ลูกค้ายังคงลังเลที่จะกู้ยืมจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์ด้วยการออมเงิน

ราคาบ้านสูง “ตาแดง” ตามหาบ้านราคาไม่เกิน 2 พันล้านดอง เมืองใหญ่

โดยตั้งใจจะซื้ออพาร์ทเมนท์มา 2 ปีแล้ว แต่จนถึงขณะนี้ ครอบครัวของนายกวาง อันห์ (ฮา นาม) ยังไม่กล้าที่จะควักเงิน ในปี 2022 ครอบครัวของเขาเก็บเงินไว้ได้ราว 1 พันล้านดอง โดยวางแผนซื้ออพาร์ทเมนท์ราคาราว 2.5 พันล้านดอง ส่วนเงินที่เหลือจะกู้จากธนาคาร อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้นอัตราดอกเบี้ยธนาคารสูงอยู่ระหว่าง 10% ถึง 12% ต่อปี ดังนั้นเขาจึงพักแผนซื้อบ้านไว้ชั่วคราวและรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง

จนถึงขณะนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารลดลงเหลือ 6-8% ต่อปี ในช่วงสิทธิพิเศษ แต่คุณกวาง อันห์ ยังคงไม่กล้าซื้อบ้าน เพราะราคาปรับขึ้นสูงเกินไป

“ผมกำลังติดตามราคาปัจจุบันของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในฮานอยซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4,000 ล้านดอง เงินออมของครอบครัวผมอยู่ที่ประมาณ 1,200 ล้านดอง ซึ่งเพียงพอสำหรับเงินฝากเพียง 30% เท่านั้น ผมจะต้องกู้เงิน 70% ที่เหลือจากธนาคาร รายได้รวมของครอบครัวผมประมาณ 35 ล้านดองต่อเดือนนั้นเพียงพอสำหรับจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนให้กับธนาคารเท่านั้น ซึ่งไม่มีเงินเหลือไว้ใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน” เขากล่าว

แผนซื้อบ้านของนายกวาง อันห์ ยังคงต้องหยุดชะงักอยู่ เนื่องจากราคาบ้านที่สูง เขาวางแผนย้ายไปชานเมืองเพื่อหาบ้านราคาถูกกว่าเพื่อบรรเทาแรงกดดันทางการเงิน

ในทำนองเดียวกัน นายหุ่ง พนักงานบริษัทสื่อแห่งหนึ่ง (เขตถั่นซวน ฮานอย) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีนี้ ครอบครัวของเขาตั้งใจจะซื้อบ้าน โดยมีเงินออมในมือ 2 พันล้านดอง โดยคาดว่าเงินที่เหลือจะกู้ยืมจากธนาคาร

หลังจากสำรวจราคาอยู่ระยะหนึ่ง นายหุ่งก็ตระหนักได้ว่าราคาบ้านเพิ่มสูงเกินไป หากซื้อจะต้องเสียเงิน 4 พันล้านดอง ซึ่ง 2 พันล้านดองนั้นเป็นเงินกู้จากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยพิเศษปีแรกอยู่ที่ประมาณ 7-8%/ปี “ดังนั้นครอบครัวของฉันจะต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน หลังจากช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษแล้ว จำนวนเงินที่ครอบครัวของฉันต้องจ่ายต่อเดือนจะเพิ่มขึ้นมาก” เขากล่าว

“ครอบครัวผมมีรายได้เกือบ 40 ล้านดองต่อเดือน ถ้าเราต้องกู้เงินจากธนาคารครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน เราก็จะต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักในการชำระหนี้ทุกเดือน ดังนั้น ครอบครัวของผมจึงพักแผนซื้อบ้านไว้ชั่วคราว และรอให้ราคาปรับตัว” เขากล่าวเสริม

นางสาวง็อก (เขต 1 โฮจิมินห์) กล่าวว่า งบประมาณในการซื้อบ้านของเธออยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง แบ่งเป็นเงินออมประมาณ 2 พันล้านดอง และกู้ยืมจากธนาคารอีก 2 พันล้านดอง เธอต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนในพื้นที่รอบ ๆ เขต 7 เธอและสามีมองหาอพาร์ทเมนต์บางแห่งที่ตรงตามเกณฑ์ของพวกเขาแต่ก็ลังเลเพราะคิดว่าราคายังคงสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ทเมนต์นั้น

เธอสงสัยว่า “บางทีราคาบ้านอาจจะกำลังถูกปรับขึ้นในตอนนี้ ฉันกับสามีจะรอให้ตลาดเปลี่ยนแปลง และรอให้อุปทานที่หลากหลายขึ้นมีทางเลือกมากขึ้น” ตามที่เธอกล่าว โครงการใหม่ๆ ที่เปิดให้ขายในตลาดมีน้อยเกินไป

ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงนี้โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ตามผลสำรวจจากหลายยูนิต ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ราคาอพาร์ทเมนท์หลักในฮานอยในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 69 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบเป็นรายปี ราคาขายอพาร์ทเมนต์เก่าเพิ่มขึ้นเป็น 51 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ต่อไตรมาส และร้อยละ 41 ต่อปี

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4,000 ล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ขายได้ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับเพียง 2% ในปี 2563 ในขณะเดียวกัน กลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองแทบจะหายไปจากตลาด คิดเป็นเพียง 1% ของอุปทานทั้งหมด

ตามข้อมูลจาก CBR Vietnam ในไตรมาสที่ 3 ระดับราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงบันทึกแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในตลาดหลักทรัพย์ ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 64 ล้านตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ต่ำกว่าในนครโฮจิมินห์ประมาณ 3%

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยอยู่ที่ 46 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 26% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเพิ่มขึ้นของราคารองไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง และขณะนี้ห่างจากราคาอพาร์ตเมนต์รองในนครโฮจิมินห์เพียงประมาณ 2 ล้านตารางเมตรเท่านั้น

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาขายห้องชุดเพิ่มขึ้นไม่เพียงแต่ในโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงห้องชุดเก่าหลายๆ แห่งที่ใช้งานมานานหลายปีด้วย ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงมีความคิดที่จะรอให้ราคาลดลง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง แต่ผู้คนจำนวนมากยังไม่อยากกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านและที่ดิน เพราะคิดว่าอัตราดอกเบี้ยยังสูงเมื่อเทียบกับความสามารถในการชำระหนี้ของพวกเขา (ภาพ: Manh Quan)

อัตราดอกเบี้ยต่ำยังคงลังเลที่จะกู้ยืม

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่ต้นปีนี้เป็นหนึ่งในนโยบายที่ธนาคารต่างๆ ส่งเสริมเพื่อเพิ่มการเติบโตของสินเชื่อในบริบทของความยากลำบากทั่วไป ธนาคารหลายแห่งออกแพ็คเกจสินเชื่อใหม่สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านระยะกลางและระยะยาวพร้อมๆ กัน โดยมีอัตราดอกเบี้ย 5-6% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าเงินฝากออมทรัพย์ 12 เดือนเพียง 1-2% ต่อปีเท่านั้น

อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจะถูกนำไปใช้ในช่วง 6-36 เดือนแรกของการกู้ยืมระยะยาว และตัวแทนธนาคารหลายแห่งมองว่าเป็นอัตราที่ "ต่ำอย่างไม่เคยมีมาก่อน"

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว แดน ตรี พบว่าในกลุ่ม 4 ธนาคารใหญ่ (4 ธนาคารที่มีทุนของรัฐ) Agribank ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6% ต่อปี สำหรับ 6 เดือนแรก 6.5% ต่อปี สำหรับ 12 เดือนแรก (ระยะเวลากู้ขั้นต่ำ 3 ปี) และ 7% ต่อปี สำหรับ 24 เดือนแรก (ระยะเวลากู้ขั้นต่ำ 5 ปี) สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวเพื่อจุดประสงค์ในการซื้อบ้าน ความต้องการในการดำรงชีวิต และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ BIDV อยู่ที่อย่างน้อย 5% ต่อปี คงที่ใน 6 เดือนแรก (ระยะเวลา 36 เดือน) หรือ 5.5% ต่อปี ใน 12 เดือนแรก (ระยะเวลา 60 เดือน) โดยมีผลใช้บังคับกับลูกค้าในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ สำหรับลูกค้านอกสองเมืองนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านขั้นต่ำอยู่ที่ 6% ต่อปี คงที่ 24 เดือนหรือ 7% ต่อปีใน 36 เดือนแรก

VietinBank ให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ย 6.2% ต่อปี คงที่ใน 18 เดือนแรก 6.7%/ปี คงที่ 24 เดือน 8.2% คงที่ 36 เดือน นอกจากช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยจะถูกเพิ่มเข้ามาด้วยส่วนต่างขึ้นอยู่กับช่วงเวลา

ที่ Vietcombank อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.5% ต่อปีสำหรับ 6 เดือนแรกสำหรับสินเชื่อที่มีอายุต่ำกว่า 24 เดือน 5.7% ต่อปีในช่วง 12 เดือนแรกสำหรับสินเชื่อที่เกิน 24 เดือน 6.5%/ปีคงที่ใน 2 ปีแรก 8.5%/ปีคงที่ใน 3 ปีแรก หลังจากช่วงเวลาสิทธิพิเศษแล้ว อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 12 เดือนของ Vietcombank บวก 3.5% ต่อปี

ธนาคารเอกชนบางแห่งยังมีอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิพิเศษด้วย ที่ VPBank อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.6%/ปี คงที่เป็นเวลา 3 เดือน 5.9%/ปี คงที่ 6 เดือน 7.2%/ปี คงที่ 12 เดือน 9.8%/ปี คงที่ 18 เดือน 10.3%/ปี คงที่ 24 เดือน ใช้ได้กับสินเชื่อขั้นต่ำ 48 เดือน อัตราดอกเบี้ยหลังโปรโมชั่นอยู่ที่ 3.5%/ปี

ที่ Eximbank อัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 3.5% ต่อปีสำหรับ 2 เดือนแรก 7.5%/ปีในอีก 22 เดือนข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ภายหลังการผ่อนพิเศษจะคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยฐานบวกส่วนต่าง 3% ต่อปี ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารอยู่ที่ประมาณ 10-11%/ปี

ตามรายงานก่อนหน้านี้ของบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปีนี้เพียงช่วงเดียว สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ในขณะที่สินเชื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงมากกว่า 1% เท่านั้น

เมื่ออธิบายถึงการเติบโตที่ช้าของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค หน่วยงานนี้ระบุว่าความต้องการซื้อบ้านยังไม่ฟื้นตัวเนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ในขณะเดียวกันราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านด้วยเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญ : ต้องส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมให้เข้มแข็ง

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien กล่าวว่า ในอดีตช่องทางอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงน้อยมาก เนื่องจากตลาดยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและราคาต่ำ อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันทุกเซกเมนต์ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเม้นท์ หรือที่ดินชานเมือง ล้วนมียอดเพิ่มสูงมาก ดังนั้นความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงสูงขึ้น

สำหรับผู้พักอาศัยจริง คุณเฮียน กล่าวว่า หากผู้ซื้อสังเกตบ้านมาเป็นเวลานานและทราบราคาที่แน่นอน และตอนนี้เจ้าของขายได้ถูกกว่าราคาเฉลี่ย ก็สามารถซื้อได้ อย่างไรก็ตาม ด้วยระดับการเงินที่ 2 พันล้านดอง หากจะซื้อบ้าน ก็ต้องกู้เงินจากธนาคารเพิ่มอีกอย่างน้อย 1-2 พันล้านดอง

ในบริบทของเศรษฐกิจโดยทั่วไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ปรับปรุงดีขึ้นอย่างแท้จริง การกู้ยืมเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์จำเป็นต้องคำนวณอย่างรอบคอบในแง่ของความสามารถในการซื้อ หากกระแสเงินสดถูกหยุดชะงัก ก็จะส่งผลกระทบต่อกระบวนการชำระหนี้และสร้างความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อ

ส่วนทรัพย์สินที่ยังไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ ผู้ซื้อควรหยุดวางแผนไว้ก่อนแล้วค่อยสังเกตและเรียนรู้ “ผมมองว่าราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้นสูงสุดปีละ 5% ตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงปี 2571 หากผู้ซื้อยังต้องการซื้อเร็วๆ นี้ ก็ต้องพยายามหาให้ได้ ผู้ซื้อต้องตั้งเกณฑ์ เช่น คอนโดมิเนียมหรือบ้านในซอย และระดับการเงินที่สามารถให้ผ่อนชำระได้ตลอดระยะเวลากู้” นายกสมาคมค้าที่ดิน กล่าว

แม้ว่าจะไม่สามารถหาบ้านได้ทันที แต่คุณเฮียนกล่าวว่าผู้ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องรีบร้อนมากเกินไป แต่ควรสงบสติอารมณ์ไว้ อย่าไปฟังคำโฆษณาของนายหน้า ถ้าคุณไม่ซื้อตอนนี้ ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วต่อไป

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าเมื่อกู้ยืมเงิน นักลงทุนจำเป็นต้องคำนวณประสิทธิภาพทางการเงินโดยอิงจากปัจจัยทั้งหมด เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ เงินต้นและดอกเบี้ยตามงวดการชำระคืน ระยะเวลาเงินกู้ ระยะเวลาชำระคืน ตัวเลือกสินทรัพย์จำนอง ฯลฯ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของหลายธนาคารลดลง (ภาพ : Manh Quan)

นาย Pham Duc Toan ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำ แต่ผู้คนจำนวนมากยังคงลังเลที่จะซื้อบ้าน เนื่องจากราคาบ้านสูงขึ้นมากเกินไป นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังคงประสบปัญหา คนทำงานที่ตั้งใจจะซื้อบ้านก็กลัวว่าถ้ารายได้ลดลงก็จะกระทบต่อการชำระหนี้

อัตราดอกเบี้ยธนาคารถูก แต่กระบวนการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านจะใช้เวลาประมาณ 10-20 ปี ดังนั้นบางคนจึงเกรงว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นนั้นอาจจะทำให้เกิดแรงกดดันทางการเงินในช่วงต่อไป

ตามที่เขากล่าว ขณะนี้อพาร์ทเมนท์ในฮานอยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคา 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตรเป็นหลัก โดยราคาอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนที่มีพื้นที่ประมาณ 70 ตารางเมตร จะมีราคาอยู่ที่ 4 พันล้านถึง 5 พันล้านดอง ไม่รวมค่าออกแบบภายใน

เพื่อซื้อบ้าน ครัวเรือนจะต้องมีเงินออมอย่างน้อย 30% ของเงินฝาก ซึ่งเทียบเท่ากับ 1.5 พันล้านดอง ส่วนที่เหลือ 70% ของมูลค่าบ้าน หรือคิดเป็นเงิน 2.5-3 พันล้านบาท ผู้ซื้อบ้านจะต้องกู้เงินจากธนาคาร แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันจะอยู่ในระดับต่ำ แต่เพื่อกู้ยืมเงินจำนวนมากขนาดนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายเงินประมาณ 35-40 ล้านดองต่อเดือน

“ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ผมคิดว่าครัวเรือนหนึ่งๆ จะต้องมีรายได้สูงอย่างน้อย 60 ล้านดองต่อเดือน จึงจะซื้อบ้านแบบผ่อนชำระได้ หากครัวเรือนมีรายได้น้อย การซื้อบ้านก็จะกลายเป็นเรื่องยากหรือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย” นายตวนกล่าว

ตามความเห็นของบุคคลนี้ การจะแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลต้องส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างเข้มแข็ง ทำให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ จำเป็นต้องมีกลไกเฉพาะเพื่อส่งเสริมโครงการที่อยู่อาศัยสังคม

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm