HoREA: จำเป็นต้องป้องกันความเสี่ยงจากการจัดการราคาที่ดินระหว่างการประเมินราคา

หน่วยงานจัดการ นักลงทุน บริษัทประเมินค่า และผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบ อาจร่วมมือกันบิดเบือนราคาที่ดิน ซึ่งถือเป็นเรื่องเชิงลบที่จำเป็นต้องหลีกเลี่ยงเมื่อแก้ไขกฎหมาย ตามที่ HoREA กล่าว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ไปยังคณะกรรมการประจำรัฐสภา โดยเตือนถึงความเสี่ยงของการสมรู้ร่วมคิดในการกำหนดราคาที่ดินเมื่อประเมินราคา

ตามข้อมูลของ HoREA มีหน่วยงานสี่แห่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินและตัดสินใจราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด ประการแรกคือหน่วยงานของรัฐ (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบดีกรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด)

หัวข้อถัดไปคือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่ดิน ส่วนที่ 3 คือ กิจการประเมินราคา (ให้บริการประเมินราคาที่ดิน และจัดทำรายงานหรือใบรับรองการประเมินราคา) ในที่สุดผู้ตรวจสอบได้รับเชิญให้เข้าร่วม Land Valuation Council; ดำเนินการพิจารณาทบทวนกิจกรรมการประเมินค่าและประเมินราคาของสภานี้อย่างเป็นอิสระ ก่อนที่จะนำเสนอให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดพิจารณาตัดสินใจเรื่องราคาที่ดิน

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า มีหลายกรณีที่หน่วยงานเหล่านี้ร่วมมือกันอย่างจริงจังในการกำหนดราคาที่ดิน จนทำให้ผลการประเมินมูลค่าที่ดินไม่ถูกต้อง เขากล่าวว่าจำเป็นต้องมีการระบุสถานการณ์เหล่านี้ให้ชัดเจนเพื่อให้มีกลไกและวิธีแก้ไขในการป้องกันและปราบปรามการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินของรัฐเนื่องจากสิ่งเหล่านี้คือทรัพยากรที่ดิน

อสังหาฯ ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ บริเวณทูเทียม ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาฯ ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ บริเวณทูเทียม ภาพโดย: *Quynh Tran*

นายโจวกล่าวเสริมด้วยว่า ขณะนี้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหักลบ การหารายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านความแม่นยำ ทั้ง 5 วิธีนี้ไม่รวมถึงวิธีการประเมินมูลค่ารวม และยังไม่ได้สร้างฐานข้อมูลการป้อนราคาที่สมบูรณ์ รวมทั้งไม่ได้รับการอัพเดตแบบเรียลไทม์ ทำให้ผลการประเมินมูลค่าไม่น่าเชื่อถือ

การนำวิธีประเมินมูลค่าแบบเก่ามาใช้จะทำให้เกิดสถานการณ์ที่โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากดำเนินการโดยบริษัทประเมินมูลค่าเพียงบริษัทเดียว แต่ใช้วิธีประเมินมูลค่าสองวิธีที่แตกต่างกัน จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีค่าต่างกันถึง 17% ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน แต่มีบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินสองแห่งที่ใช้วิธีประเมินค่าที่ดินแบบเดียวกันก็ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบโดยมีค่าต่างกันประมาณ 17%

ประธาน HoREA ยังได้หยิบยกประเด็นละเอียดอ่อน เช่น เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และลูกจ้างสาธารณะจำนวนมากที่ทำงานในด้านที่ดินและการเงินที่ดิน มีความกลัวต่อความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการปฏิบัติหน้าที่ของตน พวกเขาผลักดันสิ่งต่างๆ ถ่ายโอนเอกสารแบบวนไปวนมา ไม่กล้าเสนอ ไม่กล้าตัดสินใจ หรือตั้งราคาที่ดินไว้สูงมากเมื่อเทียบกับราคาตลาด เพื่อความปลอดภัย

ในทำนองเดียวกัน บริษัทประเมินค่าที่ดินหลายแห่งไม่ยอมรับที่จะเข้าร่วมการประเมินค่าที่ดินเพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน เพราะเกรงความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการดำเนินการประเมินค่าที่ดิน

เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องเหล่านี้ HoREA ขอแนะนำให้รัฐบาลกลางพิจารณาข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ที่ส่งถึงรัฐบาลเกี่ยวกับโครงการนำร่องการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ข้อเสนอนี้จะนำไปสู่ความจำเป็นในการออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ k4) เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าที่เกินหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดอง ตามบัญชีราคาที่ดิน

โดยรัฐมีสิทธิตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือน นับแต่วันที่ออกคำวินิจฉัยการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประเด็นนี้คล้ายคลึงกับกฎหมายที่ระบุว่าใบรับรองการประเมินที่ดินมีอายุไม่เกิน 6 เดือน

นายโจวกล่าวว่าข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมืองเป็นทางการ เพื่อให้เกิดความโปร่งใส จากนั้นรัฐบาลและรัฐวิสาหกิจจะสามารถคาดการณ์จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะต้องชำระเข้าสู่งบประมาณแผ่นดินได้

“การแก้ไขปัญหาการคั่งของเงินทุนที่ดินจะแสดงให้เห็นถึงบทบาทของรัฐในการเป็นผู้นำตลาดมากกว่าการเดินตามตลาด โดยรับรองการจัดเก็บงบประมาณที่เพียงพอ ถูกต้อง และตรงเวลา ขณะเดียวกันก็รับรองสิทธิของผู้ลงทุนโครงการและประชาชน” เขากล่าวเน้นย้ำ

ซื่อสัตย์

ลิงค์ที่มา