ยุคที่อุปทานขาดแคลนได้ผ่านพ้นไปแล้ว เหตุใดราคาบ้านจึงยังคงเพิ่มขึ้น?

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง จำนวนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว โครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ และโครงการที่เข้าเงื่อนไขการขายบ้าน "บนกระดาษ" ล้วนเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อย่างไรก็ตาม เมื่อมีอุปทานมาก ตลาดก็ยังคงมีเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านสูง

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง จำนวนโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว โครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ และโครงการที่เข้าเงื่อนไขการขายบ้าน "บนกระดาษ" ล้วนเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อย่างไรก็ตาม เมื่อมีอุปทานมาก ตลาดก็ยังคงมีเหตุผลที่ทำให้ราคาบ้านสูง

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้าง เผยรายงานตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 3 ปี 2567 ในส่วนของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ประเทศไทยมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 16 โครงการ คิดเป็นประมาณ 3,314 หน่วย แม้จำนวนโครงการจะลดลงเกือบ 24% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นมากกว่า 77.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

สำหรับโครงการที่ได้รับอนุญาตใหม่ ในไตรมาส 3 ปี 2567 จะมีโครงการเกิดขึ้น 23 โครงการ ขนาดประมาณ 11,669 ยูนิต จำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 21% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 53.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566

ตามข้อมูลของ CBRE ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 อุปทานรวมของอพาร์ทเมนท์ใหม่สำหรับขายในฮานอยแตะระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ภาพโดย: ทานห์ วู

สำหรับโครงการที่เข้าข่ายขายที่อยู่อาศัยในอนาคต ไตรมาสที่แล้ว ประเทศไทยมีโครงการอยู่ 55 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยรวมประมาณ 21,374 หน่วย จำนวนโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2567 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการอยู่ทั่วประเทศถึง 939 โครงการ โดยมีพื้นที่ประมาณ 426,158 ยูนิต แม้ว่าจำนวนโครงการจะลดลงประมาณ 5.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

แม้แต่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม อุปทานยังคงรักษา "ประสิทธิภาพ" ที่ค่อนข้างดี ในไตรมาส 3 ปี 2567 จะมีโครงการเปิดดำเนินการทั่วประเทศ จำนวน 8 โครงการ มีขนาดประมาณ 4,960 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 569 ยูนิต โดยสรุปปัจจุบันมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่อยู่ระหว่างการดำเนินการทั้งสิ้น 622 โครงการ คิดเป็น 565,177 หน่วย

ถึงแม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงอยู่ จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 35-40% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็แทบจะ "หายไป" จากตลาดไปแล้ว จากสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงการคลังได้ชี้สาเหตุหลัก 4 ประการที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา

“ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลจากราคาต้นทุนที่ดินที่มีความผันผวนเพิ่มขึ้น รวมถึงผลกระทบจากการใช้วิธีการคิดคำนวณและตารางราคาที่ดินใหม่” กระทรวงก่อสร้างระบุเป็นเหตุผลประการแรก

ที่น่าสังเกตคือ ในบางพื้นที่ยังมีปรากฏการณ์การประมูลที่ดิน โดยราคาที่ชนะการประมูลจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า สิ่งนี้เกิดจากการบริหารจัดการและการประมูลที่ไม่ดีในบางท้องถิ่น นอกจากนี้ นักลงทุนหลายรายยังรวมตัวกันจัดตั้งสมาคมหรือกลุ่มเพื่อประมูลราคาสูง จากนั้นก็สละเงินฝากหลังจากชนะการประมูล โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อสร้างระดับราคาเสมือนในพื้นที่นั้นเพื่อทำกำไร

เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเพิ่มขึ้น ต้นทุนในการดำเนินโครงการเพื่อธุรกิจก็จะเพิ่มขึ้นตาม ส่งผลให้ราคาผลผลิตของผลิตภัณฑ์สูงขึ้น

เหตุผลที่สองที่ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นนั้นมาจากปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

“บุคคลเหล่านี้ประกอบอาชีพเป็นนายหน้าอิสระ ไม่มีใบอนุญาตประกอบกิจการนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ ขาดความเชี่ยวชาญ มีความรู้ทางกฎหมายจำกัด ขาดความเป็นมืออาชีพ ขาดจรรยาบรรณทางธุรกิจ ก่อให้เกิดการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาสและร่วมกันกำหนดราคา” กระทรวงก่อสร้าง กล่าว

เหตุผลที่สามที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ “พุ่งสูงขึ้น” มาจากปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเขตเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า สาเหตุมาจากสถานประกอบการประสบปัญหาด้านกระบวนการทางกฎหมาย โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดิน

นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังประสบปัญหาในการขอสินเชื่อและทุนจากการออกหุ้นกู้ของบริษัทอีกด้วย” กระทรวงการคลังกล่าวเสริม

เหตุผลสุดท้ายประการที่สี่ที่ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นคือความผันผวนทางเศรษฐกิจ ความขึ้นลงของตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ... ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน สิ่งนี้ทำให้เกิดแนวโน้มในการย้ายกระแสเงินสดไปสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสถานที่ปลอดภัยสำหรับการออมและทุนการลงทุน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/het-thoi-khan-hiem-nguon-cung-tai-sao-gia-nha-van-tang-d228779.html