แนวทางแก้ไขพื้นฐานที่จำเป็นในการหลีกเลี่ยงความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในห้องประชุมว่ามีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

ในการกล่าวสุนทรพจน์ ผู้แทนเหงียน ดุย ทานห์ (คณะผู้แทนกาเมา) ชื่นชมจิตวิญญาณการแก้ไขร่างกฎหมายฉบับนี้เป็นอย่างยิ่ง

นายถั่น เน้นย้ำว่าที่ดินมีการประเมินค่าอย่างแท้จริง โดยมีกฎเกณฑ์เฉพาะเจาะจงในทิศทางที่ว่าที่ดินไม่เพียงแต่เป็นสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นทรัพยากรและทุนที่มีลักษณะมุ่งเน้นตลาดมากขึ้นเพื่อรองรับการผลิตและธุรกิจสำหรับทั้งบุคคลและธุรกิจ

บทสนทนา – แนวทางแก้ไขพื้นฐานที่จำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ — ผู้แทนรัฐสภาเหงียน ดุย ทานห์

นั่นคือการพัฒนากองทุนที่ดินให้มีกลไกที่เป็นสาธารณะและโปร่งใสมากขึ้นเพื่อให้รัฐสามารถจัดตั้งกองทุนที่ดินได้ ควบคุมอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอย่างจริงจัง และประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เป็นตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่มีความหลากหลายซึ่งสามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดได้อย่างง่ายดาย

ผู้แทนกล่าวว่าร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ได้เพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิในการจำนองและเช่าช่วงสิทธิการเช่าที่ดินในกรณีที่ชำระค่าเช่าที่ดินรายปีและขายทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน

แม้แต่ในด้านที่ดินเกษตรกรรม ด้วยร่างใหม่นี้ นายถันห์ กล่าวว่าผู้คนที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมสามารถเปลี่ยนโครงสร้างของพืชผลและปศุสัตว์เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดินได้

ร่างฯ ได้ขยายขอบเขตการรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนและบุคคลให้ไม่เกิน 15 เท่าของขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตร ขยายขอบเขตผู้มีสิทธิ์โอนที่ดินปลูกข้าวให้ครอบคลุมถึงองค์กรเศรษฐกิจ ครัวเรือน และบุคคลที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร

การสนทนา - ต้องมีการแก้ไขพื้นฐานเพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 2) — ร่างพระราชบัญญัติดังกล่าวได้แก้ไขข้อบกพร่องหลายประการในที่ดินเพื่อการเกษตร

ร่างดังกล่าวยังได้กระจายอำนาจให้แก่คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงตามอำนาจในการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สิทธิของผู้ใช้ที่ดินในเขตผังเมืองก็มีกำหนดไว้ในร่างกฎหมายที่ดินฉบับนี้ด้วย...

“สำหรับประเทศที่เติบโตจากเกษตรกรรม การพัฒนาที่สั่งสม การขยายตัวทางธุรกิจ และการปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับผืนดินเช่นประเทศของเรา การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีความสำคัญในทางปฏิบัติอย่างแท้จริง” ผู้แทนเหงียน ดุย ทานห์ กล่าว

เนื่องจากทรัพยากรที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อประชาชนและธุรกิจ ผู้แทนจึงเสนอว่าการแก้ไขครั้งนี้ควรระบุข้อมติที่ 18 เพิ่มเติม

“จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขและกฎเกณฑ์พื้นฐานและระยะยาว เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ส่งผลกระทบ ผันผวน หรือแม้กระทั่งวุ่นวายมากเกินไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์เหมือนในอดีต ก่อให้เกิดผลกระทบร้ายแรง ส่งผลกระทบต่อการอยู่รอดของธุรกิจและชีวิตของผู้คนเหมือนในอดีต” นายถันห์ กล่าว

โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้แทนกล่าวว่าในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลได้หาแนวทางแก้ไขปัญหาให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งมติที่ 33 ได้ออกโดยมีเป้าหมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ขจัดความยุ่งยากในประเด็นทางกฎหมายของโครงการ พันธบัตร และกระแสเงินทุนออกไป แต่ในระดับหนึ่ง นายทานห์ กล่าวว่า นี่ยังเป็นเพียงมาตรการตามสถานการณ์เพื่อแทรกแซงตลาดเท่านั้น

คุณ Thanh เชื่อว่าหากเราต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างมั่นคงและมีสุขภาพดี เราต้องมีกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย... ที่มีความสอดคล้อง มีเสถียรภาพ สอดคล้อง และสอดคล้องกับกฎของตลาด

การสนทนา - ต้องมีการแก้ไขพื้นฐานเพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 3) — ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติขณะหารือในห้องประชุมช่วงบ่ายวันที่ 3 พฤศจิกายน

ประการที่สอง นายถั่นกล่าวว่า ในบทบัญญัติของมติ 18 มาตรา 2.5 มีข้อกำหนดให้แก้ไขกฎหมายที่ดินในครั้งนี้ ต้องมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ซึ่งเหมาะสำหรับพื้นที่การลงทุนที่ได้รับสิทธิพิเศษ นี่เป็นข้อกำหนดของมติ 19 ว่าด้วยเกษตรกรรมในชนบทและเกษตรกรด้วย แต่ไม่ได้รวมอยู่ในร่างกฎหมายฉบับนี้

ประการที่สาม ด้านการผังเมือง อยู่ระหว่างการจัดทำร่างมาตรา 64 และมาตรา 67 โดยผังเมืองรวมตัวบ่งชี้พื้นที่จัดสรรที่ดินสำหรับท้องถิ่นด้วย

ตามที่ผู้แทนฯ ชี้แจง ทำให้ท้องถิ่นระดับจังหวัดและอำเภอ จะต้องปรับผังเมืองหลายครั้งระหว่างดำเนินการ เพราะตอนทำผังก็ยังไม่มีผู้ลงทุนมาลงทุน และตามมติ 18 ก็เป็นเพียงการวางผังเมืองอย่างเดียว ดังนั้นการวางแผนที่กำหนดเป้าหมายเฉพาะสำหรับประเภทที่ดินจึงไม่แน่นอน ไม่สอดคล้อง และไม่น่าเชื่อถือ

“ดังนั้น ผมจึงเสนอให้แยกแผนและแผนออกเป็น 2 เนื้อหา โดยมีเป้าหมายรวมอยู่ในแผนด้วย” นายถันห์ เสนอ

ประการที่สี่ เรื่องการจำแนกประเภทการใช้ที่ดิน (มาตรา 9) ผู้แทนเห็นว่าการแบ่งประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรหลายประเภทจะทำให้ประชาชนเกิดความยุ่งยากในการดำเนินการ เช่น ร่างกฎหมายแบ่งที่ดินเป็นพืชยืนต้น พืชล้มลุก และที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ แต่ที่ก่าเมา ที่ดินปลูกโกงกางเพื่อเลี้ยงกุ้ง ปู และเลี้ยงปลา ที่ดินปลูกบัวและเลี้ยงปลา ล้วนเป็นที่ดินประเภทเดียวกัน

“ขอแนะนำให้จำแนกที่ดินตามวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการของรัฐ ไม่ใช่ตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ของประชาชน” “การบริหารจัดการที่ดินของรัฐให้รัดกุมแต่ไม่สร้างความยากลำบากให้กับประชาชน” ผู้แทนเหงียน ดุย ทานห์ กล่าว

หลีกเลี่ยงการเอาเปรียบนโยบายเก็งกำไรที่ดินเกษตรกรรม

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเนื้อหาของการรวมศูนย์ที่ดินเพื่อการผลิตเกษตรและสินค้าโภคภัณฑ์ขนาดใหญ่ รองรัฐสภาเหงียน วัน ฮุย (คณะผู้แทนไทยบิ่ญ) กล่าวว่า เกี่ยวกับการควบคุมบุคคลที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรให้ได้รับการถ่ายโอนที่ดินปลูกข้าวตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 45 วรรค 7 ของร่างกฎหมายนั้น ปัจจุบันมี 3 ทางเลือก ผู้แทนเหงียน วัน ฮุย เลือกตัวเลือกที่ 3 ซึ่งกำหนดว่า บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรและได้รับโอนที่ดินปลูกข้าว จะต้องจัดตั้งองค์กรทางเศรษฐกิจและมีแผนในการใช้ที่ดินปลูกข้าว เมื่อบุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตรได้รับโอนที่ดินเกินกว่าขีดจำกัดที่กำหนดไว้ในข้อ 1 มาตรา 177

เนื่องจากแผนนี้ประสานปัจจัยทั้งสองเข้าด้วยกัน จึงรับประกันการควบคุมเพื่อหลีกเลี่ยงการเอาเปรียบนโยบายเก็งกำไรที่ดินเพื่อการเกษตร ขณะเดียวกันยังสนับสนุนและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อกิจกรรมการผลิตทางการเกษตร สร้างพื้นฐานสำหรับการผลิตทางการเกษตรขนาดใหญ่ตามนโยบายในมติที่ 18 ของคณะกรรมการบริหาร กลาง

แหล่งที่มา