การขจัดอุปสรรคสำคัญสำหรับท้องถิ่นในการเสนอราคาโครงการลงทุนในเขตเมือง

กำหนดอัตราขั้นต่ำในการชำระงบประมาณแผ่นดินแทนจำนวนเงิน

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 115/2024 ซึ่งมีรายละเอียดมาตราและมาตรการต่างๆ เพื่อบังคับใช้กฎหมายการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดของพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้คือการกำหนดอัตราขั้นต่ำที่วิสาหกิจจะต้องชำระให้กับงบประมาณแผ่นดินให้ชัดเจน

ตามคำกล่าวของทนาย Pham Thanh Tuan ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 25/2020 ที่กำหนดมูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (เดิมเรียกว่า m3) ท้องถิ่นประสบปัญหาใน 3 ประเด็น

ประการแรกไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงเพราะไม่มีผลการประมูลหรือมีกองทุนที่ดินอ้างอิงมากเกินไปทำให้ยากต่อการสังเคราะห์ ประการที่สอง การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่คาดหวังเป็นเรื่องยาก สาม การประสานงานระหว่างหน่วยงานท้องถิ่นในงานประเมินราคาครั้งนี้เป็นเรื่องยาก นี่เป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ท้องถิ่นหลายแห่งเกิดความสับสนเมื่อต้องจัดประมูลโครงการโดยใช้ที่ดิน

เพื่อแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าว มาตรา 48 แห่งพระราชกฤษฎีกา 115/2024 กำหนดอัตราการชำระเงินขั้นต่ำแก่งบประมาณแผ่นดิน (โดยทั่วไปเรียกว่าค่า m) ในการเสนอราคาคัดเลือกผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการในเขตเมือง เขตที่อยู่อาศัยในชนบทมีการคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์แทนที่จะเป็นจำนวนเงินดอลลาร์เหมือนแต่ก่อน

ร้อยละคำนวณจากการอ้างอิงอัตราการเพิ่มเฉลี่ยภายหลังการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (ส่วนต่างระหว่างราคาเริ่มต้นกับราคาที่ชนะการประมูล) ของที่ดินที่ดำเนินโครงการในท้องที่นั้น

ที่ดินที่ประมูลเพื่อโครงการที่มีการอ้างอิง(มิใช่ใช้ผลการประมูลที่ดินรายบุคคลให้บุคคลมาสร้างบ้าน) จะต้องมีผลการประมูลสำเร็จภายในระยะเวลา 3 ปีติดต่อกัน ก่อนวันตัดสินใจอนุมัตินโยบายลงทุนโครงการ (สูงสุด 7 ปี ในกรณีพิเศษบางกรณี) และมีทำเลที่ตั้งคล้ายคลึงกัน (ระดับอำเภอเดียวกันหรืออำเภออื่นในจังหวัด) กับที่ดินที่ประมูล

ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงได้เปลี่ยนแปลงวิธีการกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินประสิทธิภาพการใช้ที่ดินไปในทิศทางการใช้ “อัตราการชำระเงินขั้นต่ำต่องบประมาณแผ่นดิน” แทนการกำหนดค่านี้เป็นเงินเฉพาะอย่างเดิม มูลค่าการชำระจริงเข้างบประมาณแผ่นดิน (ค่า M) จะเท่ากับอัตราการชำระงบประมาณที่ผู้ลงทุนเสนอคูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินจริงของโครงการ

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ (ภาพถ่าย: Trinh Nguyen)

คาดว่าจะสร้างรายได้มหาศาลให้กับท้องถิ่น

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ได้อธิบายการกำหนดมูลค่า m ไว้ดังนี้:

คณะกรรมการประชาชนจังหวัด A ได้จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโครงการเขตเมือง 4 โครงการ ท้องที่ A จะใช้ผลการประมูลทั้ง 4 โครงการนี้มาคำนวณอัตราการเพิ่มเฉลี่ยหลังจากชนะการประมูล (อัตราส่วนระหว่างราคาพื้นกับราคาประมูลที่ชนะ) ผลลัพธ์คือ 10% อัตรา 10% ที่กำหนดไว้ในเอกสารประกวดราคา ถือเป็นอัตราชำระเงินงบประมาณแผ่นดินขั้นต่ำที่ผู้ลงทุนจะต้องชำระ (มูลค่า m)

ผู้ลงทุนจะต้องเสนออัตราการชำระงบประมาณแผ่นดินร้อยละ 10 ขึ้นไป มูลค่าจริงที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดินจะเท่ากับอัตราที่ผู้ลงทุนที่ได้รับรางวัลเสนอ (เช่น 20%) คูณด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจริงและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระ (เช่น 200 พันล้านดอง) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินคิดตามกฎหมายที่ดิน โดยผู้ลงทุนจะจ่ายเงินงบประมาณแผ่นดินเพิ่มอีก 40,000 ล้านบาท นอกเหนือไปจากภาระผูกพันค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (มูลค่า M)

หากท้องถิ่นไม่เคยจัดประมูลโครงการก็จะไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงที่จะรวมอยู่ในสูตร มาตรา 48 วรรค 6 แห่งพ.ร.บ. กำหนดด้วยว่า กรณีไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิงเข้าประมูล ให้ใช้อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยของมูลค่าการชำระงบประมาณของโครงการที่จัดประกวดราคาในรอบ 5 ปี ติดต่อกันก่อนวันตัดสินใจนโยบายการลงทุน หรือเอกสารข้อมูลรับรองโครงการที่จัดประกวดราคาได้

กรณีท้องถิ่นไม่ได้จัดให้มีการคัดเลือกผู้ลงทุนเข้าดำเนินโครงการโดยวิธีประมูลหรือประกวดราคา และไม่มีกองทุนที่ดินอ้างอิง เอกสารประกวดราคาไม่มีการระบุอัตราการจ่ายเงินเข้างบประมาณแผ่นดิน (ม.) อัตราส่วนนี้ได้รับการเสนอโดยนักลงทุนในเอกสารประกวดราคา มูลค่าการชำระเข้างบประมาณแผ่นดินที่ผู้ลงทุน (ม) เสนอจะต้องชำระพร้อมกันกับการชำระค่าใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตามแบบและกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาโครงการ

ดังนั้นการกำหนดอัตราการจ่ายเงินงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จึงมีความชัดเจนและครบถ้วน ไร้ปัญหาแก่ท้องถิ่นหลายแห่ง คาดว่ากฎระเบียบใหม่ในการกำหนดมูลค่าการชำระเงินงบประมาณแผ่นดิน (ม.) จะสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นเพิ่มขึ้นอย่างมาก อีกทั้งยังช่วยปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนให้ดีขึ้นในทิศทางที่โปร่งใสและน่าดึงดูดใจ

อย่างไรก็ตาม ตามที่ทนายความ Pham Thanh Tuan กล่าว การคำนวณข้างต้นอาจเพิ่มต้นทุนการดำเนินโครงการขององค์กรได้อย่างมากจากจำนวนเงินที่ M ต้องจ่าย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm