ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของขั้นตอนต่างๆ

ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของขั้นตอน - ตอนที่ 5: อย่าปล่อยให้ธุรกิจและนักลงทุน "ล้มป่วย"

สำหรับปัญหาสำคัญที่หลายโครงการต้องเผชิญ เช่น การกำหนดราคาที่ดินที่ล่าช้า การปรับผังเมือง การรอให้ภาครัฐ “แก้ไข” ข้อผิดพลาดเดิมๆ ที่บั่นทอน “สุขภาพ” และความไว้วางใจของภาคธุรกิจและนักลงทุน ทนายความและผู้เชี่ยวชาญจำนวนหนึ่งได้มาร่วมแบ่งปันมุมมองและเสนอแนวทางแก้ไข

โครงการต่างๆ ในภาคกลางหลายแห่งต้อง “หยุดชะงัก” ไปด้วยหลายสาเหตุ ส่วนใหญ่มักติดขัดในเรื่องการปรับผังเมือง โครงสร้าง รูปแบบการใช้ที่ดิน และการกำหนดราคาที่ดิน... ระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้มีความซับซ้อนและยาวนาน ไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกิจต้องหมดตัวทางการเงินเท่านั้น แต่ยังทำให้ความไว้วางใจที่มีต่อหน่วยงานท้องถิ่น “ลดน้อยลง” อีกด้วย

นักลงทุนมีสิทธิที่จะร้องเรียนหรือฟ้องร้องเพื่อเรียกร้องสิทธิของตน

- ทนายความ Le Ngoc Doan, เนติบัณฑิตยสภานครโฮจิมินห์ ดานัง

การปรับระยะเวลาการเช่าที่ดินจาก 70 ปี เป็น 50 ปี จะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรค 3 พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

กรณีมีการปรับระยะเวลาการเช่าที่ดินแต่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และทำให้ผู้เช่าที่ดินได้รับความเสียหาย ความรับผิดชอบตกอยู่ที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการจัดการที่ดิน ในกรณีนี้คือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด

สำหรับการเช่าที่ดินที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 126 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และเมื่อการปรับแก้ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ให้หน่วยงานของรัฐผู้รับผิดชอบรับผิดชอบ

ผู้ลงทุนที่ถูกละเมิดสิทธิและผลประโยชน์และได้รับความเสียหายสามารถยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลประชาชนที่มีอำนาจเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนได้

นักลงทุนจำเป็นต้องนำเสนอหลักฐานที่ชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหาย

- ส.ส. Pham Ho Hoang Long กรรมการบริหารบริษัท An Thanh Consulting and Investment Company Limited

ตามมาตรา 126 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะโครงการที่มีเงินลงทุนสูงแต่คืนทุนช้า โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมลำบากเป็นพิเศษซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินจะมีระยะเวลามากกว่า 50 ปี แต่ไม่เกิน 70 ปี

ดังนั้น สำหรับโครงการท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลที่รัฐเช่าที่ดินมา 70 ปี แล้วปรับเป็น 50 ปี ผู้ลงทุนต้องมีหลักฐานชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหายอันเกิดจากการล่าช้าในการรอปรับ การสูญเสียโอกาสในการลงทุน ฯลฯ เพื่อเป็นหลักฐานในการขอรับค่าชดเชยจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ

ในส่วนของราคาที่ดิน รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ยังมีบางประเด็นที่ยังไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจนในพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ เช่น ในส่วนของต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานในการประเมินมูลค่าส่วนเกินนั้น เป็นการยากที่จะประเมินมูลค่าก่อนการประเมิน

เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลทำผิดพลาด รัฐบาลก็จะ “แก้ไข” แต่ใครคือผู้รับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนได้รับ?

- นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในปีที่ผ่านมา โครงการท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลหลายๆ โครงการแม้จะใช้ที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ แต่ที่ดินเหล่านี้ถูกให้เช่าโดยหน่วยงานของจังหวัดและเมืองต่างๆ ในภาคกลางเป็นเวลาสูงสุดถึง 70 ปี ก่อนที่จะปรับลดลงเหลือ 50 ปี การปรับตัวครั้งนี้ต้องใช้เวลานานและสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจมากมาย

แน่นอนว่าในอดีตกฎหมายก็มีข้อกำหนดเกี่ยวกับเรื่องนี้อยู่แล้ว แต่การแทรกแซงเพื่อป้องกันยังไม่รุนแรงนัก นอกจากนี้ กฎหมายบางฉบับยังมีช่องโหว่ ความขัดแย้ง และการทับซ้อนอยู่มาก ทำให้เกิดความเข้าใจและการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สอดคล้องกัน โดยแต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีการดำเนินการที่แตกต่างกันไป

ในบางสถานที่ เจ้าหน้าที่ตรวจสอบจะเข้ามาตรวจสอบและตรวจจับการละเมิด ตามด้วยขั้นตอนการอธิบายและการจัดการ ทำให้เกิดการหยุดนิ่งในการพัฒนาและการดำเนินการตามแผนและกลยุทธ์การพัฒนาเศรษฐกิจในท้องถิ่น

ตามสถิติของเรา ขณะนี้มีโครงการมากกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศที่ถูกระงับเพื่อรอการพิจารณา อยู่ระหว่างดำเนินการ หรือรอการประกาศกฎระเบียบใหม่ ในหลายโครงการมีสัญญาณของการบริหารจัดการของรัฐที่หย่อนยาน

หากรัฐบาลใช้ไม่ถูกต้องก็ต้องรับผิดชอบและอาจถูกดำเนินคดีทางอาญาได้ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการนำเรื่องดังกล่าวมา “พิจารณาทบทวน” เพื่อวิเคราะห์ให้ชัดเจนว่าความผิดพลาดของรัฐบาลนั้นก่อให้เกิดความเสียหายแก่ธุรกิจและประชาชนอย่างไร

ตัวอย่างเช่น ในอดีตที่ผ่านมา ท้องถิ่นบางแห่งได้ออกใบรับรองสำหรับโครงการการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ลูกค้าอาศัยสิ่งนี้เป็นฐานในการตัดสินใจซื้อสินค้า เมื่อผู้ตรวจสอบเข้ามาเกี่ยวข้องและสรุปว่าการออกใบรับรองนั้นขัดต่อกฎระเบียบ รัฐบาลจะ "แก้ไข" ใบรับรองนั้นด้วยการเพิกถอนหรือปรับเปลี่ยนใบรับรองที่ออกให้

เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลทำผิดพลาด รัฐบาลก็จะ “แก้ไข” แต่ใครคือผู้รับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนและลูกค้าได้รับ? หากไม่ได้รับการแก้ไขจะส่งผลให้ประชาชนร้องเรียนและฟ้องร้องนักลงทุนในหลายระดับ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม โดยเฉพาะการสูญเสียความไว้วางใจจากนักลงทุนและประชาชนในระบบกฎหมายและหน่วยงานภาครัฐ

ตามความเห็นของผม ควรมีการกำหนดกฎระเบียบที่นอกจากจะจัดการกับการละเมิดต่อผู้ที่กระทำความผิดแล้ว รัฐบาลยังต้องพร้อมที่จะพูดคุยและหาทางแก้ไข รวมไปถึงชดเชยการตัดสินใจที่ผิดพลาดด้วย และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการละเมิดมากขึ้น สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งคือการพิจารณาแต่งตั้งเจ้าหน้าที่อย่างรอบคอบและประเมินและกลั่นกรองอย่างละเอียดถี่ถ้วน

กฎเกณฑ์ใหม่ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่เพิ่งออกใหม่มีความสมบูรณ์แบบ สอดคล้อง และเป็นเนื้อเดียวกันมากขึ้น เราเชื่อว่ากฎระเบียบที่ชัดเจนจะจำกัดข้อผิดพลาดและสร้างอุปสรรคที่ป้องกันไม่ให้เจ้าหน้าที่ทำผิดพลาด

กฎหมายและข้อบังคับต่างๆ จะต้องสอดคล้องกัน

- ทนายความ เล เฉา สำนักงานกฎหมาย FDVN

จากวิธีการทั้งสี่วิธีในการกำหนดราคาที่ดิน วิธีส่วนเกินเป็นวิธีที่นำไปปฏิบัติโดยการนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดิน โดยอ้างอิงจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิผลสูงสุดตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

ตามบทบัญญัติของมาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และแนวทางในมาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2567/ND-CP โดยพื้นฐานแล้ว การนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาลบด้วยค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ประมาณการไว้ จะทำให้ได้กำไร

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ต้นทุนไม่ได้หมายถึงเพียงต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าในการสร้างสินทรัพย์ด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น หลายความเห็นกังวลว่า หากกำไรถูกเข้าใจว่าเป็นรายได้รวมจากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนการพัฒนารวม มูลค่าเดิมของสิทธิการใช้ที่ดินก็จะไม่ได้ถูกคำนวณ แต่จะมีการคำนวณเฉพาะต้นทุนที่เริ่มต้นจากขั้นตอนการลงทุนในการพัฒนาเท่านั้น ไม่ได้คำนวณทุนในการซื้อที่ดิน ไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะต้องจ่าย ทำให้ได้กำไรทางรูปแบบที่สูงมาก หากกำไรตามชื่อมีขนาดใหญ่ ภาษีและค่าธรรมเนียมก็จะมีขนาดใหญ่เช่นกัน ส่งผลให้กำไรจริงต่ำ หรืออาจถึงขั้นขาดทุนก็ได้ ดังนั้นเพื่อให้มั่นใจถึงกำไร ธุรกิจต่างๆ จะปรับราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น สิ่งนี้ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้าน และในเวลาเดียวกันก็ผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ภาวะไม่มั่นคงเนื่องจากราคาไม่สมจริง

ความกังวลเหล่านี้ในความคิดของฉันถือเป็นสิ่งที่ควรค่าแก่การกังวลอย่างยิ่ง โดยที่วิธีการคำนวณส่วนเกินตามมาตรา 6 พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 71/2024/ND-CP เพิ่งได้รับการประกาศใช้ แม้ว่าจะมีข้อกำหนดโดยละเอียดเพื่อทดแทนข้อกำหนดในข้อ 8 มาตรา 1 พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 12/2024/ND-CP (เสริมมาตรา 5d พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP) แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขข้อกำหนดในการทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงได้ เนื่องจากมูลค่ากำไรถูกดันให้สูงขึ้นจริงตามที่ผมได้วิเคราะห์ไว้

แม้ว่าจะมีกฎระเบียบเฉพาะเจาะจงมากเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ประเด็นนี้ยังคงสร้างความสับสนมาก องค์กรประเมินค่าหลายแห่งยังมีแนวคิดที่จะ "หลีกเลี่ยง" การประเมินค่าที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์สาธารณะและที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการโดยใช้งบประมาณ เนื่องจากกลัวว่าจะต้องรับผิดชอบหากเกิดข้อผิดพลาด

ดังนั้นการประเมินมูลค่าที่ดินไม่เพียงแต่เป็นการกำหนดราคาเท่านั้น แต่ยังเป็นการทำให้กระบวนการทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ชัดเจนขึ้นด้วย เมื่อใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การชดเชยการเคลียร์พื้นที่ และภาระผูกพันทางการเงินของที่ดินเสร็จสมบูรณ์แล้ว ปัญหาทางกฎหมายต่อไปจะดำเนินต่อไป

ด้วยปัญหาในปัจจุบันนี้ ผมคิดว่าควรมีแนวทางแก้ไขที่ชัดเจนดังนี้

ประการแรก นอกเหนือจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP แล้ว เมื่อร่างพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ ที่ใช้กำกับกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ฯลฯ จำเป็นต้องมีการรวมแนวปฏิบัติเฉพาะและกฎระเบียบโดยละเอียดที่สอดคล้องกันเพื่อให้สามารถควบคุมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงโซลูชั่นแบบซิงโครนัสเพื่อจัดระบบข้อมูลที่ซื่อสัตย์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รวมถึงมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินที่ถูกต้องต้องอาศัยความสอดคล้องกันในเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP กำหนดปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาใหม่ที่สำคัญสำหรับกระบวนการประเมินที่ดินเพื่อกำหนดประเด็นเฉพาะ ประเด็นนี้ถือเป็นเรื่อง “ทางเลือก” ในการดำเนินการ ดังนั้นการกำหนดกฎเกณฑ์เฉพาะและกิจกรรมประเมินราคาที่ดินในท้องถิ่นต่างๆ จะต้องมีความสอดคล้องกันในการพิจารณาเงื่อนไขและข้อมูลมาตรฐาน เพื่อใช้กรรมวิธีในการกำหนดราคาที่ดินในทางปฏิบัติให้เป็นไปทางวิทยาศาสตร์ ถูกต้องแม่นยำ และสะท้อนมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามความเป็นจริงของตลาดได้อย่างถูกต้องและเหมาะสม

ประการที่สาม จำเป็นต้องใช้ความพยายามร่วมกันในการบังคับใช้กฎหมายใหม่ๆ เกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ สอดคล้อง และเข้มงวด เพื่อให้กฎหมายเหล่านี้สามารถบังคับใช้ได้อย่างมีประสิทธิผลในทางปฏิบัติ ราคาที่ดินจะถูกกำหนดและรักษาไว้อย่างเหมาะสม สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง และไม่ตกอยู่ภายใต้อิทธิพลของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การวางแผน เงื่อนไขทางธุรกิจ เงื่อนไขการทำธุรกรรม และกฎหมายอื่นๆ ของเอกสารทางกฎหมายต่างๆ เมื่อมีการบังคับใช้กฎระเบียบเหล่านี้อย่างมีประสิทธิผล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ดำเนินการตามกฎของตลาด และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็กลับมาสู่ความเป็นจริงอีกครั้ง

นักลงทุนเรียกร้องให้ฟ้องคณะกรรมการประชาชนเมือง ดานัง

เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2567 บริษัท Hoa Binh Limited ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังเจ้าของโครงการ Da Nang Golden Bay (หรือเรียกอีกอย่างว่าโครงการ Da Nang Green Peace Complex หรือ Hoa Binh Green Da Nang) โดยระบุว่าเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2567 บริษัทได้ส่งเอกสารแจ้งอย่างเป็นทางการหมายเลข 212-2024/CV-HB ไปยังประธานคณะกรรมการประชาชนของเมือง ดานังร้องขอคำตอบเรื่องการอนุมัติใบรับรองความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในโครงการดานังโกลเด้นเบย์ หากภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2567 คณะกรรมการประชาชนเมือง หากดานังไม่มีคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร บริษัทจะยื่นฟ้อง
ทราบแล้วว่าภายในวันที่ 3 กรกฎาคม 2567 คณะกรรมการประชาชนเมือง ดานังยังไม่ได้ให้คำตอบอย่างเป็นทางการ และบริษัท Hoa Binh Company Limited กล่าวว่าพวกเขาจะยื่นฟ้องตามที่ระบุไว้

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html