การแข่งขันที่ไม่เท่าเทียมกันในตลาดอสังหาฯ

ธุรกิจหดตัวและดำเนินการขาดทุน

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปี 2565 ได้พบเห็นการคัดกรองที่เข้มงวดอย่างยิ่งในระดับกว้าง

วิสาหกิจที่มีสุขภาพการเงินไม่ดี มีความสามารถในการบริหารจัดการไม่ดี... ย่อมเผชิญกับปัญหาการทดสอบของตลาดในที่สุด นักลงทุนหลายรายที่ดำเนินโครงการ "ผิวเผิน" โดยไม่มีการค้ำประกันทางกฎหมาย มักพบกับความยากลำบากมากมาย ต้องเผชิญกับการขาดทุน และถึงขั้นยอมขายสินทรัพย์เพื่อรักษาการดำเนินงาน

บริษัท LDG Investment Joint Stock Company เคยมีนโยบายโอนโครงการ 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ Bai But - Son Tra Beach Tourist Area เมืองดานัง และโครงการอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์ Lot C1 ในเขต Binh An เมือง Di An จังหวัด Binh Duong การดำเนินการครั้งนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนการปรับโครงสร้างสินทรัพย์ของบริษัทเพื่อชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตร

แหล่งท่องเที่ยวชายหาดบ๊ายบุ๊ต-เซินตราเคยถูก “ดูแลเหมือนไข่” โดย LDG ซึ่งถือเป็นโครงการเชิงกลยุทธ์ที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว ก่อนจะตัดสินใจขาย บริษัทได้พิจารณาหาพันธมิตรเข้ามาร่วมลงทุนด้วยอัตราส่วน 50-70% แต่ผู้นำ LDG ก็ยอมรับเช่นกันว่าความเป็นไปได้ดังกล่าวไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในบริบทตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน

ก่อนที่จะทำข้อตกลงนี้ นาย Nguyen Khanh Hung ประธานกรรมการบริษัท LDG ถูกจับกุมในข้อหาหลอกลวงลูกค้า นายหุ่ง มีส่วนเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างวิลล่าและทาวน์เฮาส์จำนวน 680 หลังโดยผิดกฎหมายของบริษัท LDG ในโครงการพื้นที่อยู่อาศัยเตินถิญ ในตำบลดอย 61 อำเภอตรังบอม จังหวัดด่งนาย

สถานการณ์ทางธุรกิจที่ยากลำบากและไม่มีโครงการใหม่ส่งผลให้ LDG ประสบภาวะขาดทุน ในช่วงปี 2018-2019 บริษัทมีรายได้มากกว่า 600,000 ล้านดองต่อปี ในช่วงที่มีโรคระบาด กำไรลดลงมาก ภายในปี 2022 กำไรบริษัทจะอยู่ที่ 4 พันล้านดอง ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุด ใน 9 เดือนแรกของปี 2566 LDG ขาดทุนหลังหักภาษี 209 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับกำไรกว่า 8 พันล้านดองในช่วงเดียวกันของปีก่อน

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — บริษัท LDG ประสบปัญหาในการดำเนินการโครงการ (ภาพประกอบ: กองเจียม)

บริษัท Hai Phat Investment Joint Stock Company ยังได้ขายเงินลงทุนทั้งหมดให้กับนักลงทุนในที่ดินเชิงพาณิชย์ TM 1 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Tan Lap Islet ในเมืองญาจางอีกด้วย ตามแผนโครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 3 ตึก สูง 40 ชั้น แบ่งเป็นอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น อาคารโรงแรม 10 ชั้น และอาคารอพาร์ตเมนต์ 27 ชั้น พร้อมกันนี้ Hai Phat ยังมีแผนที่จะมุ่งเน้นไปที่การขายส่งผลิตภัณฑ์ในโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการในจังหวัด Lao Cai, Bac Giang และ Quang Ninh

แม้ว่าจะถอนตัวออกจากภาคอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานานแล้ว แต่กลุ่ม Hoang Anh Gia Lai ยังได้ขายโรงแรม Hoang Anh Gia Lai ในเมือง Pleiku จังหวัด Gia Lai ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์แห่งสุดท้ายของนาย Duc ไปด้วย บริษัทได้นำรายได้ประมาณ 180,000 ล้านดองไปชำระหนี้พันธบัตรด้วย

ธุรกิจอื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังปิดและระงับการดำเนินการเป็นจำนวนมาก บริษัท พัฒนานิคมอุตสาหกรรมและการค้า จำกัด (มหาชน) ประกาศหยุดดำเนินงานชั่วคราว เนื่องจากประสบปัญหาทางการเงิน และไม่มีแหล่งรายได้ที่จะจ่ายเงินเดือนให้พนักงาน

หรือบริษัท PVR Hanoi Investment Joint Stock Company ก็ได้ระงับการดำเนินการทางธุรกิจชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 15 พฤศจิกายน 2023 ถึงวันที่ 14 พฤศจิกายน 2024 เพื่อจัดระเบียบบุคลากรและค้นหาทิศทางการดำเนินธุรกิจใหม่

สำหรับบริษัทนายหน้า สถานการณ์ก็ยากลำบากพอๆ กัน นางสาว Trinh Thi Kim Lien ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท Dat Xanh Services กล่าวในงานสัมมนาเมื่อเร็วๆ นี้ว่า หลังจากเกิดโรคระบาดเป็นเวลา 3 ปี และเกิดวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 1 ปี บริษัทนายหน้าส่วนใหญ่ได้ใช้เงินทุนสะสมจนหมดไปแล้ว

นางสาวเลียน กล่าวว่า ในปี 2566 จำนวนนายหน้าอสังหาฯ ลดลง 60-70% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว หน่วยงานที่ยังคงดำเนินงานอยู่ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการสรรหาพนักงานขาย ต้นทุนการสรรหาที่สูง และแรงกดดันด้านการแข่งขันในเรื่องนโยบายเงินเดือน โบนัส และคอมมิชชั่น ตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งต้องพิจารณาหยุดการซื้อขายเพื่อรักษาเงินทุนของตน โดยรอการดำเนินการในระยะต่อไปของตลาด

“ไม่เคยมีมาก่อนในประวัติศาสตร์การดำเนินธุรกิจที่ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความยากลำบากที่รุนแรงเช่นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา” นางสาวเลียนกล่าว

หลายธุรกิจลุกขึ้นมาเพื่อขอซื้อที่ดิน

ในทางกลับกัน หลายธุรกิจกลับไม่ลังเลที่จะประกาศซื้อสินทรัพย์เพิ่ม เพิ่มกองทุนที่ดิน ในบริบทตลาดที่ยังเผชิญปัญหาหลายอย่าง แต่คาดว่าจะพลิกหน้าใหม่ได้ภายในปีนี้

ตัวแทนบริษัท อันเจีย เรียลเอสเตท กล่าวว่า พวกเขายังคงมุ่งหวังที่จะขยายกองทุนที่ดินสะอาดต่อไป โดยให้ความสำคัญกับโครงการที่ได้รับการอนุมัตินโยบายการลงทุนแล้ว เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการราคาประหยัด และมีระยะเวลาในการดำเนินการที่รวดเร็ว

บริษัทอยู่ในระหว่างการประเมินเชิงลึกของกองทุนที่ดินที่มีศักยภาพสองแห่งในเขต 8 และทูดึ๊ก (โฮจิมินห์) เมื่อดำเนินการเสร็จสิ้น คาดว่าจะสามารถส่งมอบผลิตภัณฑ์มากกว่า 4,000 รายการสู่ตลาด ท่ามกลางภาวะกองทุนที่ดินในเมืองที่ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — ธุรกิจจำนวนมากมีความกล้าในการแข่งขันเพื่อซื้อกองทุนที่ดิน (ภาพประกอบ: เหงียน เมา ฟวก)

บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและการค้าอสังหาริมทรัพย์ An Duong Thao Dien อนุมัติแผนการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 8 แปลงซึ่งตั้งอยู่ในเขต Phuoc Long เมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์ จำนวนเงินที่ต้องชำระมีมากกว่า 294 พันล้านดอง

Or Ecopark Group อยู่ระหว่างเจรจาซื้อบริษัท Song Thao Company Limited ทั้งหมด ซึ่งเป็นนักลงทุนในโครงการ Thanh Thuy Hot Mineral Resort ในเมือง Thanh Thuy (เขต Thanh Thuy จังหวัด Phu Tho)

ขณะเดียวกัน บริษัท Ecopark Song Thao ได้รับอนุญาตให้เสนอการปรับเปลี่ยนและจัดทำแผนงานโครงการรีสอร์ทแร่ร้อน Thanh Thuy ในพื้นที่ 65 เฮกตาร์ โดยดำเนินการตามขั้นตอนในการจดทะเบียนสินทรัพย์บนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากในการแข่งขันการเข้าซื้อกิจการ ในกรณีบริษัท An Duong Thao Dien บริษัทจำเป็นต้องใช้เงินมากกว่า 294,000 ล้านดองเวียดนามสำหรับธุรกรรม 8 รายการข้างต้น ในขณะที่จำนวนเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายนมีมากกว่า 53,000 ล้านดองเวียดนามเท่านั้น ซึ่งคิดเป็นประมาณ 18% ของมูลค่าการโอน โดยมูลค่าโอนดังกล่าวยังสูงกว่ามูลค่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์รวม (ราว 274 พันล้านดอง) ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 อีกด้วย

หรือกลุ่ม Ecopark ถึงแม้ในปี 2565 จะมีกำไรเกือบ 2,400 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่หนี้สินกลับเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนที่ 19,415 พันล้านดอง อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนยังคงอยู่ที่ 3 เท่า แม้ว่าจะลดลงจาก 4.1 เท่าเมื่อปีที่แล้วก็ตาม

เห็นได้ชัดว่าวิสาหกิจในประเทศยังคงเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยมากมาย เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโดยทั่วไปที่ยากลำบาก ปัญหาทางกฎหมายของโครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ข้อบกพร่องมากมายในพันธบัตรขององค์กร และการขาดการเข้าถึงกระแสเงินทุน

จากการสังเคราะห์โดยบริษัทหลักทรัพย์ ดีเอสซี ซิเคียวริตี้ จอยท์ สต็อก (DSC) ระบุว่าในปี 2567 กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีพันธบัตรครบกำหนดชำระมากกว่า 120,000 พันล้านดอง ซึ่งสูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ภาระการชำระคืนพันธบัตรยังคงเป็นภาระหนักสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และจำเป็นต้องมี "การผ่าตัดครั้งใหญ่" เพื่อฟื้นฟูสุขภาพทางการเงิน

แหล่งที่มา