Во многих сегментах рынка недвижимости ситуация по-прежнему остается неблагоприятной, однако цены на квартиры в Ханое постоянно растут, сохраняясь на уровне 13% в год. Средняя стоимость аренды квартир в Ханое за последний год выросла на 4,5%.
Г-н Чан Куанг Трунг, директор по развитию бизнеса OneHousing, сказал, что в настоящее время инвестиции в арендуемые квартиры в Ханое по-прежнему остаются привлекательным каналом инвестирования.
Г-н Тран Куанг Трунг, директор по развитию бизнеса OneHousing. (Фото: МЛ)
Поскольку банковские процентные ставки снижаются, а многие меры политики способствуют восстановлению, рынок недвижимости начинает приветствовать возвращение потоков капитала. Инвесторы вкладывают значительную часть капитала в канал аренды недвижимости. По Вашему мнению, какие основания полагать, что этот канал инвестирования принесет прибыль в долгосрочной перспективе?
- Согласно переписи населения 2019 года, ожидается, что население столицы будет увеличиваться примерно на 200 000 человек в год, что эквивалентно большому району. Большинство этих людей арендуют дома, создавая высокий спрос на арендное жилье в Ханое. По состоянию на 2019 год во Вьетнаме работало около 120 000 иностранных рабочих, и это число росло в среднем на 17% в год.
Средняя стоимость аренды квартир в Ханое составляет около 10 миллионов донгов в месяц, что на 4,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, очевидно, что сегмент квартир всегда имеет хорошие шансы на рост, поскольку предложение меньше спроса.
Квартиры пользуются хорошим спросом на аренду, однако по-прежнему существует мнение, что покупка квартиры в недвижимости является негативным активом и в будущем будет постепенно терять свою стоимость. Согласны ли вы с этой точкой зрения?
- Инвестора, сдающего квартиру в аренду, волнуют два вопроса: один из них — могут ли капитальные затраты увеличиться в будущем, второй — каков будет денежный поток от аренды. Что касается цены и маржи роста цен на арендуемые квартиры, квартиры в Ханое имеют самую высокую маржу прибыли от аренды среди всех сегментов недвижимости.
В Ханое прибыль от сдачи квартир в аренду в 2022 году составила 4,4%, что в 1,7 раза выше доходности от сдачи в аренду домов с видом на улицу. Только в западной части Ханоя прибыль от аренды колеблется от 5% до 6%.
При такой норме доходности владелец квартиры избегает инфляции примерно в 4–4,5% в год, если держит наличные деньги, а также получает прибыль от процента прироста капитала в будущем. Как и в Ханое, в период с 2018 по 2022 год цены на квартиры росли в среднем на 13% в год.
По его наблюдениям, какие районы Ханоя имеют хороший арендный потенциал? Почему?
- Западный район привлекает большое количество арендаторов, особенно здания в Vinhomes Smart City, с доходностью от аренды около 5,5%, что выше среднего показателя по всему рынку (около 4,4%). Это показывает, что денежный поток от аренды в этом мегаполисе выше, чем в других проектах в этом районе.
Причина, по которой Западный регион имеет хороший рост, связана с факторами. Во-первых, государство утверждает все агентства, департаменты и министерства для Западного региона. Строительство комплекса посольства США на улице Фам Ван Бах с инвестициями в размере 1,2 млрд долларов также началось в апреле 2023 года. В дальнейшем будут созданы представительства подразделений, связанных с США, которые будут больше фокусироваться на этой сфере.
На Западе некоторые проекты в этом районе являются наиболее востребованными в сегменте аренды. Многие иностранные арендаторы готовы потратить 1000–2000 долларов на проживание, что не является большой суммой.
Обычно в районах, где арендуют жилье иностранцы, цены на аренду хорошие, а это значит, что уровень цен в этом районе будет расти. А когда арендная плата вырастет, это значит, что и цена на недвижимость там вырастет, такова логика жилой недвижимости.
Чтобы инвестировать в квартиры для сдачи в аренду, клиенты также должны иметь минимальный собственный капитал в размере 1,5 млрд долларов США или более. (Фото: КП)
Финансовые возможности инвесторов различны. Как вы считаете, какой тип квартир проще всего сдать в аренду? Какой размер капитала необходим инвестору для вложения в квартиру для сдачи в аренду?
- Студии и однокомнатные квартиры для молодых одиноких людей, а также однокомнатные и двухкомнатные квартиры подойдут для большого количества арендаторов, включая семьи с супругами и маленькими детьми. Что касается высшего класса, например, старших экспертов, консультантов или генеральных директоров компаний, которые берут с собой на работу жен и детей, то они готовы выбирать для аренды виллы, пентхаусы... Чтобы инвестировать в квартиры для сдачи в аренду, клиенты также должны иметь минимальный капитал в размере 1,5 млрд долларов или более. В зависимости от стоимости квартиры и различных инвестиций в арендуемую мебель размер собственного капитала также будет разным.
Почему среди форм инвестиций в недвижимость, таких как серфинг или долгосрочное владение, инвестиции в аренду являются наиболее подходящими в настоящее время, сэр?
- Я думаю, что это все еще история об ожиданиях клиентов в каждый момент времени. Умный инвестор будет знать, что вместо того, чтобы класть все яйца в одну корзину, он должен класть яйца во многие корзины. Он должен иметь долгосрочные инвестиционные продукты в сфере недвижимости, чтобы в будущем он мог получать прибыль только от прироста капитала. Однако в этом случае инвесторам необходимо приобретать недвижимость по хорошей цене с четким юридическим статусом.
Что касается тех, кто владеет несколькими объектами арендной недвижимости с ежемесячным денежным потоком, то у них есть очень четкие цели, например: получить деньги на образование своих детей или ежемесячные расходы после выхода на пенсию, путешествия... Есть также те, кто имеет очень методичный инвестиционный склад ума, который заключается в строительстве сети квартир во многих проектах; В каждом проекте около 3–5 квартир, что позволяет получать ежемесячный денежный поток до 300–500 миллионов долларов.
При инвестировании в недвижимость все дело в стоимости активов. Недвижимость, приносящая денежный поток, — это недвижимость. Поэтому неважно, сколько у вас имущества, важно, какой денежный поток приносит вам ваша недвижимость.
Спасибо за беседу!
Источник
Комментарий (0)