เพิ่มสต๊อกอสังหาฯภาคใต้

สินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะคิดเป็นครึ่งหนึ่งของสินทรัพย์ทั้งหมด ส่งผลให้ธุรกิจในภาคใต้ได้รับแรงกดดันอย่างหนัก

สินค้าคงคลังมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งหนึ่งของสินทรัพย์

แม้ว่าตลาดจะแสดงสัญญาณการปรับปรุง แต่สินค้าคงคลังยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายหรือส่วนที่ไม่มีสภาพคล่อง

กลุ่มธุรกิจชั้นนำที่มีสินค้าคงคลังจำนวนมากคือ Novaland Group ภายในสิ้นไตรมาสที่สอง สินค้าคงคลังของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 142,024 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสินทรัพย์รวมขององค์กรที่มีมูลค่า 240,178 พันล้านดอง สินค้าคงคลังของ Novaland คิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่ง

ในทำนองเดียวกัน Nam Long Group บันทึกการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของสินค้าคงคลังในช่วงครึ่งแรกของปี ทั้งนี้ เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ปี 2567 มูลค่าคงคลังของ Nam Long อยู่ที่ 19,164 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 2,000 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี (17,352 พันล้านดอง) โดยมูลค่าที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ของโครงการ Izumi อยู่ที่เกือบ 8,700 พันล้านดอง, เฟส 1 อยู่ที่มากกว่า 3,800 พันล้านดอง และเฟส 2 อยู่ที่มากกว่า 2,000 พันล้านดอง และเฟส 3 Akari อยู่ที่มากกว่า 2,400 พันล้านดอง ด้วยสินทรัพย์รวมที่สูงถึง 29,731 พันล้านดอง สินค้าคงคลังของ Nam Long คิดเป็นมากกว่า 64%

อีกบริษัทหนึ่งคือ Khang Dien Group ก็มีสินค้าคงคลังที่เพิ่มขึ้นสูงถึง 21,458 พันล้านดอง ในขณะที่เมื่อสิ้นปีที่แล้วมีสินค้าคงคลังเพียง 17,786 พันล้านดองเท่านั้น เมื่อเทียบกับสินทรัพย์รวมที่ 28,401 พันล้านดอง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน อัตราส่วนคงคลังต่อสินทรัพย์รวมของ Khang Dien อยู่ที่ 75%

สาเหตุที่สินค้าคงคลังของ Khang Dien เพิ่มขึ้น เนื่องมาจากมูลค่าการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จของโครงการบ้านจัดสรรเขต Binh Trung Dong ขนาดพื้นที่ 5.8 เฮกตาร์ (Binh Trung Dong 1) เพิ่มขึ้นกว่า 1,000 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับต้นปี เป็นเกือบ 4,200 พันล้านดอง มูลค่าพื้นที่ที่พักอาศัยบิ่ญหุ่ง 11A เพิ่มขึ้นมากกว่า 900 พันล้านดอง เป็นมากกว่า 1,500 พันล้านดอง

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในโครงสร้างสินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มผลิตภัณฑ์จากโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นมีสัดส่วนมากที่สุด โดยส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาทางกฎหมาย ส่วนที่เหลือเป็นผลจากกลุ่มผลิตภัณฑ์บางส่วนที่ไม่ได้รับความต้องการที่ดีจากตลาด

ตัวอย่างเช่น Hung Thinh Quy Nhon ซึ่งเป็นนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท Merryland Quy Nhon และ Grand Center Quy Nhon (จังหวัด Binh Dinh) บันทึกผลขาดทุนหลังหักภาษีประมาณ 199.4 พันล้านดองในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ระดับนี้สูงขึ้น 5.8 เท่าจากช่วงเดียวกัน และเกินกว่ายอดขาดทุนกว่า 152 พันล้านดอง ทั้งปี 2566

แม้ว่าจะไม่ได้มีการประกาศมูลค่าสินค้าคงคลัง แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่ซบเซา รวมถึงหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนด ถือเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการของ Hung Thinh Quy Nhon ขาดทุน

รายงานล่าสุดจาก DKRA แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทโดยทั่วไปไม่มีสัญญาณการปรับปรุงใดๆ เลย หลายโครงการต้องเลื่อนกำหนดการขายออกไป ทำให้อุปทานขาดแคลน มีเพียงภาคเหนือเท่านั้น

ตามข้อมูลของ DKRA การที่อำนาจซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว ขาดอุปทานใหม่ และสินค้าคงคลังที่มีมูลค่าสูง... ได้สร้างอุปสรรคสำคัญในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ส่งผลให้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ต้องเข้าสู่วัฏจักร "จำศีล" เป็นเวลานาน

ความพยายามที่จะลดสต๊อกสินค้า

เมื่อตลาดเอื้ออำนวย สินค้าคงคลังจำนวนมากไม่ใช่ภาระเสมอไป แต่ยังเป็นข้อดีอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่ดีอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดมีปัญหาก็จะสร้างความกดดันให้กับธุรกิจเป็นอย่างมาก

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า สินค้าคงคลังถือเป็นเรื่องปกติหากเป็นส่วนหนึ่งของแผนและกลยุทธ์ทางธุรกิจ สิ่งที่น่ากังวลเกี่ยวกับสินค้าคงคลังคือ สินค้าที่ถูกสร้างและขายในตลาด แต่ไม่ได้รับการยอมรับจากตลาด ซึ่งหมายความว่ามีสภาพคล่องต่ำ

นายโจว กล่าวว่า หากธุรกิจอ่อนแอและมีอัตราการกู้ยืมสูง สินค้าคงเหลือจำนวนมากจะก่อให้เกิดภาระหนี้มหาศาล และหากธุรกิจขาดสภาพคล่อง ธุรกิจก็จะประสบปัญหา

เพื่อลดสินค้าคงคลัง ธุรกิจบางแห่งจึงเร่งดำเนินโครงการให้เสร็จเร็วขึ้นเพื่อส่งมอบสินค้าให้ทันเวลาและมีสิทธิ์ขายในอนาคตอันใกล้นี้

สำหรับ Khang Dien คาดว่ามูลค่าสินค้าคงคลังจะลดลงเมื่อเริ่มส่งมอบห้องชุดจากโครงการ The Privia ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2567 โครงการ Privia ได้ขายยูนิตทั้งหมด 1,043 ยูนิต โดยคาดการณ์ยอดขายไว้ที่ 3,350 พันล้านดอง

ในรายงานล่าสุด SSI กล่าวว่า Khang Dien กำลังส่งเสริมโครงการต่างๆ หลายโครงการ ซึ่งโครงการโซลินา (เขตบิ่ญจัน) มีพื้นที่รวมมากถึง 16.4 ไร่ บริษัทฯ ได้ดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว

ในทำนองเดียวกัน บริษัท Novaland กล่าวว่าได้ส่งมอบผลิตภัณฑ์ในโครงการสำคัญๆ มากมายแล้ว ปัจจุบัน โครงการ 14/16 โครงการในกลุ่มโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ของกลุ่มยังคงดำเนินการก่อสร้างต่อไป โดยมีวงเงินก่อสร้างรวมอยู่ที่ 12,100 พันล้านดอง และกำลังถูกเบิกจ่ายเป็นระยะๆ มูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์ที่ผลิตเสร็จและส่งมอบ รวมถึงยอดขายใหม่ประมาณการอยู่ที่เกือบ 480,000 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม มีเพียงไม่กี่ธุรกิจเท่านั้นที่สามารถลดสินค้าคงคลังได้ ในขณะที่ธุรกิจจำนวนมากกังวลอย่างมากเกี่ยวกับสินค้าคงคลังกึ่งสำเร็จรูป ซึ่งหมายถึงโครงการที่ดำเนินการมาหลายปีแล้วแต่ยังไม่แล้วเสร็จเนื่องจากมีปัญหาทางกฎหมาย วิธีแก้ปัญหาอยู่ในมือของหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ เมื่อปัญหาได้รับการแก้ไขโดยเร็วเท่านั้น "ลิ่มเลือด" นี้จึงจะถูกปล่อยออกมาได้เร็วๆ นี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html