ตลาดปิดแล้ว…
โดยเฉพาะรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 2566 และทั้งปี 2566 ที่กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์เผยแพร่ล่าสุด ระบุว่า กิจกรรมธุรกิจอสังหาฯ ยังคงเผชิญความยากลำบากหลายประการ แต่ก็ค่อย ๆ ฟื้นตัว โดยไตรมาสถัดมามีอัตราการเติบโตติดลบต่ำกว่าไตรมาสก่อนหน้า โดย 6 เดือนแรกของปี ติดลบถึง 11.58%, 9 เดือนแรก ติดลบถึง 8.71% และทั้งปีติดลบเพียง 6.38% เท่านั้น
เมื่อพิจารณาในด้านอุปทาน ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 เพียงปีเดียว นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 4 โครงการ โดยมีหน่วยที่เข้าข่ายนำออกสู่ตลาดมากกว่า 3,700 หน่วย โดย 100% ของอุปทานอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ อุปทานในปี 2566 เพิ่มขึ้น 20.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 และบ้านทั้งหมดเหล่านี้ถูกขายออกไป โดยไม่มีสินค้าในคลัง
เพียงโครงการ Kenton Node ก็มียูนิตที่ขายไม่ได้อยู่ประมาณ 1,600 ยูนิต
ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง สินค้าคงคลังจะถูกคำนวณจากระยะเวลา 1 ปีหลังจากวันที่อสังหาริมทรัพย์มีสิทธิประกอบธุรกิจแต่ไม่ได้ขายหรือยังไม่ได้ขาย บางทีนี่อาจเป็นสาเหตุที่กรมการก่อสร้างของนครโฮจิมินห์ให้ตัวเลขที่ "ดี" ดังที่กล่าวมาข้างต้น โดยไม่มีสินค้าคงเหลือแม้ว่าการทำธุรกรรมจะยังคงล่าช้ามาก และตลาดยังคงเติบโตในเชิงลบก็ตาม อย่างไรก็ตาม นายโว ฮ่อง ทัง รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวยังไม่ใกล้เคียงความเป็นจริง เนื่องจากโครงการใหม่หลายแห่งมีใบอนุญาตแล้ว แต่ยังไม่ได้รับแจ้งสิทธิขาย แต่ผู้ประกอบการกลับขาย “ข้าวเขียว” ไปแล้ว เมื่อถึงคราวที่โครงการมีสิทธิ์ขาย มันก็หายไปเสียแล้ว
ในทางกลับกัน หลายโครงการที่ขายไปหลายสิบปีก็ยังมีสินค้าคงคลังที่ไม่สามารถขายได้ ดังนั้นอย่างชัดเจนยิ่งขึ้น จะต้องคำนวณสินค้าคงคลังในขณะที่โครงการมีสิทธิ์ขายและผู้ลงทุนเปิดผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด จำนวนสต๊อกสินค้าที่คำนวณด้วยวิธีนี้จะเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลาทางสถิติ ดังนั้นวิธีการคำนวณของกระทรวงก่อสร้างในปัจจุบันอาจจะยังขาดความสมจริงในตลาด สินค้าคงคลังควรเริ่มตั้งแต่เวลาขายและสะสมไปเรื่อยๆ จนกว่าโครงการจะใช้หมด 100%
จากข้อโต้แย้งข้างต้น นายวอ ฮ่อง ทัง แสดงความเห็นว่า รายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ไม่ถูกต้อง เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว ในเมืองมีสินค้าคงคลังเก่าและใหม่จำนวนมาก หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือนับตั้งแต่ต้นปีมีการทำธุรกรรมเพียงเล็กน้อย สินค้าที่ขายไม่ได้ และโครงการจำนวนมากในคลังสินค้า
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังยืนยันอีกด้วยว่า เป็นเรื่องไร้สาระที่นครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอำนาจซื้อจะต่ำตลอดปี 2023 มีเพียงหนึ่งหรือสองโครงการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเท่านั้นที่ขายได้ดี ในขณะที่โครงการอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์อื่นๆ ขายได้ช้ามากหรือแม้กระทั่งขายไม่ได้เลย หากกล่าวว่าโครงการหนึ่งๆ ไม่มีสต๊อกสินค้าที่เหมาะกับตลาดก็เป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล แต่เป็นไปไม่ได้เลยที่ตลาดทั้งหมดจะไม่มีสต๊อกสินค้าเลย “โครงการต่างๆ มากมายที่ขายผ่านการแลกเปลี่ยนหรือผ่านญาติพี่น้องอาจประกาศขายได้ 100% แต่ในความเป็นจริงแล้ว การแลกเปลี่ยนเหล่านั้น “ถือครองสินค้า” ไว้เพื่อขายต่อ” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวอ้าง
…แต่ธุรกิจก็ยังมีสินค้าขายไม่ออก
สถิติ ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2566 รายงานทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งบันทึกมูลค่าคงคลังรวมมากกว่า 300,000 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกัน บริษัท โนวา เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ กรุ๊ป จอยท์ คอมพานี (Novaland) มูลค่าคงคลัง ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่มากกว่า 137,755 พันล้านดอง บริษัท Khang Dien บันทึกสินค้าคงคลัง 17,152 พันล้านดอง กลุ่มบริษัท Nam Long มีสินค้าคงคลัง 16,800 พันล้านดอง Dat Xanh Group มีสินค้าคงคลัง 14,788 พันล้านดอง Quoc Cuong Gia Lai มีสินค้าคงคลังอยู่ 7,100 พันล้านดอง... ตามสถิติของกลุ่ม DKRA จนถึงขณะนี้ในนครโฮจิมินห์ เฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์มีสินค้าคงคลังอยู่ 7,890 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ส่วนกลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่า ปัจจุบันมีจำนวนหน่วยคงเหลือ 2,904 ยูนิต
ล่าสุด คณะกรรมการวิจัยพัฒนาเศรษฐกิจเอกชน (คณะกรรมการที่ 4) ได้วิเคราะห์งบการเงินเบื้องต้นของบริษัท 1,579 แห่ง (ใน 10 อุตสาหกรรม) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยระบุว่า ตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 รายได้ของทุกอุตสาหกรรมลดลง กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง นี่คือสองกลุ่มที่มีปัญหาสภาพคล่องทางการเงินมากที่สุด โดยจำนวนวันคงคลังและจำนวนวันรับเงิน (ระยะเวลาเฉลี่ยที่ใช้ในการเก็บเงินหลังการขาย) เพิ่มขึ้นหลายเท่า ผลการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่าจำนวนวันคงคลังอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2566 อยู่ที่ 5,662 วัน โดยบางธุรกิจมีมากถึง 54,334 วัน นั่นคือธุรกิจจะต้องใช้เวลา 149 ปีจึงจะขายตะกร้าหมด
ตลาดอสังหาฯ นครโฮจิมินห์ยังคงซบเซา
เพื่อแก้ไขปัญหาสำหรับธุรกิจ คณะกรรมการ IV เสนอแนะนโยบายที่เน้นการสนับสนุนกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจผ่านการเข้าถึงเงินทุน การขยายต้นทุน และการลดต้นทุน สิ่งนี้ช่วยให้ธุรกิจสร้างกระแสเงินสดระยะสั้นได้อย่างน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 หรือจนถึงครึ่งแรกของปีหน้า แผงที่ 4 ยังเชื่อว่านโยบายการคลังเพื่อตอบโต้ภาวะเศรษฐกิจถดถอยมีความจำเป็นเพื่อกระตุ้นอุปสงค์รวมนอกเหนือไปจากนโยบายการเงิน เช่น การส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ การเน้นโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ด้านหนึ่งสนับสนุนธุรกิจในอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ ในทางกลับกันก็ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของคนงาน นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องลดหย่อนและเลื่อนการจ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ด้วย เพราะเป็นช่วงที่ประชาชนจะผ่อนคลายความกังวล
ในระยะยาว แผงที่ 4 แนะนำให้ใส่ใจพัฒนาตลาดทุนสมัยใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงการเติบโตที่ขึ้นอยู่กับสินเชื่อมากเกินไป ดำเนินการวิเคราะห์อย่างต่อเนื่อง เพื่อออกแบบนโยบายภาษีเงินได้นิติบุคคลให้เหมาะสมกับกลุ่มรายได้แต่ละกลุ่มและอุตสาหกรรม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายในการเพิ่มรายได้งบประมาณเพื่อช่วยให้ธุรกิจพัฒนาได้
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Minh Chanh ให้ความเห็นว่าความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าสินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์มีอยู่เป็นจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น โครงการ Kenton Node เพียงหนึ่งโครงการในเขต Nha Be ก็มีอพาร์ทเมนต์ที่ขายไม่ได้ถึง 1,600 ยูนิต หรือโครงการหนึ่งที่เมืองทูดึ๊กมีสินค้าออกสู่ตลาดหลายพันรายการแต่ยอดขายยังคงน้อยมาก ในความเป็นจริงสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากการทำธุรกรรมลดลงและสภาพคล่องต่ำ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับไฮเอนด์ไว้บริการนักลงทุน ไม่เพียงเท่านั้น ปัญหาทางกฎหมาย ความยากลำบากในการระดมทุนพันธบัตร การเข้าถึงทุนสินเชื่อที่จำกัด ปัญหาสภาพคล่อง ฯลฯ ยังทำให้สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอีกด้วย
เพื่อ “ช่วย” ธุรกิจและสนับสนุนให้ตลาดฟื้นตัวในเร็วๆ นี้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าทางออกที่ใหญ่ที่สุดในตอนนี้คือการเพิ่มความพยายามในการแก้ไขสินค้าคงคลัง แก้ไขปัญหาทางกฎหมาย และในเวลาเดียวกันก็ “คลี่คลาย” โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสิ้น วิธีแก้ไขจะต้องสามารถปฏิบัติได้จริง ไม่ใช่แค่คำขวัญที่ว่างเปล่า
สต๊อกอ สังหาฯทั่วประเทศลดลง
จากรายงานพื้นที่ 53/63 พบว่า สินค้าคงคลังอสังหาฯ ในโครงการไตรมาส 4/66 มีจำนวนประมาณ 16,315 ยูนิต (รวมห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดิน) ประกอบด้วยอพาร์ทเมนท์ 2,826 ยูนิต บ้านเดี่ยว 5,173 หลัง และที่ดินเปล่า 8,316 แปลง อัตราส่วนสต๊อกสินค้าส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรายบุคคลและแปลงที่ดินของโครงการ สต๊อกสินค้ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ ไตรมาส 4/2566 อยู่ที่ประมาณ 88.42% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2566 สินค้าคงคลังในกลุ่มที่ดินอยู่ที่ประมาณ 115.66% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 และสินค้าคงคลังในกลุ่มที่อยู่อาศัยรายบุคคลอยู่ที่ประมาณ 78.93% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3
ดังนั้นจะเห็นได้ว่าในปี 2566 สต๊อกอสังหาริมทรัพย์ในโครงการบ้านพักอาศัยประเภทอพาร์ทเมนต์ บ้านพักอาศัยเดี่ยว และที่ดินเปล่ามีแนวโน้มลดลง
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)