ฉันควรซื้อที่ดินเพิ่มในเขตชานเมืองหรือไม่ เมื่อฉันมีอสังหาริมทรัพย์สามแห่งอยู่แล้ว?

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้พิจารณาการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองอย่างรอบคอบ เนื่องจากจะลดความหลากหลายของสินทรัพย์เมื่อคุณมีบ้านสองหลังในใจกลางเมืองและที่ดินอีกหนึ่งแปลงในชนบทอยู่แล้ว

ฉันอายุ 38 ปี ภรรยาของฉันอายุ 33 ปี เรามีลูกวัย 5 ขวบ และเธอกำลังตั้งครรภ์ลูกคนที่สองของเรา ในครอบครัวของฉัน มีเพียงฉันคนเดียวเท่านั้นที่ทำงาน ส่วนภรรยาของฉันอยู่บ้านและทำธุรกิจออนไลน์ โดยเฉพาะงานบ้าน รายได้จากงานประจำที่มั่นคงของผมอยู่ที่ประมาณ 100-120 ล้านดองต่อเดือน ส่วนค่าใช้จ่ายครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง

ปัจจุบันมีบ้าน 2 หลัง อยู่ในเขตตัวเมือง ราคาหลังละประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท และให้เช่าเดือนละ 12,000 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 24,000 ล้านบาท ครอบครัวทั้งหมดเช่าอพาร์ทเมนท์เดือนละ 13 ล้าน ผมมีที่ดินชนบทอยู่ราคาประมาณ 1 พันล้าน และมีเงินออม 2 พันล้าน

อัตราดอกเบี้ยเงินออมก็ต่ำ ปีนี้ฉันจึงอยากจะถอนเงินออม 2 พันล้านบาทไปลงทุน สามารถกู้เงินเพิ่มได้ในอัตราดอกเบี้ยดีจากธนาคารต่างประเทศ (คงที่ 3 ปี อัตราดอกเบี้ย 7-8% ต่อปี) และชำระคืนตามยอดเงินคงเหลือในแต่ละเดือน

ผมทำงานเพื่อเงินเดือนเป็นหลัก ไม่เก่งเรื่องธุรกิจ รับความเสี่ยงได้ในระดับที่ค่อนข้างสูง ไม่ค่อยรู้เรื่องตลาดอสังหาฯ เช่น ที่ดินชานเมือง... จนถึงตอนนี้ ผมเก็บเงินไว้ซื้อบ้านในตัวเมืองเป็นหลักเพื่อปล่อยเช่า ผมได้ยินมาว่าปีนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการลงทุนในที่ดินชานเมือง โดยมีเงื่อนไขว่าต้องถือครองในระยะยาว 3-5 ปี อย่างไรก็ตาม ผมเกรงว่าเมื่อกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่สองผ่าน ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากเช่นเดียวกับผมจะต้องเสียภาษีมหาศาล

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับทิศทางการลงทุนที่เหมาะสมในอนาคตอันใกล้นี้

เทียน ซอน

อสังหาฯ ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤศจิกายน 2566 ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาฯ ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤศจิกายน 2566 ภาพโดย: *Quynh Tran*

ที่ปรึกษา :

ด้วยข้อมูลข้างต้น ฉันจะวิเคราะห์และให้คำแนะนำเพื่อช่วยให้คุณมีภาพรวมเกี่ยวกับสุขภาพการเงินของครอบครัว จากนั้นคุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างเหมาะสม

ก่อนอื่นเราจะวิเคราะห์สุขภาพทางการเงินกันก่อน รายได้รวมจากเงินเดือนของครอบครัวคุณอยู่ที่ประมาณ 110 ล้านดองต่อเดือน (โดยเฉลี่ย) รายได้จากการเช่าบ้าน 2 หลังอยู่ที่ 24 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายรวมของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อเดือน (โดยคิดรวมค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ 13 ล้าน ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น และสวัสดิการต่างๆ) ดังนั้นรายได้ส่วนเกินของครอบครัวจะอยู่ที่ 84 ล้านดองต่อเดือน

ครอบครัวของคุณมีผลกำไรส่วนเกินค่อนข้างดี โดยมีอัตราส่วนสูงถึง 63% อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ลูกคนโตกำลังจะขึ้นชั้นประถมศึกษาปีที่ 1 และครอบครัวกำลังจะต้อนรับสมาชิกใหม่ ความต้องการทางการเงินจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายด้านการศึกษาและการดูแลสุขภาพ สิ่งนี้ต้องมีความยืดหยุ่นและการวางแผนโดยละเอียดมากขึ้นเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวให้กับครอบครัว

ต่อไปเราจะประเมินพอร์ตสินทรัพย์ในปัจจุบัน บ้าน 2 หลังในเมืองมูลค่า 12,000 ล้าน ที่ดินชนบทมูลค่า 1,000 ล้าน เงินออม 2,000 ล้าน สินทรัพย์รวม 15,000 ล้านบาท ไม่มีหนี้สิน

ปัจจุบันครอบครัวของคุณมีสินทรัพย์ในพอร์ตจำนวนมาก โดยมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก (87%) ประสิทธิภาพการลงทุนไม่สูง เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ลดลงเหลือ 5-6% ต่อปี สำหรับเงินฝากประจำ 1 ปี และอัตราการเติบโตของราคาบ้านในตัวเมืองตามข้อมูลการติดตามของ FIDT ก็ผันผวนเฉลี่ย 8-9% ต่อปี แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินออม แต่การกระจุกตัวอยู่ในประเภทสินทรัพย์ใดประเภทหนึ่งมากเกินไปก็มีความเสี่ยงและอาจลดสภาพคล่องของพอร์ตการลงทุนของคุณได้

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ เพียง 5-8% ในช่วงระยะเวลาพิเศษ และ 9.5-10% ต่อปีหลังจากช่วงระยะเวลาพิเศษ นี่เป็นโอกาสในการใช้เลเวอเรจทางการเงินเพื่อปรับปรุงผลการลงทุน

ต่อไปเราจะพูดถึงปัจจัยที่ต้องพิจารณาเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง คุณตั้งใจจะถอนเงิน 2 พันล้านจากเงินออมของคุณ รวมถึงกู้เงินจากธนาคารเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองเป็นเวลา 5 ปี ด้วยวิธีนี้ คุณจะกระจายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้ อัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองผันผวน 12-15% ต่อปี แต่จะทำให้สภาพคล่องของประเภทสินทรัพย์ที่คุณถืออยู่ลดลง

การลงทุนในที่ดินชานเมืองเมื่อคุณไม่มีความรู้และเวลา จะมีความเสี่ยงสูงที่คุณจะไม่เลือกที่ดินที่มีศักยภาพที่แท้จริง นอกจากนี้คุณอาจเผชิญความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับความถูกต้องตามกฎหมาย สภาพคล่อง และศักยภาพในการเติบโตของที่ดินนั้นๆ ด้วย ดังนั้น การหาโบรกเกอร์ที่ดีหรือการมอบหมายให้องค์กรที่มีชื่อเสียงค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองที่มีศักยภาพจึงเป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณา

ศักยภาพในการเก็บภาษีทรัพย์สินที่สองที่สูงก็ถือเป็นอีกหนึ่งข้อพิจารณาเช่นกัน ขณะนี้ตามแผนงานการเสนอพัฒนา พ.ร.บ.ภาษีอสังหาริมทรัพย์ จะนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อขอความเห็นชอบในการประชุมสมัยที่ 8 (ต.ค. 2567) และอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 9 (พ.ค. 2568) ยังไม่ชัดเจนว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้เมื่อใด และอัตราภาษีการโอนโดยเฉพาะจะเป็นเท่าใด การกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณและจัดสรรภาพรวมทางการเงินของคุณในปริมาณที่เหมาะสมให้กับที่ดินในเขตชานเมืองจะช่วยจำกัดผลกระทบทางภาษีที่มีต่อทรัพย์สินนั้น

ฉันอยากจะเพิ่มหมายเหตุบางอย่างเกี่ยวกับโซลูชันการคุ้มครองทางการเงิน คุณไม่ได้ระบุว่าทั้งครอบครัวมีประกันชีวิตหรือไม่ ดังนั้นคำแนะนำของฉันคือให้แน่ใจว่ามีประกันชีวิตและประกันสุขภาพสำหรับสมาชิกในครอบครัวแต่ละคน ประกันภัยจะคุ้มครองคุณจากความเสี่ยงที่ไม่คาดคิด พร้อมทั้งรักษาเสถียรภาพของกระแสเงินสดรายได้ของคุณ อัตราเงินสมทบรายปีที่แนะนำคือ 5-8% ของรายได้ต่อปีรวม

ประเภทสินทรัพย์ถัดไปที่คุณจะต้องเตรียมพร้อมก่อนที่จะลงทุนต่อไปคือ การจัดสรรกองทุนสำรองให้กับครอบครัวของคุณเพื่อให้มั่นใจถึงความมั่นคงทางการเงินในกรณีฉุกเฉิน ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็น 3-6 เดือนของค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะกรณีของครอบครัวคุณ จะตกอยู่ระหว่าง 150-300 ล้านดอง สำรองเงินนี้สามารถแบ่งออกได้เป็นเงินฝากออมทรัพย์แบบ 1 เดือน 6 เดือน และ 12 เดือน

ในส่วนของแนวทางการลงทุน ผมมีการวิเคราะห์ดังนี้ครับ ในปัจจุบันเศรษฐกิจกำลังเข้าสู่วัฏจักรใหม่จากการฟื้นตัว-เติบโต-อิ่มตัว-ถดถอย แต่ละเฟสจะมีประเภทสินทรัพย์ที่มีลักษณะเหมาะสมต่อการเติบโตที่ดีในช่วงเวลานั้นๆ

ในช่วงฟื้นตัวของรอบใหม่ คาดว่าหลักทรัพย์โดยทั่วไปและหุ้นโดยเฉพาะจะมีการเติบโตที่ดีที่สุด ดังนั้น เพื่อประสิทธิภาพการเติบโตของสินทรัพย์ที่ดี คุณควรมีสินทรัพย์ประเภทหุ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า หากคุณไม่มีเวลา ประสบการณ์ และยอมรับความเสี่ยงในระดับปานกลาง คุณสามารถลงทุนในใบรับรองกองทุน สะสมหุ้น หรือฝากการลงทุนไว้กับสถาบันการเงินที่มีชื่อเสียง และเลือกกลุ่มการลงทุนที่เหมาะกับความเสี่ยงของคุณ

ทองคำยังเป็นช่องทางการลงทุนที่เหมาะกับความเสี่ยงอีกด้วย ในปัจจุบันโลหะมีค่ามีการยึดติดอยู่กับราคาที่ค่อนข้างสูงและมีการผันผวน ในช่วงราคาทองคำที่เหมาะสม คุณอาจพิจารณาถือไว้ก็ได้ อย่างไรก็ตามคุณไม่ควรลงทุนเกิน 10% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของครอบครัว

ท้ายที่สุด การตัดสินใจลงทุนใดๆ ที่คุณทำควรได้รับการพิจารณาภายในกรอบแผนการเงินโดยรวม ซึ่งออกแบบมาเพื่อคำนึงถึงระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ เป้าหมายทางการเงินในระยะยาว และความต้องการของครอบครัวในทันที หวังว่าคำแนะนำข้างต้นจะช่วยคุณในการจัดการและพัฒนาการเงินส่วนบุคคลของคุณได้

หวู่ ถิ เฮือง
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคล
บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและการจัดการสินทรัพย์ FIDT

ลิงค์ที่มา