จะต้องขายที่ดินแปลงใหญ่ๆ ทั้งหมด ราคารวมก็จะสูง ในขณะที่จำนวนลูกค้าที่มีฐานะทางการเงินดีก็มีไม่มาก

ล่าสุดนักลงทุนหลายรายได้มองหาที่ดินที่มีพื้นที่หลายร้อยตารางเมตรเพื่อแบ่งขายเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขายให้กับคนที่มีความต้องการจริงๆ เจ้าของที่ดินหลายรายได้รับชัยชนะครั้งใหญ่จากกลเม็ดข้างต้นของการ "แบ่งที่ดินเพื่อขายที่ดิน" อย่างไรก็ตาม ถ้ากฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งล็อตที่เข้มงวดยิ่งขึ้นมีผลบังคับใช้ วิธีการดำเนินธุรกิจเช่นนี้จะไม่สามารถเกิดขึ้นได้

นายเหงียน ฮู่ เกา นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย (ฮานอย) กล่าวว่า หากมีการแบ่งเขตที่ดินให้เข้มงวดมากขึ้น อาจมีความเสี่ยงที่ที่ดินจะ "ขายไม่ออก" เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่มีต้นทุนทางการเงินที่สูงมาก ไม่ใช่ลูกค้าทุกคนที่จะเต็มใจจ่ายเงินเพื่อซื้อที่ดินผืนใหญ่เนื่องจากมีแหล่งเงินทุนจำนวนมากและสภาพคล่องที่ช้า ประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทำธุรกิจเปิดโฮมสเตย์ รีสอร์ท หรือฟาร์มสเตย์เท่านั้น แต่ไฟล์ของลูกค้ารายนี้มีขนาดเล็ก

ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่ดินแปลงเล็กๆ ด้วยวงเงินตั้งแต่หลายร้อยล้านไปจนถึง 2 พันล้าน พวกเขาต้องการถือครองที่ดิน รอข้อมูลเชิงบวก ราคาจะเพิ่มขึ้น แล้วจึงขาย

ที่ดินขนาด 200 ตรม. ราคาประมาณ 8,000-10,000 ล้านบาท หากแบ่งที่ดินเป็นแปลงเล็กๆ ประมาณ 40 ตรม. นักลงทุนสามารถเข้าหาและขายให้กับคนจำนวนมากได้ง่าย เพราะเงินทุนมีเพียงประมาณ 3 พันล้านดองเท่านั้น นั่นคือเหตุผลว่าทำไมที่ดินผืนใหญ่จึงขายไม่ออกได้ง่าย และนักลงทุนที่ถือครองที่ดินแปลงใหญ่ๆ ที่ยังไม่มีเวลาแบ่งแยกสิทธิการใช้ที่ดิน จะประสบความยากลำบากในการขายหรือถูกบังคับให้ขายในราคาต่ำ ” นายกาว กล่าว

นายกาว กล่าวว่า กำไรจากการซื้อกองทุนที่ดินขนาดใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นส่วนเล็กๆ จะอยู่ที่ 30-50 เปอร์เซ็นต์ นี่คือเหตุผลว่าทำไมนักลงทุนจำนวนมาก “ชอบ” การแบ่งย่อยรูปแบบนี้

“ ราคาที่ดินแปลงเล็ก ๆ จะต้องปรับขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้อย่างแน่นอน ” นายเคากล่าว

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการสำนักงานที่ดินจังหวัดบัตตงซาน วิเคราะห์ประเด็นนี้ คาดการณ์ว่า เมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ภาคส่วนที่ดินจะประสบปัญหา

นายตวน อธิบายว่า ในปัจจุบัน 90% ของธุรกรรมที่ดินในตลาดมาจากผลิตภัณฑ์การแบ่งที่ดินโดยเสรีของบุคคลทั่วไปและบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่พัฒนารูปแบบการแบ่งที่ดินด้วยตนเอง

นายตวน กล่าวว่า สำหรับบุคคลทั่วไปมักจะยื่นคำร้องขอแบ่งที่ดินมากกว่าสำหรับธุรกิจที่จะดำเนินโครงการและยื่นคำร้องขอใบอนุญาต เนื่องจากประเภทนี้มีราคาที่หลากหลายและพื้นที่เล็กจึงง่ายต่อการชำระบัญชี สำหรับนักลงทุนที่ซื้อที่ดินเป็นแปลงใหญ่แล้วแบ่งกันขาย การขายที่ดินเป็นที่นิยมอย่างมาก เพราะรูปแบบการซื้อขายเป็นอิสระ และแทบจะไม่มีการวางแผนโครงการอย่างเป็นทางการ

นายตวน กล่าวว่า การเข้มงวดการแบ่งเขตที่ดินยังหมายถึงว่าแปลงที่ดินจะประสบปัญหาเนื่องมาจากอุปทานมีไม่เพียงพอและแคบลง ผู้ซื้อยังเข้าถึงได้ยากเนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพอ

บุคคลนี้คาดการณ์ว่านักลงทุนที่ถือครองที่ดินผืนใหญ่ๆ อาจจะถูกบังคับให้ขายในราคา "ลดราคา" แหล่งที่มาของสินค้าลดราคาจะมาจากนักลงทุนที่ซื้อที่ดินเพื่อจุดประสงค์ในการแบ่งแยกและแบ่งย่อยแปลงที่ดินเพื่อแสวงหากำไร เมื่อสภาพคล่องลดลง เจ้าของที่ดินก็ถูกบังคับให้ลดราคา

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่ดินขนาดใหญ่มีมูลค่าสูง การหาลูกค้าจึงทำได้ยาก และอาจทำให้ผู้ซื้อ "รีดราคา" จากเจ้าของที่ดินได้ เนื่องจากสภาพคล่องที่ดินลดลง ตลาดจะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นในบริบทของภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ยาวนาน

เจา อันห์

แหล่งที่มา