ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง ควรซื้ออพาร์ตเมนท์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูหรือไม่?

ไม่มีสมุดสีชมพู สามารถซื้อขายห้องได้ไหมคะ?

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 จากหน่วยวิจัยตลาดหลายแห่งเห็นพ้องต้องกันว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ 64-69 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาอพาร์ทเม้นท์เก่าจะอยู่ที่ 46-51 ล้านดองต่อตรม.

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ทเมนต์ใหม่ราคาเกิน 4 พันล้านดองคิดเป็น 70% ของอพาร์ทเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด กลุ่มอพาร์ตเมนท์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะหายไปจากตลาดแล้ว

การที่ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้น ทำให้หลายคนหันมาซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีสิทธิใช้ที่ดินและหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน (เรียกว่าสมุดสีชมพู) เนื่องจากราคาขายมักจะต่ำกว่าอพาร์ทเม้นท์ที่มีสมุดสีแดง คำถามก็คือ การขายในกรณีนี้จะถูกกฎหมายหรือไม่?

ข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดว่าเงื่อนไขสำหรับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการซื้อ การขาย การเช่าซื้อ การบริจาค การแลกเปลี่ยน การจำนอง และการสนับสนุนเงินทุนโดยใช้ที่อยู่อาศัยนั้น กำหนดให้ที่อยู่อาศัยนั้นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมด รวมทั้ง หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของได้รับตามบทบัญญัติของกฎหมาย เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรค 2 ของมาตราข้อนี้

กรณีตามที่กำหนดในมาตรา 160 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ที่มีพระราชกฤษฎีกา 95/2567 กำหนดไว้ ได้แก่:

- การซื้อ การขาย การเช่า การจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคต; การขายที่อยู่อาศัยในกรณียุบเลิกหรือล้มละลาย;

- จัดสร้างและมอบบ้านแห่งความกตัญญู บ้านแห่งความรัก บ้านแห่งความสามัคคี;

- การซื้อ การขายหรือการเช่าที่อยู่อาศัยที่มีอยู่จากนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในกรณีต่อไปนี้ ที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินของรัฐ บ้านพักสังคม บ้านพักกองกำลังทหารของประชาชน และบ้านพักเพื่อการจัดสรรใหม่ ไม่ถือเป็นทรัพย์สินของรัฐ

- การให้เช่า, การให้ยืม, การให้เช่า, การอนุมัติการบริหารจัดการที่พักอาศัย;

- การตกทอดมรดกที่อยู่อาศัย

ด้วยเหตุนี้ หากเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีสมุดสีชมพู ทั้งสองฝ่ายก็สามารถซื้อและขายได้อย่างสมบูรณ์

โครงการอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

ประเด็นทางกฎหมายที่ควรทราบ

มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกา 95/2024 ระบุเอกสารพิสูจน์เงื่อนไขการอยู่อาศัยเพื่อเข้าร่วมธุรกรรมกรณีไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ไว้ชัดเจน

สำหรับธุรกรรมการซื้อ-ขายหรือเช่าบ้านในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ต้องมีเอกสารพิสูจน์ว่าบ้านนั้นสามารถประกอบกิจการได้ กรณีเป็นบ้านจัดสรรและบ้านให้เช่า กองทหารของประชาชน

บ้านประเภทนี้จะต้องมีเอกสารแสดงว่ามีสิทธิทำการค้าได้หรือเอกสารแสดงว่ารับเข้าใช้งานหรือเอกสารแสดงว่ามีสิทธิทำการค้าได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการพัฒนาและจัดการเคหะสงเคราะห์

สำหรับธุรกรรมการซื้อ ขาย หรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของโครงการ ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างหรือหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของ หลักฐาน การลงทุนในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ในการทำธุรกรรมการซื้อ การขายหรือการเช่าที่อยู่อาศัยสาธารณะ ต้องมีเอกสารยืนยันว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิให้เช่าหรือขายได้ตามบทบัญญัติในมาตรา 63 และมาตรา 69 แห่งพระราชกฤษฎีกา 95/2024

ในการทำธุรกรรมบริจาคบ้านกตัญญู บ้านการกุศล บ้านสามัคคี องค์กรผู้บริจาคจะต้องมีเอกสารพิสูจน์การจัดสร้างบ้านเพื่อการบริจาค

หากบ้านที่ตกทอดมาเป็นประเภทซื้อหรือเช่าซื้อ ต้องมีสัญญาซื้อบ้านหรือเช่าซื้อที่ถูกต้องตามกฎหมายแนบมาพร้อมเอกสารพิสูจน์ความเป็นเจ้าของบ้านหรือหลักฐานการลงทุนสร้างบ้านของผู้ขาย เป็นต้น

สำหรับการทำธุรกรรมการขายบ้านขององค์กรที่ถูกยุบหรือล้มละลาย จะต้องมีมติหรือการตัดสินใจในการยุบองค์กรนั้น หรือมีการแจ้งจากหน่วยงานที่มีอำนาจเกี่ยวกับการยุบองค์กรที่เป็นเจ้าของบ้าน ในกรณีล้มละลาย ต้องมีคำพิพากษาศาลประชาชนให้ล้มละลายแก่องค์กรที่เป็นเจ้าของบ้าน

อย่างไรก็ตามเมื่อซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพู ผู้ซื้ออาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงมากมาย ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดก็คือ รัฐจะไม่รับรู้ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายของอพาร์ทเมนท์และสิทธิการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการอพาร์ทเมนท์นั้น

ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งคือ หากข้อตกลงอยู่ในรูปแบบของสัญญาการอนุญาตจัดการและใช้งานที่ได้รับการรับรองจากทางสำนักงาน หมายความว่าเจ้าของรอง (ลำดับที่สองขึ้นไป) จะได้รับเฉพาะการอนุญาตใช้ห้องชุดเท่านั้น เมื่อถึงตอนนั้นสมุดเล่มแดงจะออกให้ผู้ที่มีชื่ออยู่บนเอกสารเป็นคนแรก เจ้าของคนแรกอาจไม่ให้ความร่วมมือในการโอนชื่อให้กับเจ้าของใหม่เพื่อเรียกร้องให้เพิ่มราคา

ดังนั้นเมื่อเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าวก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ระหว่างเวลาที่ทรัพย์สินไม่มีใบรับรอง ผู้ซื้อไม่สามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารโดยการจำนองอพาร์ตเมนต์ได้

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm