ตลาดอพาร์ตเมนท์ภาคใต้จะเฟื่องฟูเมื่อนโยบายต่างๆ ถูก 'ดูดซับ'

ไม่น่าจะมีความก้าวหน้าเกิดขึ้นในระยะสั้น

ตามรายงานของ DKRA ในปี 2023 อุปทานใหม่และอุปทานหลักในตลาดทั้งหมดจะลดลง 60% และ 68% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2022 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งโครงการอพาร์ทเมนท์มักกระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และบิ่ญเซือง

ตลาดนครโฮจิมินห์ครองตลาดทั้งหมด คิดเป็น 64% ของอุปทานหลักทั้งหมดในปี 2566 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการทางตะวันออกของเมือง ความต้องการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี แต่สำหรับทั้งปี 2566 อัตราการบริโภคอยู่ที่ประมาณ 44% ของอุปทานหลักของตลาดทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งยังถือเป็นระดับต่ำสุดเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของปี 2563 - 2565 (อยู่ระหว่าง 68% - 87%)

การบริโภคขั้นต้นจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 40 - 55 ล้านดอง/ตร.ม. โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายที่เสร็จสิ้นแล้ว การก่อสร้างคืบหน้าอย่างรวดเร็ว และการเชื่อมต่อที่สะดวกสู่ใจกลางเมือง ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับต้นปี อย่างไรก็ตาม นักลงทุนได้ส่งเสริมนโยบายต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลดการชำระเงินด่วน ระยะเวลาผ่อนผันการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นต้น เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อ

อพาร์ทเมนต์ภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซับเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 1 — ตลาดอพาร์ตเมนท์ไม่น่ามีความผันผวนมากนัก

ในขณะเดียวกันสภาพคล่องรองยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยราคาขายลดลงโดยทั่วไป 3% - 8% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่ยังอยู่ในระยะการก่อสร้างแล้วเสร็จตามกฎหมาย ซึ่งความคืบหน้าในการก่อสร้างยังล่าช้า

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 12,000 - 15,000 หน่วย อุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์ ประมาณ 8,000 - 10,000 หน่วย บิ่ญเซือง ประมาณ 4,000 - 6,000 หน่วย ด่งนาย และบ่าเรีย-หวุงเต่า ประมาณ 300 - 500 หน่วยในแต่ละท้องที่ และลองอัน ประมาณ 200 - 300 หน่วย

อพาร์ตเมนต์คลาส A ยังคงคิดเป็นสัดส่วนที่มากของโครงสร้างอุปทานในตลาดนครโฮจิมินห์ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์คลาส B และ C ยังคงเป็นกลุ่มที่โดดเด่นในบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

จากการคาดการณ์พัฒนาการของตลาดในปี 2567 DKRA เชื่อว่าความต้องการของตลาดในช่วงต้นปีจะไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปลายปี 2566 และคาดว่าจะปรับปรุงดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายทางกฎหมายมีการ "แทรกซึม" เข้าสู่ตลาดมากเพียงพอที่จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

สภาพคล่องในตลาดจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่มีราคาประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์หรือต่ำกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตรในบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

อพาร์ทเมนต์ภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 2 — คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องมาจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนการเลื่อนการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ฯลฯ ซึ่งยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ในตลาดรอง สภาพคล่องและระดับราคาไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงกะทันหันในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรม "ตัดขาดทุน" และการลดราคาอย่างมากอาจลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2567 เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ใช้ประโยชน์จากอัตราการกู้ยืมทางการเงินในทางที่ผิดได้ปรับโครงสร้างใหม่หรือขายสินทรัพย์ออกไปในช่วงปี 2563-2566

อย่าคาดหวังว่าจะเกิดการพัฒนาก้าวหน้าในประเภทอื่น

นอกจากนี้ในรายงานฉบับนี้ DKRA ไม่มีความคิดเห็นเชิงบวกมากนักเกี่ยวกับประเภทอื่นๆ ในปี 2024 โดยเฉพาะในส่วนของที่ดิน อุปทานใหม่ในปี 2024 ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด โดยมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง

โดยเฉพาะลองอันเป็นพื้นที่ชั้นนำในตลาดในปี 2567 โดยมีแปลงที่ดินขายประมาณ 850 - 950 แปลง ดงนาย ประมาณ 750 - 850 แปลง. จังหวัดบิ่ญเซืองมีแผนจะเปิดขายประมาณ 600 - 700 แปลง พื้นที่ที่เหลือ เช่น นครโฮจิมินห์, จังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า, จังหวัดเตยนินห์ จะมีแปลงปลูกกระจายอยู่ประมาณ 200 - 400 แปลง

ความสนใจของตลาดจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่สมบูรณ์

ในตลาดหลักทรัพย์ขั้นต้น ระดับราคาไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยนักลงทุนยังคงใช้มาตรการให้สิทธิพิเศษ ส่วนลด การขยายกำหนดการชำระเงิน ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในตลาดรอง การทำธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในผลิตภัณฑ์ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเอกสารทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ โดยมีมูลค่าปานกลางที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินของนักลงทุนส่วนใหญ่

อพาร์ทเมนต์ภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 3 — หลงอันจะเป็นผู้นำตลาดที่ดินเนื่องจากมีอุปทานที่อุดมสมบูรณ์

สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ คาดว่าอุปทานในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ที่ 1,200 ถึง 1,500 ยูนิต อุปทานในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในช่วงเปิดตลาดครั้งต่อไป โดยในเมืองต่างๆ เช่น ลองอาน ด่งไน บิ่ญเซือง มีหน่วยผันผวนระหว่าง 300 - 500 หน่วย บาเรีย-หวุงเต่า ประมาณ 120 - 140 หน่วย และนครโฮจิมินห์ ประมาณ 60 - 80 หน่วย

ความต้องการของตลาดโดยรวมอาจดีขึ้นใกล้สิ้นปี 2567 โดยผลิตภัณฑ์ที่มีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสิ้น โครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ และพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงิน ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก

ราคาหลักไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2023 และนโยบายกระตุ้นตลาดยังคงได้รับการปรับใช้โดยนักลงทุน ขณะเดียวกัน สภาพคล่องและราคารองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2566 โดยการลดลงนั้นส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ลูกค้าที่ใช้สินเชื่อและโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมาย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คาดว่าอุปทานคอนโดเทลจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2023 โดยทั่วไป อุปทานทั่วประเทศจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 800 - 1,000 ยูนิตที่นำออกสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจายอยู่ในบ่าเรีย-หวุงเต่าและกวางนิญ อุปทานวิลล่ารีสอร์ทเทียบเท่ากับปี 2566 โดยมีประมาณ 250 - 300 ยูนิตที่นำออกสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในฮวาบินห์

คอนโดมิเนียมภาคใต้จะฟื้นตัวเมื่อกรมธรรม์ถูกดูดซึมเข้าสู่ตลาด ภาพที่ 4 — อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทไม่มีสัญญาณบวกเพราะความต้องการยังไม่กลับมา

ในส่วนของทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ คาดว่าอุปทานจะเทียบเท่ากับปี 2566 โดยมีหน่วยเข้าสู่ตลาดประมาณ 200 - 300 หน่วย โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในเกียนซาง ความต้องการของตลาดโดยรวมยังคงลดลงและไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในกลุ่มนี้ในระยะสั้น

ราคาขายขั้นต้นยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีโอกาสเกิดความผันผวนของราคาอย่างรุนแรงเพียงเล็กน้อยในปี 2567 นโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ช่วงปลอดการชำระคืนเงินต้น การผูกมัดสัญญาเช่า ฯลฯ จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายในปี 2567

ตามที่ตัวแทนของกลุ่ม DKRA กล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทคาดว่าจะฝ่าฟันได้ยากในปี 2567 และแนวโน้มขาลงของตลาดก็น่าจะดำเนินต่อไปในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

แหล่งที่มา