Рынок демонстрирует признаки «разогрева», сделки с квартирами сохраняют «трон», восток Хошимина «кипит» новыми проектами

Рынок растет позитивно, однако есть признаки «разогрева», объемы сделок купли-продажи квартир зашкаливают; Предложение квартир на востоке Хошимина стремительно растет... таковы последние новости рынка недвижимости.

Рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале в частности и за первые 9 месяцев 2024 года в целом продемонстрировал позитивное восстановление после сложного периода. (Фото: Линь Ан)

Объем сделок с квартирами по-прежнему «подавляющий» рынок

Согласно отчету о рынке недвижимости Вьетнама за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, недавно опубликованному Ассоциацией риэлторов Вьетнама (VARS), все сегменты недвижимости — от жилой и коммерческой до промышленной — демонстрируют признаки положительного роста.

Рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале и, в частности, за первые 9 месяцев 2024 года продемонстрировал позитивное восстановление после сложного периода благодаря стабильности экономики и политике поддержки правительства. Представляя отчет по рынку недвижимости за третий квартал и первые 9 месяцев 2024 года, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора VARs IRE, заявила, что рынок жилой недвижимости начал демонстрировать признаки «разогрева».

История с земельными аукционами «горячее», чем когда-либо, поскольку аукционы проводились «в течение ночи», и сотни, даже тысячи людей соглашались «есть и ждать», чтобы побороться за место. Выигрышная цена также является рекордно высокой и равна цене на проектную землю с хорошо проинвестированной инфраструктурой.

Лидером рынка также является сегмент квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свое жилье. Несмотря на высокие цены продажи, недавно запущенные проекты квартир демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Однако, помимо результатов реального спроса и предложения, на рынке также наблюдаются признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, что приводит к росту цен на жилье и созданию непрозрачных сделок купли-продажи недвижимости. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость.

Признаки «подогрева» наблюдаются и в сегменте квартир, где уровень цен на передаваемые квартиры постоянно растет, что обусловлено «помощью» некоторых спекулятивных групп. Все эти признаки являются следствием нехватки поставок, хотя ситуация и улучшилась.

В частности, г-жа Минь сообщила, что в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему было зафиксировано предложение в размере 22 412 наименований товаров, при этом было выпущено около 14 750 новых товаров, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале, но на 60% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 38 797 новых товаров, выставленных на продажу. По-прежнему наблюдается сильная дифференциация предложения. Соответственно, 70% нового предложения приходится на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составляют продукты с отпускной ценой 50 млн донгов/м2 и более. На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры. В региональном плане лидирует Северный регион с 46% новых поставок, за ним следует Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение в основном сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости, в третьем квартале на всем рынке было зафиксировано около 10 400 успешных транзакций, что эквивалентно уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя значительная часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

Объем сделок и уровень поглощения снизились на 25% и один процентный пункт соответственно по сравнению с предыдущим кварталом, но выросли на 80% и 28 процентных пунктов соответственно по сравнению с тем же периодом 2023 года. При этом объем сделок с квартирами остался «подавляющим», составив 71% от общего объема сделок с жильем в третьем квартале, а в новых проектах с квартирами средний уровень поглощения составил 75%. Даже в многоквартирных домах в Ханое уровень поглощения достигал 90% вскоре после открытия продаж.

Все более очевидной становится тенденция к застройке небольших квартир с целью снижения общей стоимости квартиры, чтобы она лучше соответствовала потребностям и финансовым возможностям одиноких людей и молодых семей. Это также лучшая форма учета ликвидности.

Город Хошимин опубликует список цен на землю не позднее 20 октября.

Днем 14 октября делегация Национальной ассамблеи города Хошимин провела рабочую встречу с Народным комитетом города, посвященную социально-экономической ситуации, выполнению резолюций Национальной ассамблеи и содержанию документов, зарегистрированных для утверждения на 8-й сессии 15-й Национальной ассамблеи.

На встрече делегат Нгуен Тран Фыонг Тран (председатель Союза женщин города Хошимин) подняла вопрос о том, когда будет опубликован прейскурант на землю в городе, и сказала, что избиратели очень интересуются этим вопросом.

В ответ представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды Хошимина сообщил, что новый прейскурант цен на землю был передан в Городской совет по оценке.

«Сегодня утром Совет собрался и поручил Департаменту природных ресурсов и окружающей среды завершить подачу документов и подписание. Ожидается, что не позднее 20 октября будет выпущен прейскурант цен на землю на 2025 год», — сообщил представитель Департамента природных ресурсов и окружающей среды.

Ранее, в конце сентября, Народный комитет Хошимина отчитался перед Народным советом города о ходе и содержании внедрения таблицы корректировки цен на землю. Соответственно, Департамент природных ресурсов и окружающей среды завершит подготовку заявки для представления в Совет. Ожидается, что до 10 октября Совет проведет совещание для рассмотрения вопроса. Согласно плану, скорректированный список цен на землю будет опубликован Народным комитетом Хошимина до 15 октября.

В период отсутствия скорректированного прейскуранта 21 сентября Народный комитет города Хошимин разрешил департаментам, отделениям, Народному комитету города Чхудык и районам применять текущий прейскурант цен на землю и коэффициент корректировки цен на землю для определения финансовых обязательств и налогов.

Район на окраине Ханоя «закрывает» земельный аукцион через 20 часов

13 октября Центр развития земельного фонда округа Куокай совместно с Национальной аукционной акционерной компанией № 5 организовал аукцион 54 земельных участков на аукционной территории в деревне Сончунг, коммуны Йеншон, округа Куокай, общей площадью около 5200 квадратных метров.

Площадь выставленных на аукцион земельных участков составляет 92,5–121,4 м2, начальная цена — около 12,5 млн донгов/м2.

В аукционе приняли участие около 300 покупателей, подавших более 1000 заявок, что эквивалентно более чем 5 покупателям, заинтересованным в приобретении земельного участка.

Метод аукциона — прямое голосование в несколько туров, при этом обязательных туров должно быть не менее 5. Общая цена земельных участков составляет 2 млн донгов/м2. Аукцион заканчивается только тогда, когда больше нет участников.

После почти 20 часов и 12 раундов, примерно к 2 часам ночи 14 октября, 54 земельных участка были успешно проданы с аукциона, а максимальная цена достигла почти 55 миллионов донгов за м2, что в 4,4 раза выше начальной цены. Самая низкая цена выигрыша составила почти 45 млн донгов/м2, что в 3,6 раза выше стартовой цены.

Общая сумма денег, собранная округом Куок-Оай на аукционе, составила почти 243 млрд донгов, что на 180 млрд донгов больше начальной цены.

По данным опроса на некоторых сайтах по недвижимости, стоимость недвижимости в коммуне Йеншон, выставленной на продажу на рынке, колеблется в пределах 28–50 млн. долл./м2.

Согласно последним данным рынка земли, хотя цены в некоторых районах выросли, сделки по-прежнему остаются довольно спокойными. В некоторых местах, где инвесторы испытывают финансовые трудности, цены снижаются, чтобы сократить убытки, но при этом все равно возникают трудности с торговлей.

Предложение квартир в Хошимине растет на востоке страны

В ноябре на рынке квартир Хошимина официально откроется продажа проекта King Crown Infinity. Жилой комплекс King Crown Infinity, расположенный на улице Во Ван Нган (район Бинь Тхо, город Тху Дук), состоит из двух 30-этажных башен Apollo и Artemis, предлагающих на рынке 729 квартир. В зависимости от местоположения и площади цена продажи квартир в King Crown Infinity составит от 90 млн донгов/м2.

Еще один жилой проект в Хошимине, официально представленный в последние месяцы года на востоке города, — это Eaton Park от инвестора Gamuda Land. Расположенный на улице Май Чи Тхо, Eaton Park предлагает рынку 2000 роскошных апартаментов. Цена на первом этапе составляет около 120 миллионов за м2, что эквивалентно примерно 6-7 миллиардам за однокомнатную квартиру, 8-10 миллиардам за двухкомнатную квартиру, 13-15 миллиардам за трехкомнатную квартиру. После ликвидации почти всех зданий А5 и А6 в четвертом квартале 2024 года Eaton Park продолжит запуск продуктового портфеля зданий А1 и А2, включающего 550 квартир со средней ценой от 142 млн донгов/м2.

Также в четвертом квартале 2024 года предложение квартир в Хошимине на востоке страны пополнится за счет жилого комплекса The Opus One в городском районе Vinhomes Grand Park. Подразделение Opus One представляет собой объединение инвестора Vinhomes и японского партнера SAMTY. Известно, что проект состоит из 4 башен, что добавит на рынок 2000 элитных квартир по цене от 80 млн донгов/м2.

Восток также встретит новые квартиры в Хошимине из проекта Fiato Uptown в районе Тамфу города. Thu Duc Fiato Uptown состоит из 4 многоквартирных домов, расположенных на участке площадью 1,6 га, с почти 400 жилыми квартирами и коммерческими служебными помещениями. Цены на квартиры в Fiato Uptown начинаются от 55 млн донгов/м2.

Данные рынка недвижимости Batdongsan.com.vn показывают, что цены на квартиры в Хошимине постоянно растут на протяжении многих лет. С 2015 по 2023 год индекс роста цен на квартиры в Хошимине превысил темпы роста доходов населения. С 2015 по 2023 год, спустя 8 лет, цены на квартиры в Хошимине выросли на 56%, тогда как доходы людей в городских районах увеличились только на 39%.

По данным отчета Cushman & Wakefield, за последние 10 лет в среднем квартиры в Хошимине дорожали примерно на 12% в год. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Хошимине составляет более 60 млн донгов/м2. На вторичном рынке средняя стоимость квартиры составляет 45 млн донгов/м2.

По данным Batdongsan.com.vn, только в третьем квартале 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года квартиры в Хошимине стали самым ярким сегментом рынка. Это тип недвижимости, на который был зафиксирован самый сильный рост интереса, составивший 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Квартиры также являются типом недвижимости, цены на которую по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли сильнее всего и составили 12%. Стоит отметить, что, несмотря на высокие цены, некоторые проекты все еще имеют достаточно хорошую ликвидность на рынке, особенно проекты с полной юридической документацией и от крупных, авторитетных инвесторов. Коэффициент ликвидности проектов достигает более 60% при каждом запуске.

Комментируя эту ситуацию, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, сказал, что в действительности будущее предложение весьма ограничено из-за нехватки фондов чистой земли. Правовые проблемы все еще находятся в процессе разрешения, что затрудняет инвесторам реализацию новых проектов. Кроме того, из-за большого финансового давления у многих инвесторов не хватает капитала для реализации проектов.

Кроме того, новый пункт Закона о земле 2024 года о корректировке нового прейскуранта цен на землю повлияет на производственные затраты предприятий и цены продажи покупателям, что приведет к тенденции к росту цен продажи в будущем. Квартиры по-прежнему составляют большую долю спроса на долгосрочные инвестиции и реальное проживание. Таким образом, квартиры по-прежнему будут пользоваться хорошим спросом на рынке, а цены продажи продолжат расти.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html