เพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับตลาดอสังหาฯ

ปัจจุบันรัฐบาลเมืองกำลังมุ่งเน้นทรัพยากรเพื่อบรรลุเป้าหมายดังกล่าว ซึ่งถือเป็นแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไปในอนาคต

ทิศทางใหญ่

ปีพ.ศ. 2551 ถือเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับฮานอย เมื่อจังหวัดห่าไถ่ (เก่า) ได้รับการรวมเข้าเป็นเมืองหลวงอย่างเป็นทางการ ส่งผลให้เขตการปกครองของเมืองขยายเพิ่มขึ้น 3.6 เท่า และกลายเป็นเมืองหลวงที่ใหญ่เป็นอันดับ 17 ของโลก

การตัดสินใจขยายเขตการบริหารของเมืองหลวงถือเป็นวิธีคิดแบบใหม่ แสดงถึงวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ในการพัฒนาประเทศของผู้นำในยุคนั้นที่มุ่งเพิ่มความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจ พร้อมกันนั้นก็จัดสรรพื้นที่ให้เมืองหลวงเพียงพอสำหรับดำเนินงานที่อ่อนแอหรือไม่มีเลย แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือสามารถแข่งขันกับเมืองที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในภูมิภาคได้สำเร็จ

เขตเมืองดาวเทียมฮัวหลัก ฮานอย ภาพ : ตุ้ย ฮา

ทันทีหลังจากขยายเขตพื้นที่ รัฐบาลเมืองหลวงได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการวางแผนและพัฒนาเมืองขึ้นใหม่ทันที ซึ่งสิ่งที่สำคัญที่สุดคือ แผนแม่บทเมืองหลวงฮานอยถึงปี 2030 ซึ่งมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ที่ได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรีในมติหมายเลข 1259/QD-TTg ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2011

ที่น่าสังเกตคือ แผนนี้กำหนดให้เมืองหลวงฮานอยพัฒนาตามแบบจำลองกลุ่มเมืองซึ่งรวมเขตเมืองศูนย์กลางและเขตเมืองดาวเทียม 5 แห่ง ได้แก่ ซอนทาย ฮว่าหลัก ซวนมาย ฟูเซวียน และซ็อกซอน

เมืองดาวเทียมอยู่ห่างจากใจกลางเมืองประมาณ 25 - 30 กม. ซึ่งเป็นระยะทางที่เหมาะสมที่ทั้งรับประกันความเป็นอิสระของเมืองดาวเทียมและรองรับใจกลางเมืองโดยใช้การขนส่งความเร็วสูง (รถไฟในเมือง รถประจำทาง ฯลฯ) ซึ่งมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสและลดภาระของบางฟังก์ชันสำหรับใจกลางเมือง เช่น อุตสาหกรรม การศึกษา-การฝึกอบรม เทคโนโลยีชั้นสูง การดูแลสุขภาพ การท่องเที่ยว ฯลฯ

ในบริบทของพื้นที่ศูนย์กลางเมืองที่มีระบบโครงสร้างพื้นฐานล้นเกินมากขึ้น ประชากรที่มีสภาพสังคมแออัดยัดเยียดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน (ด่งดา, บาดิญห์, ฮว่านเกี๋ยม, ไฮบ่าจุง) ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 35,000 - 40,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ดังนั้น การสร้างพื้นที่เมืองดาวเทียมเพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย ลดความหนาแน่นของประชากร และลดความกดดันด้านโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ใจกลางเมืองจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง

“เมืองหลวงฮานอยในฐานะพื้นที่เมืองที่มีความหลากหลาย นับตั้งแต่มีการขยายเขตการปกครอง ก็เข้าสู่ยุคของการแข่งขันที่เท่าเทียมกับเมืองอื่นๆ ในภูมิภาคในโลกยุคโลกาภิวัตน์”

นโยบายของเมืองฮานอยในการสร้างเขตเมืองย่อยคือการปรับปรุงการทำงานของเมืองให้สมบูรณ์แบบ ดึงดูดทรัพยากรมนุษย์ และสร้างแรงผลักดันการพัฒนาใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวอีกนัยหนึ่งการวางแผนพื้นที่เมืองดาวเทียมจะเพิ่มฟังก์ชั่นใหม่ๆ สอดคล้องกับกระแสของยุคสมัย และในเวลาเดียวกันก็สร้างความสามารถในการแข่งขันให้กับเมืองหลวงมากขึ้น” - ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง - ดร. สถาปนิก ฮวง ฮู เฟ วิเคราะห์

ต้องมีความมุ่งมั่นในการวางแผนการดำเนินการมากขึ้น

นับตั้งแต่เมืองฮานอยได้สร้างโครงการเพื่อพัฒนาพื้นที่เมืองบริวาร คลื่นธุรกิจการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ก็ได้เปลี่ยนทิศทางไป ดังนั้นทั้งผู้คนและธุรกิจจึงมักย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตไปในเชิงบวก

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่เมืองดาวเทียมฮวาหลัก หากในปี 2560 ราคาที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัยใกล้พื้นที่เมืองมีการโฆษณาขายตั้งแต่ 6 - 10 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะนี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 20 - 25 ล้านดอง/ตร.ม. และคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อระบบโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อเต็มพื้นที่ทั้งหมดนี้ในอนาคตอันใกล้

“ในปี 2560 เมื่อเมืองกำลังส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เมืองดาวเทียมฮวาหลัก ฉันคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น ฉันจึงซื้อที่ดินขนาด 300 ตารางเมตรในตำบลทาชฮัว (เขตทาชทาด) ในราคาเพียง 9 ล้านดองต่อตารางเมตร เพื่อจะเปิดร้านกาแฟ” ตอนนี้ที่ดินที่ผมซื้อมีมูลค่าประมาณ 23 ล้านดองต่อตรม. เมื่อช่วงที่ที่ดินกำลังเฟื่องฟูในช่วงต้นปี 2022 มีลูกค้าจ่ายเงินให้ผมเกือบ 30 ล้านดองต่อตรม." นายเหงียน ซวน โดอัน ซึ่งอาศัยอยู่ในเขตดองดา กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าควบคู่ไปกับกระบวนการขยายเมืองที่นำไปสู่การขยายระบบโครงสร้างพื้นฐาน ปัญหาโรคระบาดโดยเฉพาะผลกระทบเชิงลบของการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ล่าสุด ได้ทำให้ความต้องการในการหาที่พักพิงที่ปลอดภัยเพิ่มมากขึ้น จึงทำให้แนวโน้มของผู้คนที่ย้ายเข้าไปอยู่ชานเมืองเพิ่มขึ้นด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่ประชาชนให้ความสำคัญสูงสุดคือพื้นที่ที่ถูกวางแผนให้เป็นเขตเมือง โครงสร้างพื้นฐาน... ดังนั้นพื้นที่เมืองบริวารจึงมีความน่าดึงดูดใจเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

“พื้นที่ต่างๆ ของฮานอยต่างก็มีศักยภาพและข้อได้เปรียบเฉพาะตัว โดยเฉพาะพื้นที่ที่ถูกวางแผนให้เป็นเขตเมืองบริวาร ซึ่งจะกระตุ้นการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป เพราะพื้นที่เหล่านี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จำนวนมากที่กำลังลงทุนและมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดี” นอกจากนี้ พื้นที่เมืองบริวารยังได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เนื่องจากเมืองยังคงเพิ่มการลงทุนเพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรสู่เขตชานเมือง “ถนนวงแหวนหมายเลข 3.5, 4 และ 5 กำลังถูกดำเนินการเพื่อให้กระบวนการนี้เกิดขึ้นจริง” - นายเหงียน กว๊อก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ batdongsan.com.vn ประเมิน

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองเชิงวัตถุประสงค์ การดำเนินการลงทุนในเขตเมืองบริวารของฮานอยยังคงเผชิญกับความยากลำบากและปัญหาต่างๆ มากมาย โครงการวางแผนแล้วเสร็จมาเป็นเวลา 10 กว่าปีแล้ว แต่ในความเป็นจริงการดำเนินการล่าช้าเพราะขาดแคลนทรัพยากร ส่งผลให้ต้องลงทุนเพิ่มภายหลัง “น้ำมันรั่วไหล” ทำให้ระบบโครงสร้างพื้นฐานถูกสร้างขึ้นอย่างทันสมัยแต่ขาดการเชื่อมโยง การเปลี่ยนแปลงรายละเอียดการวางแผนบ่อยครั้งทำให้กองทุนที่ดินถูกแบ่งและกระจัดกระจาย...

“เพื่อให้พื้นที่เมืองบริวารของเมืองหลวงพัฒนาไปตามสถานะและตำแหน่ง การวางแผนจะต้องเข้มงวดมากขึ้น รวมถึงบทบาทของที่ปรึกษาการวางแผน และต้องมีการเชื่อมโยงควบคู่ไปกับความสามารถในการปฏิบัติจริง” กล่าวอีกนัยหนึ่ง การวางแผนงานจะต้องเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความเป็นจริงของการลงทุน ไม่ใช่แค่เพียงแนวคิดที่ทิ้งไว้บนผืนดินที่กระจัดกระจายและถูกแบ่งแยก การก่อสร้างเมืองดาวเทียมสามารถดึงประสบการณ์จากโครงการเขตเมืองของบริษัทและวิสาหกิจบางแห่ง เช่น Ecopark, Ocean Park...” - สถาปนิก La Thi Kim Ngan อดีตผู้อำนวยการสถาบันการวางผังเมืองฮานอยกล่าว

 

การพัฒนาเมืองดาวเทียมเป็นรูปแบบที่นำมาซึ่งความสำเร็จมากมายแก่ประเทศที่พัฒนาแล้ว และเป็นรูปแบบที่เหมาะสมมากสำหรับเมืองหลวงฮานอย เนื่องจากนำมาซึ่งความคาดหวังในการแก้ไขปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การกระจายตัวของประชากรในพื้นที่ส่วนกลาง การเชื่อมโยงระดับภูมิภาค การพัฒนาเศรษฐกิจ... อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปกว่า 10 ปี เมืองดาวเทียมส่วนใหญ่ไม่ได้รับการพัฒนา เนื่องจากขาดกลไกนโยบาย การอำนวยความสะดวก และการดึงดูดธุรกิจ จึงจำเป็นต้องมีหลักเกณฑ์และมาตรฐานการพัฒนาเมืองที่ชัดเจน พร้อมทั้งแผนดำเนินการและการดึงดูดการลงทุน

รองประธานสมาคมการวางแผนและพัฒนาเมืองเวียดนาม ดร. สถาปนิก เดา ง็อก เหงี่ยม

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html