การพัฒนาโครงการมินิอพาร์ตเมนต์ควรมีการบริหารจัดการอย่างเข้มงวด ไม่ใช่ห้ามปราม

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คณะกรรมการกฎหมาย และกระทรวงก่อสร้าง เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขที่เสนอหลายประการเพื่อรับประกันคุณภาพการก่อสร้างและความปลอดภัยจากอัคคีภัยสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก

หลังจากที่ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ Vuong Dinh Hue ออกคำสั่งว่า "ห้ามมิให้สร้างมินิอพาร์ตเมนต์โดยเด็ดขาดในกฎหมายที่อยู่อาศัย" HoREA เสนอว่าจะตัดสินใจเฉพาะโครงการที่ผ่านการปรับเปลี่ยนเท่านั้น และไม่สั่งห้ามโดยสิ้นเชิง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA เสนอว่า “อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กควรได้รับการจัดการ ไม่ใช่ห้าม” เมื่อมองในมุมของสมาคมแล้ว พบว่า “อาคารชุดขนาดเล็ก” ไม่ใช่ “สินค้าที่มีตำหนิ” จากช่วงพัฒนาตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” ในอดีตอย่างที่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนเชื่อ แต่การสร้างอาคารชุดขนาดเล็กที่มีห้องชุดให้เช่าหรือขาย เป็นผลิตภัณฑ์ด้านที่อยู่อาศัยที่จำเป็นอย่างมากสำหรับสังคมในช่วง 13 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน และอาจรวมถึงในทศวรรษหน้าด้วย

“จากความเป็นจริงที่ทั้งประเทศมีอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กหลายพันแห่ง มีผู้อยู่อาศัยเป็นหมื่นคน และความต้องการเช่าและซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในสังคมมีสูงมาก ทำให้เราต้องตื่นตัวและมีสติในการเลือกแนวทางการจัดการ ไม่ใช่ห้ามสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในโลกที่อนุญาต แต่ต้องจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กประเภทนี้อย่างเคร่งครัด เพื่อความปลอดภัยจากอัคคีภัยและการพัฒนาอย่างมีสุขภาพดี” เอกสารของ HoREA ระบุชัดเจน

ตามคำอธิบายของ HoREA ถือเป็นประเภทอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาเช่าและราคาไม่แพง เหมาะกับกลุ่มต่างๆ ในสังคม โดยเฉพาะคนเมืองที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย นักศึกษา คนโสด คนที่เพิ่งแต่งงาน และผู้อพยพ

ขณะนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการสร้างกฎหมายที่ครบถ้วน สอดคล้อง และเป็นหนึ่งเดียวเพื่อบริหารจัดการ "อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก" เนื่องจากคาดว่าสภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 15 ในการประชุมสมัยที่ 6 ในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2566 จะมีการทบทวนและผ่านกฎหมายหลายฉบับ รวมถึงร่างกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องอีกหลายฉบับ เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพ

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงเสนอให้เพิ่มกฎระเบียบเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ต้องเตรียมการโครงการ ต้องปฏิบัติตามและปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการอนุมัติและการยอมรับผลงาน รวมถึงงานป้องกันอัคคีภัย เพื่อเป็นการเพิ่มเติมข้อกำหนดเกี่ยวกับธุรกิจการให้เช่าหรือขายห้องชุดจึงจำเป็นต้องจดทะเบียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายบัญญัติ การเสริมกฎระเบียบเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดขนาดเล็กให้มีลักษณะคล้ายคลึงกับการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุด

กระทรวงก่อสร้างจำเป็นต้องเพิ่มมาตรฐานด้านเทคนิคเกี่ยวกับอาคารชุดขนาดเล็กลงในมาตรฐานทางเทคนิคแห่งชาติว่าด้วยอาคารชุด เพื่อให้สามารถบริหารจัดการและพัฒนาอาคารประเภทนี้ได้อย่างปลอดภัยและถูกสุขอนามัยอย่างเคร่งครัด

อสังหาฯ-HOREA: การพัฒนาอพาร์ตเมนท์ขนาดเล็กควรได้รับการบริหารจัดการอย่างเข้มงวด ไม่ใช่ห้ามปราม — HoREA: อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กควรได้รับการบริหารจัดการ ไม่ใช่ถูกห้าม

โดยละเอียด HoREA เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 57 เรื่อง การพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้นสำหรับครัวเรือนและบุคคลจำนวนมากในร่างพ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไข)

ประการแรก วรรค 1 ครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยตามมาตรา 54 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัตินี้ ที่สร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นออกแบบและสร้างโดยมี 2 ยูนิตขึ้นไปที่เป็นอาคารชุดขนาดเล็ก (เรียกอีกอย่างว่า อาคารชุดขนาดเล็ก) ให้เช่า จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดที่กำหนด โดยเฉพาะบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงสำหรับอาคารชุด

ตามมาตรา 2 ที่อยู่อาศัยตามมาตรา 1 ห้ามขายหรือให้เช่าซื้อ เว้นแต่ในกรณีที่ทางรัฐบาลอนุญาตให้มีโครงการนำร่องให้ครัวเรือนและบุคคลที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยดังกล่าวสามารถขายหรือให้เช่าห้องชุดได้ตามคำขอของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและกระทรวงการก่อสร้าง

ในมาตรา 5 คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจ ครัวเรือนและบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1 แห่งมาตรานี้ ต้องปฏิบัติตามสภาพการจราจรสำหรับรถดับเพลิงในเขตที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงเป็นพื้นฐานสำหรับการอนุญาตสร้างที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ HoREA ยังได้เสนอให้เพิ่มเติมมาตรา 3 มาตรา 2 แห่งร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ที่เกี่ยวข้องกับแนวคิดเกี่ยวกับอาคารชุด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยของครัวเรือนและบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ การสร้างบ้านที่มี 2 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นจะออกแบบและก่อสร้างด้วย 2 ยูนิตขึ้นไป ซึ่งถือเป็นอาคารชุดขนาดเล็ก (เรียกอีกอย่างว่า อาคารชุดขนาดเล็ก )

แหล่งที่มา