ชุดนโยบายที่ออก
ตลาดอสังหาฯตั้งแต่ปลายปี 2565 เผชิญปัญหาหลายด้าน ตั้งแต่กฎหมายโครงการ ทุนพันธบัตร สินเชื่อธนาคาร... เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ในปี 2566 รัฐบาลได้ออกคำสั่งและนโยบายทันท่วงทีมากมายเพื่อฟื้นฟูตลาด
ในเดือนมีนาคม ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 ของรัฐบาล ซึ่งเพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับ โดยระบุว่า สำหรับพันธบัตรที่เสนอขายในตลาดภายในประเทศ ในกรณีที่บริษัทผู้ออกพันธบัตรไม่สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรเป็นเงินดองเวียดนามได้อย่างครบถ้วนและตรงเวลาตามแผนการออกพันธบัตรที่ประกาศไว้ บริษัทสามารถเจรจากับเจ้าของพันธบัตรเพื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่ครบกำหนดพร้อมทรัพย์สินได้
กฎระเบียบดังกล่าวเป็นพื้นฐานที่ให้ธุรกิจสามารถเลื่อนการชำระหนี้ ขายสินทรัพย์ในราคาลดราคา และชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่จะครบกำหนดพร้อมกับสินทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ในเดือนมีนาคม รัฐบาลยังได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 33 เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐได้รับมอบหมายให้เป็นผู้นำในการดำเนินโครงการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
กำลังหลักของโครงการนี้คือธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) ที่ให้สินเชื่อแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน โครงการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดเก่า อัตราดอกเบี้ยพิเศษ
ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 จะไร้การปิดกั้นจากนโยบายเชิงบวกต่างๆ มากมาย (ภาพประกอบ: ไห่หลง)
ขณะที่ตลาดสะท้อนให้เห็นว่ามีภาวะไม่สมดุลของอุปทาน โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีจำนวนมากในขณะที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย "สูญพันธุ์" รัฐบาลได้ออกคำสั่งที่ 338 ทันทีเพื่ออนุมัติโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573
ทั้งนี้ ภายในปี 2573 จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จในแต่ละท้องถิ่นจะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านยูนิต และหากรวมช่วงปี 2564-2568 จะมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิต โครงการมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและน้อยในเขตเมือง และสำหรับคนงานและผู้ใช้แรงงานในเขตอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก
จุดสว่างอีกประการหนึ่งคือในช่วงปลายเดือนพฤศจิกายน รัฐสภาได้ลงมติเห็นชอบกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่มีการออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับในเวลาเดียวกัน หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านในปี 2567 ตลาดอสังหาฯ จะมีประเด็นบวกอีกมากมาย
นอกจากนี้ นายกรัฐมนตรีและกระทรวงต่างๆ หลายกระทรวง ยังได้จัดประชุมออนไลน์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายต่อโครงการต่างๆ ประชุมร่วมกับภาคธนาคารเพื่อเสนอแนวทางสนับสนุนธุรกิจด้านเงินทุน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และสร้างความมั่นคงในการดำเนินธุรกิจ
ตลาดตอบสนองไปในทางบวก
แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจฟื้นตัวได้ตั้งแต่กลางปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายมีเวลาเพียงพอที่จะ "ดูดซับ" ไว้แล้ว แต่ในความเป็นจริง สัญญาณที่ดีหลายประการจากตลาดก็ได้ปรากฏขึ้นแล้ว ต้องขอบคุณนโยบายของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคในการซื้อขายพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ธุรกิจหลายแห่งสามารถขยายหรือเลื่อนวันครบกำหนดชำระพันธบัตรได้ โดยใช้สินทรัพย์ในการชำระเงิน เช่น Novaland, Hung Thinh...
นายเหงียน ฮวง เซือง รองผู้อำนวยการกรมการคลัง ธนาคารและสถาบันการเงิน (กระทรวงการคลัง) กล่าวในงานสัมมนาเมื่อต้นเดือนธันวาคมว่า จนถึงขณะนี้ ประมาณร้อยละ 40 ของปริมาณพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระของบริษัท 68 แห่ง มีแผนการเจรจาแล้ว อัตราการเจรจาที่ประสบความสำเร็จเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16 ในเดือนกุมภาพันธ์เป็นร้อยละ 63 ในเดือนตุลาคม นอกจากนี้ ธุรกิจที่จัดเตรียมแหล่งเงินทุนได้ดำเนินการซื้อพันธบัตรคืนก่อนครบกำหนด
นอกจากนี้ ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง หากไม่มีการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในไตรมาสแรกของปีนี้ ภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายน มูลค่าการออกพันธบัตรของบริษัทรายบุคคลจะสูงถึง 220,000 พันล้านดอง
กระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องมาจากนโยบายสินเชื่อเปิดกว้างมากขึ้น ตามข้อมูลอัปเดตล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐ ณ วันที่ 30 กันยายน สินเชื่อคงค้างรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี
(ภาพประกอบ: กวาง อันห์)
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะค่อย ๆ ลดลงตามข้อกำหนดและคำสั่งของนายกรัฐมนตรีและธนาคารกลาง ธนาคารหลายแห่งได้ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลงเหลือประมาณ 5.5-7.5% ต่อปีในช่วง 12-18 เดือนแรก จากนั้นจึงใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวประมาณ 9.5-11% ต่อปี จากการสำรวจพบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์หลายแห่งลดลงประมาณ 1-3% ต่อปี เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี
ด้านนโยบายเคหะสงเคราะห์ ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ปี 2566 ท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศเริ่มก่อสร้างโครงการเคหะสงเคราะห์ และบ้านพักสำหรับคนทำงานในสวนอุตสาหกรรม จำนวน 10 โครงการ รวมกว่า 19,800 หน่วย ในจำนวนนี้ เมืองไฮฟองเป็นท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอยู่ 4 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์รวมกว่า 6,700 ยูนิต จังหวัดฮานอย เถื่อเทียน-เว้ และลัมดง แต่ละแห่งมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเริ่มแล้ว 1 โครงการ
อย่างไรก็ตาม การเบิกจ่ายแพ็กเกจสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านราคาประหยัดไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง กระทรวงก่อสร้างเปิดเผยว่า มี 23 ท้องถิ่นที่ประกาศรายชื่อโครงการ 54 โครงการที่เข้าข่ายได้รับสินเชื่อภายใต้โครงการสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง โดยมีความต้องการสินเชื่อ 25,884 ล้านดอง จนถึงขณะนี้ยอดเงินที่เบิกจ่ายมีเพียง 143 พันล้านดองเท่านั้น
ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองจะใช้ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 8.7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน
ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม เป็นต้นไป ทุก 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษให้กับธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมโครงการ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาสิทธิพิเศษอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างธนาคารและลูกค้า
รมว.เกษตรฯ มั่นใจอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน 1.5-2% ต่ำกว่าสินเชื่อพาณิชย์ปกติ ยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสังคมเดิม ระยะเวลาสิทธิพิเศษก็สั้น (5 ปี) และอัตราดอกเบี้ยก็จะปรับทุกๆ 6 เดือน ส่งผลให้ผู้กู้เกิดความไม่มั่นคง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)