การห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินสามารถควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าในระยะสั้นการห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะทำให้เกิดการขาดแคลนอุปทานในตลาด แต่ในระยะยาวจะคงที่

ตามร่างกฎหมายใหม่ที่ผ่านโดยรัฐสภา กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเร็วกว่าวันที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ 5 เดือน คือ วันที่ 1 มกราคม 2568 ซึ่งคาดว่าจะเป็น "แรงกระตุ้น" เพื่อส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและพัฒนาในเร็วๆ นี้

ทั้งนี้ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 ห้ามการแบ่งแยกและจำหน่ายที่ดินในแขวง เขต และเมือง ที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 ดังนั้น กฎหมายใหม่จะไม่อนุญาตให้มีการแบ่งย่อยและขายที่ดินในอำเภอและเขตเทศบาลรวม 105 แห่งทั่วประเทศ เพิ่มขึ้น 81 เมืองและเทศบาล เมื่อเทียบกับข้อกำหนดปัจจุบัน ข้อบังคับนี้ใช้บังคับเฉพาะกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ใช่กับที่ดินส่วนบุคคลหรือครัวเรือนที่จำเป็นต้องแยกแปลงที่ดินเพื่อจุดประสงค์ในการให้ สืบทอด หรือโอนให้ผู้อื่น

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในแขวง เขต และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 ภาพ: เลอ โตอัน

เพื่อนำกฎหมายที่ดินปี 2024 ไปปฏิบัติจริง ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำตัดสินเกี่ยวกับการแบ่งที่ดิน (คำตัดสินที่ 100) อนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลที่มีที่ดินที่ตรงตามเงื่อนไขสามารถแบ่งแยกได้ นอกจากนี้ เพื่อให้เกิดผลสำเร็จในการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำสั่งฉบับที่ 83 เกี่ยวกับการห้ามโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสิ้นแล้วแบ่งแยกและขายที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติ "ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่ รวมทั้งเขตชานเมือง 5 แห่ง ยกเว้นที่ดินที่สงวนไว้สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ลงทุนจะต้องดำเนินการก่อสร้างให้เสร็จสิ้นก่อนจึงจะได้รับอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้"

เกี่ยวกับประเด็นนี้มีความเห็นจำนวนมาก เพราะเชื่อว่ากฎระเบียบดังกล่าวขัดต่อ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และเน้นย้ำว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินอาจส่งผลดีในระยะยาว แต่ในปัจจุบันดูเหมือนจะไม่เหมาะสมจริงๆ เนื่องจากตลาดเพิ่งผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ผู้คนสนใจที่ดินน้อยลง ทำให้ตลาดนี้หยุดชะงัก

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนเห็นด้วยและกล่าวว่ากฎข้อบังคับของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินดังกล่าวมีความเหมาะสมและอยู่ในขอบเขตอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566

นายทราน ซวน เตียน ทนายความหัวหน้าสำนักงานกฎหมายด่งดอย เปิดเผยความเห็นเกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า ในช่วงหลังนี้ มีการแบ่งแยกที่ดินเกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในหลายพื้นที่ ส่งผลให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ การกักตุนที่ดิน และการละทิ้งที่ดิน ท้องถิ่นหลายแห่งได้สั่งห้ามกิจกรรมนี้เมื่อสังเกตเห็นความเคลื่อนไหวที่ผิดปกติ

ทนายความเตี๊ยน กล่าวว่า การที่นครโฮจิมินห์ห้ามทำโครงการแบ่งย่อยและขายที่ดินนั้น อาจทำให้เกิดการขาดแคลนที่ดินในช่วงแรก แต่ในระยะยาว กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยแก้ปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแบ่งย่อยและแยกแปลงที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติ ลดสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยผิดกฎหมาย และลดความเสี่ยงทางกฎหมายในการทำธุรกรรมที่ดินประเภทนี้

นายดัง หุ่ง โว อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวกับหนังสือพิมพ์ Cong Thuong ว่า การตัดสินใจของนครโฮจิมินห์ในการห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วทั้งเมือง ยกเว้นโครงการย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินเปล่า ถือเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง ซึ่งสอดคล้องกับการปรับปรุงคุณภาพการขยายตัวของเมืองและลดการสะสมเงินที่ไม่ได้ใช้ของคนในที่ดินที่ไม่มีที่อยู่อาศัย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ความต้องการที่ดินมีสูงมากอยู่เสมอ แต่ตลาดยังขาดแคลนอุปทานจากโครงการอย่างเป็นทางการ นอกจากนี้ นักเก็งกำไรจำนวนมากได้ใช้โอกาสนี้ในการแข่งขันเพื่อปรับราคาให้สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดความวุ่นวายในตลาด พร้อมกันนั้นยังรวบรวมที่ดิน แบ่งเป็นแปลงๆ และตั้งชื่อเป็นโครงการถูกกฎหมายเพื่อดึงดูดผู้ซื้ออีกด้วย

“ดังนั้น การเข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจึงมีความจำเป็นเพื่อจำกัดการเก็งกำไร เนื่องจากที่ดินจะต้องสร้างขึ้นก่อนจึงจะเปิดให้ขายได้ ดังนั้นมูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์จึงเพิ่มขึ้น ในระยะยาว การเข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน ป้องกันการเก็งกำไร และจำกัดการใช้ที่ดินโดยเปล่าประโยชน์” นายวอ กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองข้างต้นว่า กฎระเบียบใหม่จะช่วยกำจัดนักลงทุนที่ขอที่ดินเพื่อโครงการเพียงอย่างเดียวแล้วแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขาย ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจแก่ประเทศ

“กฎหมายฉบับใหม่ได้ควบคุมการแบ่งและการขายที่ดินสำหรับนักลงทุนอย่างเคร่งครัด แต่กิจกรรมการแบ่งที่ดินและการปรับราคาขึ้นตามโครงสร้างพื้นฐานยังคงต้องมีข้อบังคับการจัดการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ดังนั้น การบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 จึงต้องชัดเจนและมีรายละเอียดมากขึ้น เพื่อขจัดสถานการณ์ที่ราคาที่ดินเสมือนจริงปรับขึ้น” นายดิงห์กล่าว

ที่มา: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html