ไม่ต้องกู้เงินธนาคารเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

หนังสือเวียนที่ 22/2566 ของธนาคารแห่งรัฐ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 กำหนดว่า ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศจะปล่อยสินเชื่อให้เฉพาะบุคคลเพื่อซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อส่งมอบเท่านั้น คือ บ้านที่ยังว่างอยู่

กรณีบุคคลกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันซึ่งเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์นั้น สถาบันการเงินจะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้เฉพาะกรณีที่เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่สร้างเสร็จพร้อมส่งมอบเท่านั้น (ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่ว่างอยู่)

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบต่อ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) โดยมีบ้านหลังดังกล่าวเป็นหลักประกัน (จำนอง)

ดังนั้นบุคคลที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต จะต้องใช้มาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรือหลักทรัพย์อื่นเป็นหลักประกัน

Không được vay ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai - 1 — ที่อยู่อาศัยในอนาคตไม่สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ ตามกฎระเบียบใหม่ของธนาคารแห่งรัฐ (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

นายโจว กล่าวว่า หากไม่แก้ไขรายละเอียดข้างต้นทันทีก่อนที่ประกาศจะมีผลบังคับใช้ กฎระเบียบนี้อาจส่งผลเสีย สร้างความยากลำบาก และขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลเสียต่อกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนาตลาดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

เนื่องจากการไม่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตโดยใช้หลักทรัพย์จำนองบ้านหลังนั้นเป็นหลักประกัน ถือเป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสม ขัดหรือแย้งและไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ตลอดจนกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบันและกฎหมายที่เพิ่งออกใหม่

เขาวิเคราะห์ว่าการที่บุคคลที่ซื้อบ้านเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตและดำเนินมาตรการเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยการจำนองบ้านเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตถือเป็นธุรกรรมทางแพ่งตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

มาตรการในการกู้ยืมเงินภายใต้กฎข้อบังคับนี้ คือการจำนองสินทรัพย์ที่มีหลักประกัน ซึ่งอาจเป็นสินทรัพย์ที่มีอยู่แล้วหรือสินทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตสามารถใช้เป็นสินทรัพย์ที่มีหลักประกันได้

การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตโดยบุคคลและการดำเนินการตามมาตรการเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยการจำนองที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตถือเป็นธุรกรรมทางกฎหมายตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย 2014, กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023, กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023, กฎหมายการลงทุน 2020, กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2024...

ดังนั้น HoREA จึงได้เสนอที่จะเพิ่มกฎระเบียบที่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังนั้น กฎข้อบังคับนี้ใช้กับทั้งกรณีการซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์หรือบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม โดยมีบ้านที่พร้อมอยู่หรือจะจัดตั้งในอนาคต

แหล่งที่มา