Данные Вьетнамской ассоциации риэлторов показывают, что за последние 10 лет цены на недвижимость выросли в десятки раз. Только в 2021 году средние цены на жилье выросли на двузначные числа, во много раз превысив показатели того же периода. В настоящее время, несмотря на замедление рынка, сегмент квартир по-прежнему сохраняет динамику роста.
Аналогичным образом, компания Savills Vietnam отметила, что в третьем квартале 2023 года средняя первичная цена квартир достигла 54 млн донгов/м2, увеличившись на протяжении 19 кварталов подряд и увеличившись более чем на 77% по сравнению с первым кварталом 2019 года.
По мнению экспертов, хотя цены на жилье и выросли, снизить их в краткосрочной перспективе не удастся. Причина в том, что высокая цена складывается из множества расходов, таких как: стоимость земли, стоимость строительных материалов, проценты по кредиту...
Г-н Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, проанализировал, что цены на недвижимость зависят от многих факторов, таких как цены на землю, затраты на строительство, законность и т. д. Если эти факторы будут влиять одновременно, предприятиям будет сложно снизить цены на недвижимость.
Рост издержек затрудняет для предприятий снижение цен на жилье. (Иллюстрация: Конг Хьеу).
В частности, для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на вводимые ресурсы, влияющих на цену продукции. В среднем в городских районах плата за пользование землей составляет около 10% от стоимости квартиры, 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса и около 50% от стоимости виллы.
За последние годы цены на землю выросли на 15–30%, что привело к росту цен на жилье на 2–8%.
За последние годы резко выросли цены не только на землю, но и на строительные материалы, такие как железо, сталь, песок... Например, цена на железо и сталь выросла примерно на 15–20%, а стоимость сырья составляет 65–70% от сметной стоимости строительных проектов.
Кроме того, стоимость реализации проекта также возросла из-за множества юридических вопросов, которые затянули сроки строительства. Г-н Туан сообщил, что существуют проекты, на завершение юридических процедур которых уходит до 4–5 лет. Завершение юридических процедур по проекту — это не просто обращение компании в департамент и получение официального уведомления, но и ожидание мнений соответствующих департаментов, агентств и секторов. Время ожидания процедур должно соответствовать правилам, но часто задерживается.
« Время на юридические процедуры очень велико и существенно влияет на расходы бизнеса », — сказал г-н Туан.
Г-н Туан также привел дополнительные доказательства: если компания покупает земельный участок стоимостью 500 миллиардов донгов, она будет терять 10% процентных расходов каждый год, или 50 миллиардов донгов. Предприятие вынуждено добавляет эту стоимость к цене.
« Многие предприятия сейчас застряли, потому что, если они снизят цены, они понесут большие убытки, а если они не снизят цены, они не смогут продать свою продукцию. «Поэтому, поскольку многие проекты еще не реализованы, многие инвесторы не хотят строить, а ищут партнеров для передачи », — поделился г-н Туан.
Генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate Company г-н Тран Кхань Куанг также заявил, что основным препятствием, затрудняющим снижение цен на недвижимость, являются слишком высокие инвестиционные затраты.
« В текущей структуре стоимости проекта затраты на строительство выросли почти вдвое по сравнению с 4–5 годами ранее: с 7–7,5 млн донгов/м3 до более чем 12 млн донгов/м2 », — сказал г-н Куанг.
Кроме того, по словам г-на Куанга, снизить цены на недвижимость очень сложно, поскольку на рынке присутствуют не только отечественные предприятия, но и множество иностранных инвесторов.
Соответственно, иностранные корпорации, инвестирующие в проекты, часто выбирают высокие сегменты, хорошие локации, полную юридическую документацию и более высокое качество продукта, чем проекты отечественных инвесторов, поэтому цена не может быть низкой. При продаже продукции на рынок они всегда рассчитывают объем производства на 2-3 года вперед, поэтому цена зачастую оказывается очень высокой. Иностранные предприятия имеют преимущества в источниках капитала и капитальных затратах, поэтому они не испытывают давления, связанного с необходимостью снижения отпускных цен.
По словам доктора Нгуен Зуй Фыонга, инвестиционного директора DGCapital, существует множество причин, по которым инвесторы в проекты в сфере недвижимости не решаются снижать цены на жилье.
В частности, можно увидеть, что при реализации проекта инвестор заложил как землю, так и будущие активы, чтобы получить заемный капитал в банке. Снижение цены продажи повлияет на стоимость залога в банке, при этом у инвестора нет других активов, которые можно было бы использовать в дополнение к кредитам.
Кроме того, многие проекты на протяжении многих лет опутаны юридическими проблемами, прежде чем их удается выставить на продажу. В течение этого времени инвесторам по-прежнему приходится нести растущие процентные расходы и расходы на землю.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)