ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดอสังหาฯ ก็ดีขึ้น

ตามที่ รองศาสตราจารย์ ดร. ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันบริหารจัดการเศรษฐกิจกลาง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มี 3 สถานการณ์ “แต่ไม่ว่าจะอยู่ในสถานการณ์ใด ตลาดจะดีกว่าเมื่อสองปีก่อน” นายจุงทำนาย

รองศาสตราจารย์ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันกลางเพื่อการจัดการเศรษฐกิจ

การพัฒนาในปีต่อไปจะตั้งอยู่บนรากฐานของปีที่แล้วเสมอ สวัสดีครับ สำหรับตลาดอสังหาฯ ปี 2566 หลายๆ คนมองว่าเป็นปีที่ไม่ดีนักใช่ไหมครับ?

หากเราประเมินโดยรวมแล้วสามารถพูดได้ว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ค่อนข้างมืดมน แต่เมื่อวิเคราะห์แยกรายเซกเมนต์ของตลาดก็ไม่ใช่ว่าจะมืดมนไปเสียหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ค่อนข้างมืดมน ภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมก็ค่อนข้างดี เป็นผลมาจากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปี 2566

สำนักงานสถิติแห่งชาติรายงานว่า ทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนจดทะเบียนที่ปรับแล้ว และมูลค่าเงินสมทบทุนและการซื้อหุ้นของนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามในปี 2566 จะสูงถึงเกือบ 36,600 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 32% เมื่อเทียบเป็นรายปี กลุ่มอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ระดับกลางและระดับล่างก็ค่อนข้างดีในแง่ของราคาขายและการทำธุรกรรมเช่นกัน กลุ่มวิลล่าหรูระดับซูเปอร์ลักชัวรีและอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองมีมูลค่าสูง แม้ว่าการซื้อขายจะมีน้อย แต่ราคาแทบไม่ลดลงเลย ภาคอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและรีสอร์ทเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

นั่นคือคุณคิดว่าการพัฒนาตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 เป็นที่ยอมรับได้หรือไม่?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก่อตั้งขึ้นอย่างแท้จริงในปี 1993 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่มีการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแรก จากการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 30 ปี ฉันพบว่าทุกๆ 10 ปี ตลาดจะเกิดวงจรซ้ำๆ กัน คือ ความยาก - การฟื้นตัว - ความเสถียร - การเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงเวลาที่ยากลำบาก มักเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่รัฐสภาพิจารณาผ่านกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ (1993, 2003, 2013) ขึ้นอยู่กับสภาวะการณ์ โดยแต่ละระยะจะกินเวลาประมาณ 2-3 ปี

ช่วงเวลาที่ยากลำบากของตลาดนี้เริ่มขึ้นในไตรมาสที่สองของปี 2565 และจะสิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้ เนื่องจากในช่วงต้นปี 2567 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในปี 2566 ตลาดอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากของ "รอบ 10 ปี" แต่ก็ไม่ได้ลดลง ไม่แย่ลง แต่ค่อนข้างคงที่ ซึ่งถือเป็นจุดบวกในกฎของวัฏจักร

ต่างจากการแก้ไขกฎหมายที่ดินครั้งก่อนๆ ครั้งนี้รัฐสภาได้แก้ไขทั้งกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาแข็งแกร่งยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568 ดังนั้น ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสถานการณ์ 3 ประการ

ทั้ง 3 สถานการณ์นี้คืออะไรโดยเฉพาะครับ?

ในสถานการณ์แรก หากปัจจัยทั้งหมดไม่เปลี่ยนแปลง ตลาดจะยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นต่อไป แต่ช้าๆ

สถานการณ์ที่สองคือตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีเหตุการณ์ช็อกเกิดขึ้น

สถานการณ์ที่สามที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นแต่ก็อาจเกิดขึ้นได้ คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำในกรณีที่เศรษฐกิจโลกตกต่ำ การค้าโลกตกต่ำ การลงทุนจากต่างประเทศลดลง และกิจกรรมทางธุรกิจลดลง การผลิตในประเทศและกิจกรรมทางธุรกิจไม่ได้ฟื้นตัว กระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ตลาดโดยเฉพาะสินเชื่อธนาคารและพันธบัตรขององค์กรลดลง แต่ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดก็ดีขึ้นกว่าเมื่อสองปีก่อน

จากสามสถานการณ์นี้ ผมเอนเอียงไปทางสถานการณ์ที่ 2 แม้ว่าระบบกฎหมายการดำเนินการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงเนื่องจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภา จะมีผลบังคับใช้ในปี พ.ศ. ๒๕๖๘

ทำไมคุณถึงมีมุมมองที่มองโลกในแง่ดีขนาดนั้น?

ด้วยความตระหนักถึงความสำคัญพิเศษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ ตั้งแต่ต้นปี 2566 รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีจึงได้ออกเอกสารคำสั่งและเอกสารการบริหารชุดหนึ่งเพื่อนำนโยบาย ภารกิจ และแนวทางแก้ไขไปปฏิบัติพร้อมกันเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ สำหรับตลาดโดยเฉพาะปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายและเงินทุน

เมื่อไม่นานนี้ ในจดหมายอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1376/CD-TTg (ลงวันที่ 17 ธันวาคม 2023) นายกรัฐมนตรีได้เรียกร้องให้ดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัยอย่างแน่วแน่ รวดเร็ว และมีประสิทธิผลต่อไป การมีสุขภาพดีและยั่งยืนเป็นความรับผิดชอบของ กระทรวง สาขา และท้องถิ่น กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ ต้องถือว่าเรื่องนี้เป็นภารกิจเร่งด่วนและสำคัญอย่างหนึ่งที่ต้องเน้นการแก้ไขตามหลักการว่าปัญหานั้นอยู่ในอำนาจของระดับใด ระดับนั้นต้องแก้ไข ไม่ใช่หลีกเลี่ยงโดยเด็ดขาด , ความกลัวความผิดพลาด, ความกลัวความรับผิดชอบ.

คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีที่ตรวจสอบ เร่งรัด และแนะนำการขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นหัวหน้าคณะ ต้องมีความมุ่งมั่นและเข้มแข็งยิ่งขึ้น ให้คำแนะนำที่ครอบคลุมและทันท่วงทีมากขึ้น ขจัดปัญหาและอุปสรรค อุปสรรคในการดำเนินการทางกฎหมาย การเร่งรัดการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัย พื้นที่ในเมือง เขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง เร่งความเร็วในการกระจายอำนาจ การอนุมัติ และตัดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็น จัดการกรณีที่ก่อให้เกิดความยุ่งยาก ปัญหา และการดำเนินการที่ยุ่งยากซึ่งก่อให้เกิดความล่าช้าแก่บุคคลและธุรกิจอย่างเด็ดขาด

แต่ท่านครับ ตลาดมันดำเนินการตามอุปสงค์และอุปทาน การกำหนดทางการเมืองยังไม่เพียงพอหรือครับ?

มีการออกเอกสารทางกฎหมายขั้นสูงสุดที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว รัฐบาลกำลังเร่งดำเนินการให้เสร็จสิ้นตามพระราชกฤษฎีกานี้ ควบคู่ไปกับความมุ่งมั่นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรี ที่ช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ นักลงทุน และประชาชน ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้เชื่อมั่นว่าตลาดจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะถดถอยตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 ปี 2565 ตาม “กฎ 10 ปี” ช่วงเวลาถดถอยของตลาดอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ปี และภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จะเป็น 2 ปีพอดี ตลาดจะคงตัวและพัฒนาต่อไป

ตลาดดำเนินการตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน ในส่วนของการจัดหา รัฐบาลได้มีมติใช้เงิน 120,000 พันล้านดอง เพื่อลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573 แต่แพ็กเกจสินเชื่อในปัจจุบันมีการเบิกจ่ายน้อยมาก เพื่อเพิ่มอุปทานสินค้าสำหรับกลุ่มที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรีได้สั่งการให้กระทรวงและสาขาต่างๆ หาวิธีแก้ไขที่เป็นไปได้เพื่อนำโครงการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยไปใช้ในสังคมของคนงานอย่างจริงจังและมีประสิทธิผล การปรับปรุงและสร้างใหม่ที่พักอาศัย,อพาร์ทเม้นท์

เพื่อกระตุ้นความต้องการ นายกรัฐมนตรีขอให้ภาคธนาคารมีแนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อให้กับบริษัท BBS เสริมสร้างทิศทาง ผลักดัน และแนวทางให้ธนาคารพาณิชย์เข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น ทั้งธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย แก้ไขปัญหาเงินทุนและกระแสเงินสดได้อย่างทันท่วงที

นายกรัฐมนตรีเพิ่งจัดการประชุมร่วมกับผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการผลิต เช่น Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคต่อไป ถือเป็น “การประชุมเดียนหงษ์” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยหลังจากการประชุมเสร็จสิ้น ปัญหาและอุปสรรคต่างๆ มากมายเกี่ยวกับกลไก กฎหมาย แหล่งทุน อุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุด ข้อเสนอนี้

แหล่งที่มา