Национальная ассамблея обсуждает вопрос «являются ли сделки с недвижимостью через этаж обязательными или нет»

Утром 31 октября Национальная ассамблея обсудила ряд спорных положений законопроекта «О сделках с недвижимостью» (с изменениями), в том числе вопрос о том, является ли обязательным совершение сделок через посредника.

Действующие правила (Закон о сделках с недвижимостью 2014 г.) не требуют совершения сделок через площадку. Правительство, представляя законопроект Национальному собранию на 5-й сессии (июнь 2023 г.), предложило два варианта: купля-продажа, передача и сдача в аренду будущей недвижимости должны осуществляться через кассу, в то время как другие сделки не требуются.

Многие делегаты 5-й сессии не согласились с этим требованием, заявив, что сделки с недвижимостью должны поощряться только через учредительный фонд. Постоянный комитет Национального собрания также согласился с этой точкой зрения, и законопроект о сделках с недвижимостью (с поправками) после разъяснения и принятия исключил обязательное положение о том, что сделки с недвижимостью должны проходить через кассу. Вместо этого государство поощряет покупку, продажу, передачу, аренду и выкуп с правом выкупа домов, строительных работ и прав землепользования посредством обмена недвижимостью.

Постоянный орган Национальной ассамблеи пояснил, что реализация Закона о торговле недвижимостью 2014 года показывает, что существующие торговые площадки по торговле недвижимостью не в состоянии в полной мере обеспечить юридическую безопасность сделок. Было даже много случаев, когда торговые площадки недвижимости нарушали работу рынка.

«Требование совершения сделок с недвижимостью через биржи приведет к риску эксплуатации и не обеспечит развитие здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — заявил Постоянный комитет Национальной ассамблеи.

Кроме того, для обеспечения строгости законопроект дополнится статьей 59 об управлении деятельностью торговых площадок по торговле недвижимостью. Соответственно, будут четко определены обязанности государственного агентства по управлению жилищным фондом и областным рынком недвижимости по управлению эксплуатацией этажей.

Недвижимость на западе Ханоя, сентябрь 2023 г. Фото: Нгок Тхань — Недвижимость на западе Ханоя, сентябрь 2023 г. Фото: *Нгок Тхань*

Также, по данным Постоянной комиссии Национальной ассамблеи, положения о будущих жилищных сделках (жилье и недвижимость на бумаге) получили много комментариев от депутатов Национальной ассамблеи на 5-й сессии.

Соответственно, в отношении задатков при купле-продаже недвижимости на бумаге некоторые эксперты предлагают добавить положение, разрешающее принимать залоги только в том случае, если дом или строительный объект соответствует условиям ввода в эксплуатацию. Существует предложение о том, что инвесторам необходимо предоставить инвестиционный сертификат, решения о выделении земли и аренде, а также утвердить их детальный план 1/500, прежде чем они смогут получить депозиты от покупателей.

В связи с большим количеством различных мнений Постоянный комитет Национального собрания предложил два варианта. Во-первых , инвесторам проектов разрешается собирать депозиты от клиентов только в том случае, если дома и строительные объекты соответствуют требованиям законодательства и транзакции по ним проводятся в соответствии с правилами.

Постоянный орган Национальной ассамблеи считает это вариантом с низким уровнем риска для клиентов — уязвимых групп при сделках с недвижимостью. Поскольку депозит вносится только тогда, когда недвижимость пригодна для ведения бизнеса и обе стороны подписывают договор, тем самым ограничивая возникновение споров. Этот вариант был выбран правительством и 38% мнений делегаций Национальной ассамблеи и ее агентств.

Но этот метод также имеет ограничения, то есть инвестор не имеет возможности получать депозиты и заключать договоры с потенциальными клиентами.

Во-вторых, инвестор взимает задаток по договору с заказчиком только при наличии у объекта утвержденного государственным органом базового проекта и одного из документов на право пользования землей. В договоре задатка должна быть четко указана цена продажи, аренды или покупки дома или строительного объекта. Максимальный размер депозита устанавливается правительством, но не превышает 10% от цены продажи или аренды.

Преимущество этого варианта в том, что инвестор может мобилизовать капитал на ранней стадии, но он также рискован для клиентов, поскольку им приходится платить деньги, когда строительство проекта еще не началось. Если необходимые процедуры для начала строительства проекта, такие как разрешение на строительство, технический проект, строительные чертежи, задерживаются или затягиваются, это может создать невыгодные условия для покупателя и привести к спорам. Постоянный комитет Национальной ассамблеи предложил правительству дополнить содержание оценки воздействия этого плана.

В ответ на предложение не регулировать на бумаге операции с недвижимостью, поскольку это может вызвать множество последствий и рыночных потрясений, Постоянный комитет Национального собрания заявил, что положения о продаже домов и строительных работах, сформированные в будущем, унаследованы от закона 2014 года. Положения в этом проекте измененного закона также соответствуют общим принципам и положениям Гражданского кодекса о будущих активах, правах организаций и лиц по принятию решений, установлению, изменению и прекращению сделок с недвижимостью.

Привлечение капитала инвесторами проекта и жилищно-строительным бизнесом в будущем — это два разных типа сделок. В Гражданском кодексе имеются положения о сделках с имуществом, образованным в будущем. Таким образом, законопроект регламентирует порядок продажи домов и строительных объектов на бумаге, обеспечивая законные права и интересы организаций и лиц, участвующих в сделке.

Что касается платежей за покупку, продажу и аренду домов и недвижимости на бумажном носителе, Постоянная комиссия Национального собрания также предложила в законопроекте два варианта.

Вариант 1 : продавец может получить максимум 95% от стоимости договора купли-продажи, если покупателю или приобретателю недвижимости в рассрочку не был выдан Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей. Оставшиеся 5% от стоимости будут выплачены после выдачи сертификатов покупателю компетентным органом.

Вариант 2 : продавец может получить максимум 95% от стоимости договора купли-продажи, если покупателю или приобретателю недвижимости в рассрочку не был выдан Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей. Оставшиеся 5% от стоимости контракта заказчик перечисляет на счет инвестора, открытый в банке для управления, и инвестор не имеет права использовать эту сумму. Расходы и прибыль, возникающие из этой суммы, согласовываются инвестором и банком.

Инвестор может использовать эту сумму вместе с прибылью (если таковая имеется) только после выдачи компетентным государственным органом покупателю или арендатору Сертификата на право пользования землей, права собственности на дом и другие активы, закрепленные за землей.

Согласно повестке дня, во второй половине дня 31 октября Национальное собрание обсудило в зале социально-экономическую ситуацию в 2023 году и план действий на 2024 год; реализация резолюции 43 о программе социально-экономического восстановления. Национальное собрание также обсудило реализацию ряда пилотных механизмов в городе Дананг, а также результаты обзора правовых документов.

Хоай Чт

Ссылка на источник