นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องตอบสนองต่อ 'การเปลี่ยนแปลง'

นครโฮจิมินห์กำหนดอย่างเป็นทางการว่านักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ไม่อนุญาตให้แบ่งและขายแปลงที่ดินในโครงการให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตัวเอง หลายความเห็นบอกว่านครโฮจิมินห์จำเป็นต้องมีแผนเพื่อป้องกัน “การเปลี่ยนแปลง” ที่อาจเกิดขึ้น

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 โดยไม่อนุญาตให้โครงการแบ่งแยกขายที่ดินในเขตเมือง

คณะผู้แทนภาคสนามตรวจสอบการบริหารจัดการที่ดินของรัฐในเขตบิ่ญจันห์ นครโฮจิมินห์ (ภาพ: Thanh Dao)

เมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำสั่งฉบับที่ 83/2024 เกี่ยวกับกฎข้อบังคับเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในพื้นที่นั้นได้

ด้วยการตัดสินใจครั้งนี้ นครโฮจิมินห์ได้ออกกฎเกณฑ์ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเป็นทางการเพื่อจัดการกับสถานการณ์อันน่าเจ็บปวดที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกและขายแปลงที่ดินในโครงการให้กับองค์กรหรือบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเป็นของตัวเอง ตามระเบียบนี้ นอกเหนือจากแขวงและอำเภอแล้ว ที่ดินในเขตชานเมือง 5 อำเภอ ได้แก่ บิ่ญจันห์, ฮอกมอน, เกิ่นเส่อ, กู๋จี และหน่าเบ้ ไม่อนุญาตให้แบ่งแยกเป็นแปลงหรือขาย

ในขณะเดียวกัน เมืองจะควบคุมการแบ่งที่ดินเพียงเท่านั้น โดยให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินตรงตามเงื่อนไขสามารถพิจารณาแบ่งที่ดินได้

ป้องกันการแบ่งแยกและการขายที่ดิน

เกี่ยวกับเนื้อหาของคำตัดสินที่ 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ทนายความเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม รองประธานสมาคมเนติบัณฑิตนครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่าคำตัดสินใหม่ของนครโฮจิมินห์ จะส่งผลกระทบอย่างสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมือง รวมถึงผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมทางธุรกิจของนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างไม่เลือกปฏิบัติเมื่อเร็วๆ นี้

การห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะช่วยให้เมืองต่างๆ หลายแห่งสามารถแก้ปัญหาเรื่อง “การวางแผนที่ไม่เป็นระเบียบ” และ “ราคาพุ่งสูงขึ้น” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ (ภาพ : ได ดวน เกต)

ทนายความเฮา ยังคาดการณ์อีกด้วยว่า หลังจากที่ออกคำตัดสินฉบับที่ 83/2024 แล้ว ก็จะ ได้รับความคิดเห็นที่หลากหลายจากประชาชน กลุ่มธุรกิจ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เงื่อนไขประการหนึ่งในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยเอง คือ " ที่ดินที่ไม่ตั้งอยู่ในเขต อำเภอ เมือง ของเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของที่ดินเพื่อลงทุนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณากำหนดพื้นที่ที่อนุญาตให้นักลงทุนโครงการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยเองตามเงื่อนไขในพื้นที่ "

ทนายความเหงียน วัน เฮา คาดการณ์ว่าการตัดสินใจครั้งใหม่ของนครโฮจิมินห์ จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมือง

ดังนั้น ทนายความ Nguyen Van Hau จึงยอมรับว่านครโฮจิมินห์ได้กำหนดบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ซึ่ง รายละเอียดเนื้อหาข้างต้นนี้ให้ยึดถือตามมาตรา 2 แห่งคำสั่งเลขที่ 83/2024 โดยเฉพาะ นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วนครโฮจิมินห์ ห้ามโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ให้แก่องค์กรหรือบุคคลที่สร้างบ้านเอง

เว้นแต่ในกรณีผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อจัดสรรที่ดินโดยใช้ที่ดินในตำบล ตำบล และเขตต่าง ๆ ของเมือง ให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดตามกฎหมาย ให้มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อจัดสรรที่ดินโดยใช้ที่ดิน ให้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านของตนเองได้

เมื่อเปรียบเทียบเนื้อหาของ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับ คำสั่งที่ 83/2567 ทนายเหงียน วัน เฮา กล่าวว่า การตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ครั้งนี้ทำให้ บทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านเองมีความเข้มงวดยิ่งขึ้นอย่างมาก

“อย่างไรก็ตาม การกระทำดังกล่าว ไม่ถือว่าผิดกฎหมาย เนื่องจาก กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านเองโดยพิจารณาจากเงื่อนไขในท้องถิ่น" ทนายความ เฮา กล่าว

โดยทั่วไปแล้ว กฎระเบียบล่าสุดของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะช่วยให้ “หัวรถจักร” ของทั้งประเทศ สามารถแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์การแบ่งแยกและการขายที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติ รวมถึงทำลายการวางแผนได้ ในเวลาเดียวกัน ลดสถานการณ์การที่ผู้คนสร้างบ้านโดยพลการโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่เพียงเท่านั้น ยังช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอีกด้วย โดยให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต้องปรับปรุงคุณภาพผลิตภัณฑ์ของตนไปพร้อมๆ กัน นอกจากนี้ มติที่ 83/2024 ยังสอดคล้องกับโครงการ “ การลงทุน - ก่อสร้างเขตให้เป็นเขต (หรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์) ในช่วงปี 2021-2030” ที่นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินการสร้าง โดยเฉพาะภายในปี 2030 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อมุ่งสู่เป้าหมายเมืองให้กลายเป็นเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์

การจัดการกับ 'ตัวแปร'

ทันทีที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ออกคำตัดสินหมายเลข 83/2024 สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ก็ได้ส่งคำร้องถึงคณะกรรมการประชาชนนคร ซึ่งทำให้เกิดข้อกังวลมากมาย

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ได่โดอันเกต เมื่อเช้าวันที่ 1 พฤศจิกายนว่า สมาคมได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนามนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับข้อเสนอที่จะกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 เขตของนครโฮจิมินห์

นายเล ฮวง โจว ระบุว่า ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 นครโฮจิมินห์เป็นเขตเมืองพิเศษ ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ที่ดินตั้งอยู่ในเขต อำเภอ และเมืองของเขตเมืองพิเศษ (รวม 16 อำเภอและนครทูดึ๊ก) กำหนดให้ผู้ลงทุนไม่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองได้

ก่อนหน้านี้สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กรมก่อสร้าง และคณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมินครโฮจิมินห์ โดยแนะนำว่าควรอนุญาตให้แบ่งย่อยและขายที่ดินในชุมชนต่างๆ ในพื้นที่ 5 เขตของนครโฮจิมินห์ต่อไป เพราะถ้าเราห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินใน 5 เขต จะไม่เป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ด้วยเหตุนี้ สมาคมจึงได้เสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จัดทำกฎเกณฑ์โดยละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 เขตของเมือง

เกี่ยวกับผลกระทบ "ภายหลัง" ของการตัดสินใจหมายเลข 83/2024 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ทนายความเหงียน วัน เฮา สมาชิกคณะกรรมการกลางแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม รองประธานสมาคมเนติบัณฑิตนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การใช้การตัดสินใจครั้งนี้จะทำให้อุปทานที่ดินในนครโฮจิมินห์ขาดแคลนมากยิ่งขึ้น ไม่ตรงกับความต้องการของประชาชน ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่าราคาที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยออกไปก่อนหน้านี้จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในอนาคตอันใกล้นี้ และจำกัดผู้ซื้อเนื่องจากขาดศักยภาพทางการเงิน

วิศวกร Tran Van Phuong กรรมการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเมือง Thu Duc ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า หากกฎระเบียบห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความเป็นไปได้ที่นักลงทุน องค์กร และบุคคลต่างๆ จะ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" เพื่อแยกแปลงที่ดินออกจากกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งขอบเขตของกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินยังคงอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินที่ตรงตามเงื่อนไขสามารถพิจารณาแบ่งที่ดินได้ หากปล่อยให้ “กลายพันธุ์” การแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะพัฒนาไปในทิศทางลบมากขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

เนื่องจากตั้งอยู่ติดกับเขต 7 เขตนาเบ นครโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีอัตราการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็วมาก

ในด้านการพัฒนาเมือง สถาปนิก เหงียน วัน เบียว กรรมการ บริษัท บีโฮมส์ จำกัด กล่าวว่า กฎหมายใหม่กำหนดว่า นอกเหนือจากแขวงและเขตแล้ว ที่ดินในเขตชานเมือง 5 แห่ง ได้แก่ บิ่ญจันห์, ฮอกมอน, กานโจ, กู๋จี และหน่าเบ้ ยังไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งเป็นแปลงที่ดินหรือขายได้อีกด้วย “ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราต่างทราบกันดีว่า แม้ว่าพื้นที่บางแห่ง เช่น บิ่ญจันห์ (โดยเฉพาะพื้นที่จุงเซิน) และนาเบ (พื้นที่เฟื้อกเกียน) จะมีอัตราการขยายตัวเป็นเมืองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่ทันสมัยทำให้หลายๆ พื้นที่มีการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่รวดเร็วกว่าและมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าเขตใจกลางเมืองบางแห่งเสียอีก” สถาปนิกเหงียน วัน เบียว วิเคราะห์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผู้แทนจากธุรกิจและประชาชนบางส่วนได้แสดงความคิดเห็นกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์รายวัน รายวัน ว่า แม้ว่าจะไม่มีกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อยซื้อที่ดินเกษตรจากประชาชนแล้วจัดทำ "โครงการ" ขายอย่างผิดกฎหมายอีกต่อไป แต่สถานการณ์โครงการแบ่งแปลงที่ดินขายกลับถูกปล่อยทิ้งร้าง ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานใดๆ ก่อสร้างบนที่ดิน รวมถึงโครงการที่ถูกระงับ หากไม่ได้รับการแก้ไข ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมือง "หัวรถจักร" ก็จะยังคงอยู่ในสภาพ "ลักลอบขนย้ายและทอดทิ้งที่ดิน" โดยไม่ได้แก้ไขที่ต้นเหตุของปัญหา

ที่มา: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html