ภาษีอสังหาริมทรัพย์ : จำเป็น!

ร่างแผนพัฒนากฎหมายและระเบียบปฏิบัติ ปี 2567 ปรับปรุงใหม่ ปี 2566 ซึ่งกระทรวงยุติธรรมอยู่ระหว่างพิจารณา มีเนื้อหาสำคัญ คือ ข้อเสนอให้ตราพระราชบัญญัติภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้ความเห็นในการประชุมในเดือนตุลาคม 2567 และอนุมัติในเดือนพฤษภาคม 2568

อพาร์ทเมนท์หรูภาษีสูง

กระทรวงยุติธรรมระบุว่าที่อยู่อาศัยถือเป็นการลงทุน การจัดเก็บภาษีควรศึกษาตามหลักการไม่ใช้กับบ้านที่มีการลงทุนในระดับต่ำ เช่น บ้านชั่วคราว บ้านไม่ถาวร บ้านกึ่งถาวร บ้านในชนบทและในเขตภูเขา นอกจากนี้จำเป็นต้องเก็บภาษีบ้านและที่ดินที่ถูกบุกรุกด้วย บ้านและที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีราคาสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างแล้วถึง 5 เท่า ที่น่าสังเกตคือ กระทรวงยุติธรรมเสนอยกเว้นภาษีบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน ขณะเดียวกันก็จัดเก็บภาษีสูงสำหรับอพาร์ตเมนต์หรูที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม.

ทนายความ Luong Van Trung อนุญาโตตุลาการจากศูนย์อนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศของเวียดนาม (VIAC) ประเมินว่าข้อเสนอของกระทรวงยุติธรรมที่จะจัดเก็บภาษีสูงสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเกิน 50 ล้านดอง/ตร.ม. สอดคล้องกับแนวทางปฏิบัติระหว่างประเทศ โดยช่วยจำกัดการเก็งกำไร ส่งเสริมการใช้ที่อยู่อาศัยอย่างประหยัดและมีประสิทธิภาพ และมีส่วนสนับสนุนในการเพิ่มรายได้งบประมาณของรัฐ

“อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าพื้นที่ดินสำหรับสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ถูกแบ่งออกเป็นหลายพันห้องชุด ดังนั้นแต่ละห้องชุดจึงใช้พื้นที่ดินเพียงเล็กน้อย ในขณะเดียวกัน ผู้ลงทุนต้องลงทุนเงินจำนวนมากในการสร้างอาคาร ซึ่งส่วนหนึ่งก็เพื่อแก้ปัญหาการจ้างงาน จึงมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ดังนั้น อัตราภาษีสำหรับอพาร์ตเมนต์หรูหราจึงจำเป็นต้องคำนวณอย่างเหมาะสม” ทนาย Trung วิเคราะห์

ข้อเสนอของกระทรวงยุติธรรมในการจัดเก็บภาษีที่อยู่อาศัยได้รับความเห็นตอบรับที่ดีเป็นอย่างมากเพราะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล รวมทั้งสถานการณ์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในประเทศ ภาพโดย : TAN THANH

ตามที่หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ของกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์กล่าว การเก็บภาษีสูงสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเกิน 50 ล้านดอง/ตร.ม. อาจนำไปสู่ความไม่เป็นธรรม “อพาร์ทเม้นท์ใจกลางเมืองที่มีพื้นที่ 70 ตรม. ราคาเกิน 50 ล้านดอง/ตรม. เทียบเท่ากับมูลค่า 3,500 ล้านดอง จะต้องเสียภาษีสูง ส่วนอพาร์ทเม้นท์ในเขตชานเมืองที่มีพื้นที่ไม่เกิน 150 ตรม. เทียบเท่ากับมูลค่า 4,500 ล้านดอง จะต้องเสียภาษีต่ำ” - บุคคลนี้อ้าง

ตามที่ผู้นำข้างต้นกล่าวไว้ หนึ่งในเป้าหมายของการเก็บภาษีสูงคือการจำกัดการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เขาเสนอให้รัฐบาลเก็บภาษีสูงเฉพาะผู้ที่มีบ้านหลังที่สองขึ้นไปเท่านั้น ส่วนบ้านหลังต่อไปจะมีอัตราภาษีสูงขึ้น การจัดเก็บภาษีจะต้องดำเนินการทันทีที่เจ้าของโอนทรัพย์สินให้กับบุคคลอื่น พร้อมกันนี้ก็มีความเป็นไปได้ที่จะพิจารณาเพิ่มภาษีที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมเพื่อเสริมรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน

อ้างอิงตามหลักปฏิบัติของต่างประเทศ

กระทรวงยุติธรรม เสนอแผนการคำนวณภาษีที่อยู่อาศัย โดยใช้สูตรพื้นที่บ้านคูณราคาต่อตารางเมตรที่ดิน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นตามระดับก้าวหน้า

นักเศรษฐศาสตร์ ดร. หวู่ ดิงห์ อันห์ กล่าวว่า โลกได้นำภาษีทรัพย์สินมาใช้กับที่อยู่อาศัยมานานแล้ว ในประเทศเวียดนาม เมื่อปีพ.ศ. 2534 รัฐบาลเคยเก็บภาษีบ้านและที่ดินในอัตรา 0.3-0.4% ของมูลค่า แต่ในปีพ.ศ. 2535 รัฐบาลก็หยุดเก็บภาษีกับบ้านอีกต่อไป ตามที่ ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ กล่าวไว้ มีความจำเป็นที่จะต้องพัฒนากฎหมายว่าด้วยภาษีอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล รวมถึงสถานการณ์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบัน ปัญหาที่เหลืออยู่ก็คือ จะคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างไร หน่วยไหนจะเป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อคำนวณภาษี แผนงานการดำเนินการเป็นอย่างไร...?

นาย Pham Anh Khoi กรรมการผู้จัดการบริษัท FINA Investment Consulting กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยภาษีอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้รับการออกแบบมาให้เรียบง่ายและง่ายต่อการนำไปใช้ ลักษณะของภาษีอสังหาริมทรัพย์คือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามทรัพย์สินที่มีอยู่ ดังนั้นบางประเทศจึงใช้เพียงอัตราภาษีเดียวและลดหย่อนภาษีลงมากถึงร้อยละ 50 สำหรับบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยถาวรและระยะยาวเพื่อสร้างความเป็นธรรม ตลอดจนสร้างเงื่อนไขให้ผู้ที่ไม่มีทรัพย์สินสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้

“การคำนวณภาษีแบบง่ายๆ ช่วยให้รัฐบาลบริหารจัดการได้ง่าย ไม่ก่อปัญหาให้ผู้เสียภาษี และยังเป็นธรรมต่อทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ด้วย หากใช้ประโยชน์ได้ดี” นายคอยกล่าว

นายข่อยยังเสนอด้วยว่าผู้เสียภาษีควรได้รับเงินคืนภาษีหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว ตัวอย่างเช่น ในช่วงการระบาดของโควิด-19 อสังหาริมทรัพย์บางแห่งมีต้นทุนการลงทุนสูงแต่ไม่สามารถให้เช่าได้ ทำให้เจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดินประสบปัญหาหลายประการ ควรให้คืนภาษีในกรณีเหล่านี้เพื่อสร้างเงื่อนไขที่ดีที่สุดให้ผู้คนมีส่วนร่วมในธุรกิจ ในขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดินกลัวการจ่ายภาษีและจะแจ้งเท็จซึ่งจะทำให้สูญเสียรายได้

นายต้า จุง เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บิ๊กแลนด์ ฟันด์ เห็นด้วยกับข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร และส่งเสริมความโปร่งใสในตลาด อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ยังเพิ่มแรงกดดันให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกด้วยหากนโยบายและการคำนวณภาษีไม่ชัดเจน สำหรับผลกระทบในระยะยาว เมื่อตลาดได้รับข้อมูลว่ารัฐบาลจะจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ตลาดก็จะปรับตัวไปในทิศทางที่ช้าลง นักลงทุนจะต้องคำนวณใหม่เพื่อสร้างสมดุลระหว่างรายได้และต้นทุน และปรับราคาให้เหมาะสม

กังวลเรื่องผลกระทบต่อราคาค่าเช่า

นาย Pham Van Tuan (อาศัยอยู่ในเขต 1 นครโฮจิมินห์) ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง เช่น อพาร์ทเมนท์ และโรงงานให้เช่า กล่าวว่า การเก็บภาษีที่อยู่อาศัยเป็นนโยบายที่เหมาะสมและจำเป็น แต่สามารถลดความตึงเครียดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ นายตวน ยังกังวลอีกว่าการต้องจ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อราคาค่าเช่า ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถยอมรับได้ในบริบทที่ยากลำบากของการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจในปัจจุบัน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm