เหตุผลที่ทำให้อพาร์ทเมนต์ราคาถูกในฮานอยต้องเลิกกิจการ

ในปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงใน ฮานอย คิดเป็น 35% ของอุปทานใหม่ อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงปี 2024 ตัวเลขดังกล่าวลดลงเหลือ 0% ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มีสาเหตุหลักสามประการที่นำไปสู่สถานการณ์นี้

ในปี 2018 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงในฮานอยคิดเป็น 35% ของอุปทานใหม่ อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงปี 2024 ตัวเลขดังกล่าวลดลงเหลือ 0% ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มีสาเหตุหลักสามประการที่นำไปสู่สถานการณ์นี้

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตั้งแต่ปี 2566 อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. หายไปในฮานอย และมีแนวโน้มว่าจะไม่กลับมาอีก ในทางกลับกัน กลุ่มไฮเอนด์กลับ "ครองคลื่นความถี่" มากขึ้นเรื่อยๆ ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในฮานอยถึง 80% มีราคาขาย 50 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือมากกว่านั้น

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะตกอยู่ในภาวะ “สูญพันธุ์” สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 35% ในปี 2018 จากนั้นลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวเพื่อขาย

อพาร์ทเมนท์ที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองฮานอยก็มีราคาไม่ต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ภาพโดย: ทานห์ วู

ในมุมมองของ VARS สถานการณ์นี้เกิดขึ้นจากสาเหตุหลัก 3 ประการ

ประการแรก เนื่องจากนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองไม่ได้สนใจในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เนื่องจากมีอัตรากำไรที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มระดับไฮเอนด์ เพื่อสร้างอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัด ธุรกิจต่างๆ จะต้องปรับต้นทุนต่างๆ ให้เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นกองทุนที่ดิน การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินงาน

“ด้วยอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% เท่านั้น หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาจะสูญเสียเงิน” ผู้เชี่ยวชาญของสมาคมสรุป

นอกจากนี้ ในบรรดาต้นทุนปัจจัยการผลิตขององค์กรแล้ว ต้นทุนที่ดินก็เพิ่มขึ้น เนื่องด้วยกองทุนที่ดินในพื้นที่ส่วนกลางมีปริมาณขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งนี้บังคับให้ธุรกิจเพิ่มราคาอพาร์ตเมนต์เพื่อชดเชยเงินทุน

ประการที่สอง แม้ว่า รัฐบาล จะได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่ขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางแผนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ กระบวนการออกใบอนุญาตที่ซับซ้อน ระยะเวลาที่ยาวนาน รวมถึงกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่แคบลงเรื่อยๆ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในส่วนนี้

นอกจากนี้นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มเคหะสงเคราะห์ยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงกัน แพ็คเกจการสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษและเงินกู้ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการเข้าถึงและขั้นตอนที่ซับซ้อนมากมาย

ประการที่สาม ราคาอพาร์ตเมนท์ไม่น่าจะ “เย็นลง” ในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากโครงการระดับไฮเอนด์มีอัตรากำไรสูง แต่ยังคงมีสภาพคล่องที่ดี บางโครงการบันทึกอัตราการดูดซึมสูงถึง 99% ณ เวลาเปิดการขายอย่างเป็นทางการ

แนวโน้มนี้ได้รับการตอกย้ำจากความจริงที่ว่าฐานลูกค้าที่มีรายได้สูงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับการพัฒนาของ เศรษฐกิจ นอกจากนี้ เงินจากชาวต่างชาติและชาวเวียดนามโพ้นทะเลยังไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามด้วย เนื่องมาจากกรอบกฎหมายใหม่ที่ผ่อนปรนเงื่อนไขการเป็นเจ้าของบ้าน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากลุ่มลูกค้าที่ยินดีใช้จ่ายกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น แต่ชาวฮานอยส่วนใหญ่ยังคงมีค่าครองชีพเพียงเท่านั้น ตามรายงานล่าสุดของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่ารายได้เฉลี่ยต่อหัวในฮานอยในปี 2566 อยู่ที่เพียง 6,869 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น หากเปรียบเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน สถานการณ์จะคล้ายกับแถลงการณ์ของผู้แทนรัฐสภา เหงียน กง ลอง (คณะผู้แทนด่งนาย) ที่ว่า "ข้าราชการไม่อาจซื้อบ้านได้เป็นเวลาหลายร้อยปี"

เพื่อแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ VARS แนะนำว่ารัฐควรศึกษาและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการพัฒนาอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง เช่น การใช้นโยบายยกเว้นภาษีที่ดินและภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับมาตรฐานสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง

“รัฐควรส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและภาคเอกชนในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ภาคเอกชนจะดำเนินการก่อสร้างและพัฒนาเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่รัฐให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย” VARS กล่าว

นอกเหนือจากการส่งเสริมการจัดหาแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังเสนอให้หน่วยงานจัดการทำการวิจัยและจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและการบำรุงรักษาอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดอีกด้วย ออกนโยบายจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ การสร้างระบบสารสนเทศข้อมูลตลาด...

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html