การถอดรหัสข้อมูลคงคลังอสังหาริมทรัพย์

ตามมาตรา 3 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์หมายถึงปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ยังไม่ได้มีการทำธุรกรรมในรอบระยะเวลารายงาน

เกณฑ์ในการพิจารณากำหนดสต๊อกสินค้ามีอะไรบ้าง?

จากรายงานล่าสุดของกระทรวงก่อสร้าง พบว่า สต๊อกอสังหาฯ ในโครงการต่างๆ ในไตรมาส 1 ปี 2567 ใน 56 จังหวัดและอำเภอทั่วประเทศ มีจำนวนประมาณ 23,029 ยูนิต (รวมห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดิน) โดยแบ่งเป็น ห้องชุด 3,706 ยูนิต บ้านเดี่ยว 8,468 หลัง; ที่ดินมีจำนวน 10,855 แปลง ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าอัตราส่วนสต๊อกสินค้าส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรายบุคคลและแปลงที่ดินของโครงการ

กระทรวงก่อสร้างเผยว่า ปัจจุบันมีห้องชุดที่อยู่ในคลังสินค้าจำนวน 3,706 ยูนิต แต่จำนวนจริงมีมากกว่านี้มาก

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง จำนวนผลิตภัณฑ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สามารถซื้อขายได้สำเร็จ

นายทัง เปิดเผยว่า ข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นใช้ข้อมูลรายงานโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 3 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP ตามพระราชกฤษฎีกา สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ คือ ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการทำธุรกรรมในระยะเวลาที่รายงาน

ระยะเวลาการรายงานจะดำเนินการเป็นรายไตรมาสและผู้ลงทุนจะรายงานข้อมูลโครงการและสถานะการทำธุรกรรม (รวมถึงข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์) ตามแบบฟอร์มเลขที่ 10 และ 12 ที่แนบมากับพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP

โดยแบบที่ 10 ประกอบด้วยข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายเป็นธุรกรรม แบบฟอร์มที่ 12 เป็นข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ

ความเป็นจริงนั้นแตกต่างจากข้อมูล

ธุรกิจอสังหาฯ เผยตัวเลขสต๊อกสินค้าที่กระทรวงก่อสร้างประกาศไว้ไม่แม่นยำนัก นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ทราน อันห์ กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ปัจจุบัน บริษัทที่รายงานข้อมูลสต๊อกสินค้าเป็นบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนจะรายงานในงบการเงินประจำปีเท่านั้น แม้กระทั่งข้อมูลที่ยังไม่ได้รับการยืนยันเกี่ยวกับวิธีการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ "หลบเลี่ยง" ปัญหานี้ก็คือ นักลงทุนบางรายไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้ จึงปล่อยให้พนักงานของบริษัทซื้อผลิตภัณฑ์ในนามของตนเอง จากนั้นก็กู้เงินจากธนาคารเพื่อสร้างกระแสเงินสด เมื่อมีลูกค้าซื้อสินค้าเหล่านี้ ธุรกิจจะชำระสินเชื่อกับธนาคารเพื่อขายให้กับลูกค้าจริง ดังนั้นจึงถือว่าสินค้านั้นขายได้สำเร็จ แต่ในความเป็นจริงแล้วก็ยังถือเป็นสต๊อกสินค้าอยู่ ดังนั้นตัวเลขสต๊อกที่เผยแพร่จึงอาจไม่ถูกต้อง

นายเทียน กล่าวว่า สต๊อกสินค้าคงเหลือจริงมีมากกว่าตัวเลขที่รายงาน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนมาก ธุรกิจเหล่านี้มีโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมาก และสินค้าที่ขายได้ก็มีอายุหลายปี

ตัวอย่างเช่น ในจังหวัดบิ่ญเซืองมีโครงการอพาร์ทเมนท์หลายแห่งที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ขายกลับมีน้อยมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Danh Khoi ที่มีโครงการ Astral City ซึ่งเป็นโครงการขนาด 4,966 ยูนิต ได้เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2563 อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ข้างต้นขายได้เพียงประมาณ 40% เท่านั้น Le Phong Group มีโครงการขาย 3 โครงการพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และอยู่ระหว่างส่งมอบบ้าน 2 โครงการ จำนวนสินค้าที่ขายไม่ได้มีอยู่เกือบ 1,000 ยูนิต...

นอกจากนี้ ในปัจจุบัน บิ่ญเซือง มีโครงการหลายสิบโครงการที่เปิดขายมาเป็นเวลานานและเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ผู้ลงทุนยังคงนำสินค้าคงเหลือมาเสนอขายอยู่ ขณะเดียวกัน จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในปัจจุบันตลาดมีห้องชุดคงเหลืออยู่ประมาณ 3,706 ยูนิต อย่างที่เห็นข้อมูลมีความแตกต่างกันมาก

หรือในนครโฮจิมินห์ ในปี 2023 ถึงแม้จะมีโครงการเปิดขายในตลาดไม่มากนัก แต่ปริมาณสินค้าก็ไม่น้อย เช่น โครงการ MT Eastmark City ในเมือง Thu Duc ซึ่งมีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 รายการ ขายตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ยังคงเปิดให้นักลงทุนเปิดขายอยู่ โครงการของ Novaland Group ในเขต 1 ซึ่งขายไปตั้งแต่ปี 2019 ยังคงมีสินค้าที่ขายไม่ออก โครงการอพาร์ตเมนต์ของ An Gia Group ในเขต Binh Chanh แม้จะส่งมอบไปแล้ว แต่ยังมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก... อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2024 กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์รายงานว่าปัจจุบันนครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงคลัง

นอกจากนี้ เรื่องของสต๊อกสินค้าที่ต้องพูดถึงก็คือ หลังจากช่วงการเงินที่ยากลำบากตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ลูกค้าจำนวนมากที่สั่งสินค้าอสังหาฯ แต่ไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอ ก็ต้องส่งสินค้าคืนให้กับนักลงทุน ดังนั้น สต๊อกสินค้าจึงมีค่อนข้างมากเช่นกัน

นอกจากนี้ การนำข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP มาใช้กับโครงการที่เข้าข่ายต้องซื้อขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายในการคำนวณเป็นสินค้าคงคลังก็เป็นปัญหาเช่นกัน

เช่น ในนครโฮจิมินห์ มีหลายโครงการที่เปิดขาย ก่อสร้าง และส่งมอบให้ลูกค้า แต่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายในการทำธุรกรรม ดังนั้น ผู้ลงทุนและลูกค้าจึงเซ็นสัญญามัดจำเพื่อจองสถานที่เท่านั้น แม้ว่าจะเก็บเงินได้ถึง 95% ของมูลค่าบ้านก็ตาม และโครงการเหล่านี้เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ก็ยังถือเป็นโครงการที่ยังไม่จัดตั้ง และไม่สามารถนับรวมในคลังสินค้าได้หากขายสินค้าไม่หมด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html