Кредит на недвижимость: затруднен из-за юридических проблем и снижения доверия покупателей жилья

ANTD.VN - До 70% проблем проектов в сфере недвижимости связаны с юридическими вопросами, которые создают препятствия при выдаче кредитов; Между тем, снижение доверия покупателей жилья также приводит к низкому спросу на потребительские кредиты на недвижимость.

Кредитование недвижимости продолжает стремительно расти

13 ноября 2023 года в Ханое Государственный банк Вьетнама (SBV) совместно с Министерством строительства организовал конференцию по кредитованию строительства недвижимости и социального жилья.

По словам руководителя Государственного банка Вьетнама, с начала 2023 года банковская отрасль решительно внедряет решения, помогающие устранить трудности и улучшить доступ клиентов к кредитному капиталу. По состоянию на 31 октября 2023 года кредитование экономики достигнет более 12,8 млн млрд донгов, что на 7,39% больше, чем на конец 2022 года.

В секторе недвижимости Государственный банк поощряет кредитные организации концентрировать капитал на сегментах недорогого коммерческого жилья, социального жилья и жилья для рабочих; В то же время контролировать кредитные риски в секторе недвижимости, чтобы способствовать здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.

К 30 сентября 2023 года общий непогашенный кредитный остаток кредитных организаций в секторе недвижимости достигнет 2,74 млн. млрд. донгов, увеличившись на 6,04% по сравнению с 31 декабря 2022 года и составив 21,46% от общего объема непогашенной задолженности перед экономикой. Из них 64% составляют кредиты на покупку недвижимости, ориентированные на потребление/собственное использование, а 36% — непогашенные кредиты на коммерческую деятельность в сфере недвижимости.

Однако за первые 9 месяцев года темпы роста кредитования предприятий сферы недвижимости превысили общие темпы роста кредитования за аналогичный период прошлого года. Это свидетельствует о том, что решения и усилия правительства, банковского сектора, министерств, отраслей и местных органов власти по устранению трудностей и препятствий на рынке недвижимости постепенно становятся эффективными.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Руководство Госбанка информирует о кредитовании недвижимости

На конференции представители бизнеса и банков заявили, что в настоящее время рынок недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями и вызовами, включая множество застарелых проблем и препятствий, таких как проблемы с системой юридических процедур, связанных с землей, планированием и инвестициями в строительство (на долю которых приходится до 70% проблем проектов в сфере недвижимости).

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, правительство и министерства недавно решительно решили юридические вопросы, но у них не хватило сил поднять рынок, что привело к отсутствию нового предложения недвижимости. «Во всей стране 1200 проектов ждут своего решения, из которых около 500 проектов находятся на рассмотрении, остальные 800 проектов все еще ждут своего решения», - сказал г-н Динь.

Наряду с этим наблюдается дисбаланс спроса и предложения по сегментам, избыток элитного жилья и вилл, тогда как социальное жилье и дешевое жилье по-прежнему ограничены; Спрос на рынке в некоторых сегментах резко снижается;

Финансовые возможности предприятий по-прежнему ограничены и зависят в основном от внешних источников капитала, таких как кредиты, облигации и мобилизация средств от покупателей жилья; Другие каналы мобилизации капитала оказались неэффективными, особенно рынок капитала (рынок корпоративных облигаций, фондовый рынок), который имеет некоторые проблемы и не развился соразмерно своей роли в предоставлении среднесрочного и долгосрочного капитала для экономики; Цены на жилье высоки по сравнению с финансовыми возможностями и доходами многих людей...

Цены на жилье остаются высокими, уверенность покупателей жилья снижается

Что касается кредитования, компании также дали ряд рекомендаций, например, попросив банки и дальше снижать процентные ставки по кредитам, расширять кредитные лимиты, продлевать сроки кредитования, упрощать процедуры, сокращать сроки одобрения, продлевать сроки реструктуризации долга и принимать в качестве залога иное имущество, помимо недвижимости, например, акции и т. д.

Банки также столкнулись с трудностями при выдаче кредитов на покупку недвижимости. Генеральные директора многих банков, имеющих большие долги по недвижимости, также заявили, что это в основном связано с юридическими проблемами проектов, которые приводят к дефициту предложения на рынке.

В частности, текущие высокие цены на жилье также снижают спрос на ипотечные кредиты. «Процентная ставка по кредитам снизилась примерно на 2,5% как для инвесторов, так и для покупателей жилья, но цены на недвижимость снизились очень незначительно, что не подходит для покупателей жилья. Сделки с недвижимостью в основном заключаются в купле-продаже, что может привести к появлению пузырей и рискам для кредитования недвижимости», — сказал г-н Нгуен Тхань Тунг, генеральный директор Vietcombank.

Более того, руководители Vietcombank также отметили тот факт, что спрос на потребительские кредиты на недвижимость резко снизился на фоне низкого уровня доверия клиентов. «У Vietcombank очень хороший рост в базе индивидуальных клиентов. Индивидуальные клиенты вносят много денег, хотя банк постоянно снижает процентные ставки, а жилищные кредиты сильно сократились. Причина в том, что клиенты утратили доверие к рынку недвижимости и ждут, когда цены на жилье упадут еще ниже», — сказал г-н Тунг.

Со стороны BIDV генеральный директор г-н Ле Нгок Лам также отметил тот факт, что потребительское кредитование на недвижимость растет очень медленно. К концу октября рост кредитования БИДВ составил 8,1%, достигнув лишь 60% от плана, установленного Госбанком. Задолженность по недвижимости выросла примерно на 9%, составив около 18% от общей задолженности; При этом задолженность потребителей по ипотеке росла очень медленно, всего около 4%, тогда как каждый год прирост составлял около 20%.

«BIDV снизил процентные ставки по депозитам и кредитам в 10 раз, процентные ставки по кредитам снизились более чем на 20% по сравнению с предыдущими периодами. Пакеты социального жилья активно изыскиваются для развертывания кредитов, но пока одобрено только 385 миллиардов донгов, выплачено более 25 миллиардов.

Кроме того, мы выдаем недорогие пакеты кредитов на коммерческое жилье с очень конкурентоспособными процентными ставками. Однако у проектов много юридических проблем. «С прошлого года BIDV одобрило около 26 000 миллиардов и выплатило только 8 000 миллиардов, оставшиеся 18 000 миллиардов ждут юридических процедур для выплаты», - сказал г-н Ле Нгок Лам.

Что касается процентных ставок, банки заявили, что процентные ставки значительно снизились. По средне- и долгосрочным кредитам банки пересматривают ставки каждые 3–6 месяцев, чтобы скорректировать процентные ставки при снижении процентных ставок по депозитам.

Кроме того, процентные ставки по кредитам также соответствуют возможностям банка, дешевой структуре капитала, проблемной задолженности по кредитам на недвижимость...

«Средне- и долгосрочная процентная ставка около 9-10% очень низкая по сравнению с мировым рынком. В основном кредиты находятся на уровне безубыточности банка, для ее снижения потребуется время, когда банк снизит стоимость капитала», — заявил г-н Фам Нху Ань, генеральный директор MB.

Что касается сложных и длительных процедур оценки кредитов, банки заявили, что это в основном связано с юридическими проблемами, связанными с проектами.

«Банки — это рискованные предприятия, поэтому, если есть большой риск, банки должны оценивать более внимательно. Предприятия также должны предоставлять точную и прозрачную финансовую информацию. Иногда предприятия предоставляют банкам лучшие цифры, что также усложняет задачу для банков. Мы не предпринимали никаких шагов по ужесточению кредитов на недвижимость, но расширили их на личные кредиты», — сказал г-н Фам Нху Ань.

Ссылка на источник