นครโฮจิมินห์กำหนดเปอร์เซ็นต์ต้นทุนและกำไรเป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดิน

นี่เป็นฐานสำคัญประการหนึ่งในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

นครโฮจิมินห์กำหนดเปอร์เซ็นต์ต้นทุนและกำไรเป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดิน

นี่เป็นฐานสำคัญประการหนึ่งในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

นายบุ่ย ซวน เกวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพิ่งลงนามและออกคำสั่งหมายเลข 49/2025 ซึ่งกำหนดปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้จากการพัฒนา ปัจจัยการประมาณต้นทุนการพัฒนาในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามวิธีการส่วนเกิน และปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินในการกำหนดราคาที่ดินในเมือง

นักลงทุนได้กำไรเท่ากับ 15% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด

สำหรับปัจจัยการประมาณต้นทุนการพัฒนา ให้ตัดสินใจเกี่ยวกับเปอร์เซ็นต์ (%) เพื่อกำหนดต้นทุนทางธุรกิจ ต้นทุนดอกเบี้ย ผลตอบแทนสำหรับผู้ลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงทางธุรกิจสำหรับกลุ่มโครงการ และการใช้ที่ดินหลักของประเภทโครงการ

โดยเมืองได้แบ่งพื้นที่แต่ละส่วนอย่างเฉพาะเจาะจงซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัยแบบสูง ทาวน์เฮาส์, วิลล่า; การแบ่งแยก,ขายที่ดิน; นิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม; สำนักงาน, การค้า-บริการ, โรงแรม ขึ้นอยู่กับประเภทโครงการแต่ละประเภทจะมีข้อกำหนดเปอร์เซ็นต์ที่แตกต่างกัน

ต้นทุนดอกเบี้ย กำไรของผู้ลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและความเสี่ยงทางธุรกิจ จะถูกคำนวณโดยการคูณ 15% ด้วยต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด ภาพ: เลอ โตอัน

โดยเฉพาะต้นทุนการตลาด โฆษณา และการขาย จะถูกคำนวณที่ร้อยละ 2 ของรายได้รวมสำหรับทุกกลุ่ม

ต้นทุนการบริหารจัดการและดำเนินการจะคิดที่ 15% ของรายได้ค่าเช่ารวมสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสูง โครงการลงทุนในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม โครงการลงทุนสำนักงาน พาณิชยกรรมและบริการ โดยเฉพาะสำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และวิลล่า; การแบ่งแยกและขายที่ดินจะคิดในอัตรา 5% ของรายได้จากการเช่ารวม

ที่น่าสังเกตคือ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและความเสี่ยงทางธุรกิจ จะถูกคำนวณโดยการคูณ 15% ด้วยต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด ต้นทุนทางธุรกิจ และมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน อัตราดังกล่าวมีผลใช้กับทุกกลุ่มที่ระบุไว้ข้างต้น

สำหรับโครงการลงทุนด้านโรงแรม การแพทย์ การศึกษา กีฬา หรือโครงการพิเศษ องค์กรที่ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเสนอเปอร์เซ็นต์ปัจจัยต้นทุนการตลาด การโฆษณา และการขาย ต้นทุนการดำเนินงาน; ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงทางธุรกิจ และต้นทุนอื่นๆ ในรายงานอธิบายการพัฒนาราคาที่ดินเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินพิจารณาและตัดสินใจ

โครงการที่ขายไม่ได้ในปีแรก

ส่วนปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้พัฒนานั้น คำสั่งเลขที่ 49/2568 ได้กำหนดเวลาเริ่มต้นขาย ระยะเวลาขาย และอัตราการขายของแต่ละส่วนไว้ด้วย

อย่างไรก็ตาม อัตราดังกล่าวจะใช้ได้เฉพาะกรณีที่เอกสารนโยบายการลงทุน หรือเอกสารประกวดราคาโครงการลงทุน หรือการตัดสินใจอนุมัติหรือรับโครงการลงทุนไม่มีการระบุระยะเวลาการขายไว้อย่างชัดเจน เวลาเริ่มต้นการขาย แลกเปลี่ยนสินค้า บริการ; การตัดสินใจอนุมัติแผนการก่อสร้างรายละเอียดยังไม่ได้กำหนดอัตราการเข้าใช้

ทั้งนี้ การขายจะเริ่มตั้งแต่ปีแรกของโครงการ และจัดสรรเปอร์เซ็นต์การขายตามพื้นที่ก่อสร้างรวมทั้งพื้นที่ชั้นใต้ดินด้วย

สำหรับระยะเวลาขายและอัตราการขาย โครงการบ้านจัดสรรอาคารสูงที่มีพื้นที่ก่อสร้างไม่เกิน 50,000 ตร.ม. จะมีระยะเวลาการขาย 2 ปี โดยอัตราการขายปีที่ 1 จะอยู่ที่ 40% และปีที่ 2 จะอยู่ที่ 60% ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าขนาดน้อยกว่า 100 หน่วย และโครงการแบ่งขายที่ดินน้อยกว่า 200 แปลง อัตราการขายอยู่ที่ 100 % ภายใน 1 ปี

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการขายยาวนานตั้งแต่ 4 ถึง 5 ปี และไม่อนุญาตให้ขายในปีแรก ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรสูงที่มีขนาดพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่ 150,000 ตร.ม. ขึ้นไป โครงการทาวน์เฮ้าส์และวิลล่ามีสินค้ามากกว่า 1,000 รายการ

สำหรับโครงการลงทุนสำนักงาน พาณิชยกรรมและบริการ อัตราการครอบครองพื้นที่อยู่ที่ 75% สำหรับวัตถุประสงค์สำนักงาน และ 70% สำหรับวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์

สำหรับโครงการลงทุนด้านโรงแรม การดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา หรือโครงการพิเศษ องค์กรที่ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเสนอปัจจัยอื่นๆ เพื่อประมาณรายได้จากการพัฒนาในรายงานเชิงอธิบายการพัฒนาแผนราคาที่ดินเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินพิจารณาและตัดสินใจ

วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยการนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ

รายได้รวมจากการพัฒนาที่ดินหรือพื้นที่ดินจะถูกกำหนดขึ้นโดยอิงจากการประมาณราคาโอนกรรมสิทธิ์ ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ราคาธุรกิจสินค้าและบริการ ความผันผวนของราคาโอนกรรมสิทธิ์ ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าสถานที่ ราคาธุรกิจสินค้าและบริการในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ และปัจจัยสร้างรายได้อื่นๆ รวมถึง: ระยะเวลาในการขาย เวลาเริ่มต้นการขาย แลกเปลี่ยนสินค้า บริการ; อัตราการขาย; อัตราการเข้าพัก

ราคาธุรกิจของสินค้าและบริการจะใช้ในกรณีที่ไม่สามารถเรียกเก็บราคาโอน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าสถานที่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html