รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ในไตรมาสแรกของปี 2024 แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแตะที่ 59 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี
ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ยังคงมีอยู่ ตลาดยังคงประสบภาวะขาดแคลนสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. (เกรด C) เนื่องจากสินค้าเหล่านี้มีสัดส่วนเพียง 4% ของอุปทานใหม่ทั้งหมดและได้จำหน่ายหมดแล้ว ตั้งแต่ปี 2020 ปริมาณอุปทานขั้นต้นเกรด C ลดลงร้อยละ 47 ต่อปี
เมื่อเผชิญกับราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย ของ Savills Hanoi ให้คำแนะนำว่าผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงสามารถเลือกแหล่งจัดหาในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น หุ่งเอียนหรือบั๊กนิญ ถนนวงแหวนที่ 4 หรือถนนวงแหวนที่ 3.5
ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองจะถูกดึงให้ "ใกล้ชิด" กับใจกลางเมืองมากขึ้น ช่วยลดเวลาในการเดินทาง
“ ในจังหวัดใกล้เคียงหรือเขตชานเมือง นักลงทุนสามารถเข้าถึงที่ดินได้ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้มีอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ” นางฮังกล่าว
ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูงถึง 59 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสแรกของปี 2024 (ภาพประกอบ: กงเฮียว)
รายงานของ Savills ยังแสดงให้เห็นอีกว่าอุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยที่บันทึกไว้ในไตรมาสแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้น 41% เมื่อเทียบรายไตรมาส และ 99% ต่อปี โดยมีจำนวน 4,062 ยูนิต อุปทานขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 12,928 หน่วย เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 34% เมื่อเทียบกับปีก่อน
“ อุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในอพาร์ตเมนต์คลาสบี คิดเป็นเกือบ 90% ส่วนอพาร์ตเมนต์คลาสซีในตลาดหลักและคลาสเอมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น นอกจากนี้ นับตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี แม้จะมีกฎหมายสำคัญๆ ออกมาแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถปรับปรุงอุปทานใหม่ได้ ” นางฮังกล่าว
ในขณะเดียวกัน ในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่ง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลัง นี่คือผลจากการย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านของผู้ใหญ่ และการลดลงของจำนวนคนโดยเฉลี่ยในครัวเรือน… ตัวเลขความต้องการนี้ไม่สามารถตอบสนองข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่งแล้ว ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยล้นเกิน
ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้ลงทุนแสวงหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมและในระยะยาว ซึ่งเพิ่มความต้องการอพาร์ทเมนท์ในตลาดฮานอยเพิ่มขึ้นโดยไม่รู้ตัว
นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam ซึ่งมีความคิดเห็นเดียวกันกับนางสาวฮัง เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการส่งเสริมการก่อสร้างและการยกระดับระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน การคมนาคมที่สะดวกจะช่วยกระตุ้นให้ผู้คนย้ายออกจากใจกลางเมือง ทำให้ลดแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในตัวเมือง
นายก๊วก อันห์ เผยว่า การทำเช่นนี้จะช่วยให้ผู้คนสามารถซื้อบ้านในราคาที่เอื้อมถึงได้ และในระยะยาวจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองใหญ่ได้
ก่อนหน้านี้รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2024 โดย PropertyGuru Vietnam แสดงให้เห็นว่าหลังจากผ่านไป 6 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยถึง 70% โดยเฉพาะอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตรม. ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตรม.
ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่เพียง 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น
การศึกษามากมายยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของผู้คนมาก ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ฮานอยตั้งเป้าที่จะมีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดองต่อคนต่อปีในปี 2566 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี
ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ทเม้นท์ตั้งแต่ปี 2019 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี
“ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์เกือบครึ่งหนึ่ง ” นางโด ทู ฮัง กล่าว
นางฮังเตือนว่าการเป็นเจ้าของบ้านจะกลายเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้นหากช่องว่างนี้กว้างขึ้น
ดร. เล ซวน เงีย ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการธนาคาร ยังได้อ้างอิงหลักฐานของช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ของผู้คนอีกด้วย
โดยเฉพาะคนงานอายุ 30 ปีหรือต่ำกว่า ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือน หักค่าครองชีพในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ หรือฮานอย จะเหลือเงินอยู่ประมาณ 6 ล้านดอง ดังนั้น จะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20 ปีจึงจะเก็บเงินได้ 1,500 ล้านดอง หากมีรายได้ 20 - 30 ล้านดอง/เดือน เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 1,500 ล้านดอง จะต้องออมเงินเป็นเวลา 10 - 15 ปี
ตามข้อมูลของ PropertyGuru Vietnam ราคาขายเฉลี่ยของบ้านทุกประเภทในฮานอยอยู่ที่ 22.8 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับบ้านที่อยู่ติดถนน วิลล่าราคา 17,800 ล้านบาท/ยูนิต 6.3 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับบ้านส่วนตัว และ 3.1 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับอพาร์ทเมนท์ ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยโดยประมาณของแรงงานในฮานอยในปี 2023 อยู่ที่ 135 ล้านดองต่อปี
ดังนั้น หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านริมถนนในฮานอย ผู้คนต้อง "ทำงานหนัก" เป็นเวลา 169 ปี หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวต้องใช้เวลา 132 ปี และหากต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ต้องใช้เวลา 23 ปี (โดยถือว่าคนงานใช้รายได้ทั้งหมดเพื่อซื้อบ้าน)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)