ราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสูงทำนักลงทุนลังเล

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายหยุดการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตตลาดเนื่องจากพวกเขาเห็นถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตชานเมือง นักลงทุนหลายรายหยุดการซื้อขายชั่วคราวเพื่อสังเกตตลาดเนื่องจากพวกเขาเห็นถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น

ที่ดินหลายแปลงในเขตชานเมืองห่างจากใจกลางเมืองหลายสิบกิโลเมตรมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: ทีวี)

ราคาสุดเหลือเชื่อ

นาย Thanh Luong นายหน้าที่ดิน ยืนด้วยความกังวลหน้าประตูห้องประมูลที่ดินในเขต Hoai Duc พลางถอนหายใจเมื่อได้ยินว่าราคาประมูลที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร เขากล่าวว่าการขายที่ดินราคาแพงเช่นนี้จะยากมาก เพื่อหาลูกค้า ทีมงานได้ลดราคาขายลงจากหลายร้อยล้านดองเป็นหลายสิบล้านดองต่อล็อต

“ที่ดินประมูลนั้นล้วนเป็นที่ดินที่นักลงทุนซื้อและขายกันเองทั้งสิ้น ในแต่ละรายการราคาจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย นักลงทุน F0, F1, F2 ยังคงมีโอกาสทำกำไรได้ แต่สำหรับนักลงทุน F3, F4 ผมไม่เข้าใจว่าจะขายได้ราคาสูงกว่านี้ได้อย่างไร เมื่อมูลค่าที่ดินรวมก็สูงมากแล้ว คือราวๆ 1 หมื่นล้านดอง” คุณเลืองกล่าว

นักลงทุนที่ชื่อนายทีเอ็น ซึ่งปรากฏตัวในงานประมูลที่ดินส่วนใหญ่ในกรุงฮานอย ก็มีความเห็นเช่นเดียวกัน ปีนี้กลุ่มต่างๆ มากมายจากท้องถิ่นต่างๆ แห่ไปประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของเมืองหลวง และจ่ายในราคาสูงมากเกินกว่าที่ตลาดจะยอมรับได้

ราคาที่ดินในฮานอยในปัจจุบันอยู่ในระดับสูงมาก ดังนั้นนักลงทุนที่มักจะเล่นเซิร์ฟจึงมีความเสี่ยงสูงมาก หากลงทุนเงินในช่วงนี้ ความเสี่ยงจะสูงมาก

“ในฮานอย ตลาดที่ดินประมูลโดยเฉพาะและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปต่างก็มีราคาที่สูงมาก ฉันต้องใช้คำว่า 'สูงอย่างน่ากลัว' เพื่อบรรยายสถานการณ์ปัจจุบัน "กลุ่มคนจำนวนมากที่ผมรู้จักส่ายหัวและออกจากการประมูลเมื่อเห็นตัวเลข 90 - 100 ล้านดองต่อตรม. ปรากฏอยู่บนรายการราคา" นายทีเอ็น กล่าว

ราคาที่ดินในด่งอันห์ไม่เพียงแต่ต่ำกว่าฮ่วยดึ๊กเท่านั้น แต่ยังสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ด้วย นายไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์จริงในพื้นที่มานานหลายปี กล่าวว่า ที่ดินใกล้สะพานทูเหลียน ถูกซื้อโดยผู้คนจำนวนมากตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว โดยมีราคาซื้อขายประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันมีการขายต่อในราคาสูงถึง 180 ล้านดองต่อตรม. คาดว่าเมื่อสะพานเริ่มก่อสร้างราคาจะพุ่งสูงถึง 200 - 250 ล้านดองต่อตารางเมตรเลยทีเดียว

“ที่ดินที่ขายในเขตด่งอันห์ส่วนใหญ่นั้นเป็นของนักลงทุน แทบไม่มีที่ดินหรือบ้านใดที่ถูกซื้อขายเพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทุกครั้งที่มีการโอนที่ดินให้กับเจ้าของใหม่ ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และไม่มีทีท่าว่าจะหยุดการเพิ่มขึ้นนี้" นายเทรียวแจ้ง

ความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ยังได้ลามไปถึงกลุ่มที่ดินทำการเกษตรด้วย นางสาวถุ้ย กวีญ (นักลงทุน) ยังคงแปลกใจกับการใช้จ่ายของ “คู่แข่ง” ของเธอในอุตสาหกรรม ปลายเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 เธอได้รับคำเชิญจากนักลงทุนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินด้วย ให้ซื้อคืนที่ดินทำนาจำนวนกว่า 800 ตร.ม. ในตำบลเฮียนนิญ (เขตซ็อกเซิน) ในราคาประมาณ 500 ล้านดอง

“ผมค่อนข้างชอบที่ดินนี้เพราะราคามันถูกกว่าค่าเฉลี่ย” นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 ที่ขยายขอบเขตการซื้อที่ดินปลูกข้าวให้เป็นที่สนใจก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้กลุ่มนี้มีความน่าดึงดูดมากขึ้น “ฉันเลือกวันที่จะไปวางเงินมัดจำไว้แล้ว แต่ด้วยเรื่องครอบครัว ฉันจึงต้องพักการซื้อไว้ก่อน” นางสาวถุ้ย กวีญ กล่าวด้วยความเสียใจ

เพียงสัปดาห์เศษหลังจากที่คุณควินห์ถอนตัวจากการทำธุรกรรม เจ้าของที่ดินก็ได้พบลูกค้ารายใหม่ เจ้าตัวนี้ยังซื้อกลับมาด้วยราคาที่สูงกว่าถึง 580 ล้านดองเลยทีเดียว คุณควินห์เองก็รู้สึกประหลาดใจมากกับสภาพคล่องของส่วนนี้ นี่เป็นสัญญาณว่าอารมณ์ตลาดกำลังอยู่ในระดับสูง

ทบทวนตลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการ "ล่าจุดสูงสุด"

นายไห่ เตรียว เปิดเผยว่า ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถือเป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเขตชานเมืองพุ่งสูงสุด โอกาสที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้ ดังนั้นนักลงทุนที่มักชอบเล่นเซิร์ฟจะเสี่ยงมากหากลงเงินในระยะนี้ คนส่วนใหญ่ที่ “ถือครอง” ที่ดินในเขตชานเมืองมักตั้งใจลงทุนในระยะกลางและยาวอย่างน้อยประมาณ 3 – 5 ปี

แม้ว่าเขาจะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง แต่คุณ TN ยอมรับว่าเขารู้สึกไม่มั่นใจเกี่ยวกับการขึ้นราคาแบบ "รวดเร็ว" ในปัจจุบัน นอกจากข้อมูลเชิงลบเกี่ยวกับที่ดินที่ประมูลและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เพิ่มขึ้นแล้ว นักลงทุนยังเชื่อว่าตลาดกำลังจะไปถึงจุดที่ไม่มีกำลังที่จะฟื้นตัวอีกต่อไปและจะเคลื่อนไหวในแนวนอน ยังมีความเป็นไปได้ที่กระแสเงินสดจะออกจากตลาดฮานอยและย้ายไปยังจังหวัดใกล้เคียงหรือแม้แต่เข้าสู่นครโฮจิมินห์

นาย KN ซึ่งเป็นกรรมการบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการค้าที่ดิน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยได้พุ่งขึ้นสู่ "ระดับ" ใหม่ สาเหตุส่วนหนึ่งก็คือไม่มีที่ดินแปลงเล็ก ๆ เหลืออีกต่อไป

“ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ พื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินเป็นแขวงและตำบลต้องไม่น้อยกว่า ๕๐ ตารางเมตร” ในเขตเทศบาลพื้นที่ราบมีขนาดตั้งแต่ 80 ตร.ม. ขึ้นไป พื้นที่แปลงที่ดินมีขนาดใหญ่ขึ้น ทำให้มูลค่ารวมที่ผู้ลงทุนเข้ามาลงทุนเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิม ตัวอย่างเช่น ในเขตซ็อกซอน ในปัจจุบันนักลงทุนที่มีฐานะทางการเงินต่ำกว่า 1 พันล้านดองมักจะพบกับความยากลำบากในการหาที่ดินที่มีทำเลดี” นายเคเอ็น วิเคราะห์

กรรมการท่านนี้แนะนำว่าในระหว่างที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิด "พายุราคา" ผู้ลงทุนควรจำกัดการใช้เลเวอเรจทางการเงินที่สูง ความปลอดภัยกลายเป็นสิ่งสำคัญมากยิ่งขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มเพิ่มขึ้นอีกครั้ง นี่เป็นเวลาที่นักลงทุน "เล่นเซิร์ฟ" จะต้องประเมินกลยุทธ์การลงทุนของตนอีกครั้ง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nha-dau-tu-chun-tay-d232505.html