Недвижимость является самым популярным каналом инвестиций для многих людей. Но, как ни странно, легендарный инвестор Уоррен Баффет не выбрал этот канал инвестирования для вложения денег. Почему это?
Неэффективности ценообразования не существует.
«Недвижимость — это не товар. Я думаю, что в большинстве случаев недвижимость оценивается правильно, и трудно найти случаи, когда она оценивается неправильно», — объяснил однажды Уоррен Баффет на собрании акционеров Berkshire Hathaway.
Инвестиционная философия миллиардера заключается в инвестировании в качественные компании, акции которых торгуются со значительным дисконтом относительно их внутренней стоимости. Но в сфере недвижимости таких возможностей не так уж много. Он считает, что существует не так много возможностей купить недвижимость по цене, значительно ниже оценочной стоимости.
Сферу деятельности в сфере недвижимости легче анализировать, чем другие виды бизнеса, поскольку она часто имеет стабильный и четкий денежный поток. Это снижает вероятность неправильной оценки.
Конечно, рынки не полностью эффективны. Когда экономика находится в кризисе, цены на недвижимость все равно падают, но это случается довольно редко.
Нет конкурентного преимущества
Уоррен Баффет также избегает бизнеса, в котором у других есть преимущество, а у него — нет. Он заявил, что у Berkshire нет конкурентных преимуществ перед профессиональными инвесторами в недвижимость.
Рынок недвижимости находится в руках инвестиционных фондов недвижимости — частных компаний, специализирующихся на недвижимости. Они нанимают лучших специалистов и выстраивают лучшие отношения в отрасли. Мелкие инвесторы, работающие на рынке недвижимости США, также часто вкладывают средства в фондовые сертификаты этих трастовых фондов.
Между тем, Уоррен Баффет и его фонд специализируются на инвестициях в акции и котируемые на бирже компании.
Налоговые препятствия
В США индивидуальные инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, будут облагаться подоходным налогом. Однако когда корпорации и предприятия, не являющиеся инвестиционными фондами недвижимости (REIT), инвестируют в эту сферу, недвижимость будет облагаться налогом дважды. Один раз на корпоративном уровне и еще раз при распределении среди акционеров.
Инвестиции в недвижимость обходятся дороже с точки зрения управления и эксплуатации по сравнению с акциями (Фото: Тран Кханг).
Дорогостоящее управление
В отличие от акций и облигаций, недвижимость не является пассивной инвестицией. Владельцы недвижимости сталкиваются со множеством проблем управления: от обслуживания, эксплуатации и аренды до юридических вопросов.
Вся эта работа имеет свою стоимость в виде времени и денег. Когда масштаб инвестиций велик, инвесторы часто прибегают к оптимизации через человека или организацию, управляющую недвижимостью.
Умные инвесторы, такие как Баффет, избегают инвестиций, которые отвлекают их от возможностей получения более высокой прибыли. Для него недвижимость попадает в этот список.
Но есть и исключения.
При определенных условиях Баффет готов инвестировать в недвижимость, например, во время кризиса или при наличии огромных возможностей от распродажи.
Например, во время кризиса 1980 и 1990 годов Уоррен Баффет основал Trust Corp. для покупки ликвидированных активов обанкротившихся сберегательных фондов, включая тысячи объектов недвижимости.
В этот период недвижимость распродается, покупателей мало, а оценки становятся далеки от фундаментальных. Баффет сказал, что «тогда недвижимость была очень неправильно оценена».
Многие внешние инвесторы, включая Уоррена Баффета, включились в борьбу. Однако за исключением серьезных финансовых кризисов возможности для неправильной оценки такого рода возникают редко.
Хотя миллиардер избегает прямых инвестиций в недвижимость, он время от времени вкладывает средства в публично торгуемые деривативы на рынке недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
Эта форма инвестиций часто разнообразна и высоколиквидна.
Это позволяет Баффету быстро входить и выходить из бизнеса, в отличие от недвижимости. Инвестиции в REIT аналогичны инвестициям в акции. Однако это лишь небольшая часть портфеля Berkshire.
Источник
Комментарий (0)