Раскрытие истории доступного жилья

Как и было запланировано, «Инвестиционная газета» снова обратилась ко мне с просьбой написать статью на тему «доступное жилье».

Г-н Нгуен Хоанг Нам, генеральный директор G-Home, эксперт по социальному жилью

Честно говоря, хотя я и принимал участие во многих телевизионных интервью по этой теме, а также написал много статей о жилье за последний год, всякий раз, когда упоминается тема «доступного жилья», мне становится трудно.

Это сложно не только потому, что эту историю анализировало и разбирало слишком много экспертов и исследователей, и я не могу написать что-то лучшее или нет, но и потому, что на практике работа в качестве консультанта по развитию проектов, брокера и даже в некоторых аспектах роль инвестора, а также фактическое создание «доступного жилья» сопряжено со слишком многими препятствиями.

Финансовый потенциал — это одно, и он во многом определяет успех инвестиционного проекта в сфере недвижимости, но создание ценовой стратегии, которая действительно «доступна» для большинства людей с реальными потребностями в жилье в соответствии с текущими реалиями, — это огромная проблема для любого бизнеса.

Наличие достаточно большого участка земли является лишь необходимым условием для реализации проекта (не говоря уже о том, будет ли жилищный проект дорогим или дешевым), но достаточным условием является длительная серия процедур, на выполнение которых может потребоваться несколько лет. При этом не учитывается, находится ли земля в планах и подлежит ли она перепрофилированию (в случаях, когда она не является несельскохозяйственной землей).

Тем не менее, этот процесс очень длительный, а первоначальные затраты на проект часто очень велики. При нынешнем длительном процессе утверждения проектов производственные затраты зачастую очень высоки, а самой высокой статьей расходов обычно является стоимость земли. Не говоря уже об истории интересов, когда большинству предприятий приходится использовать финансовое заемное средство.

Предположим, вам необходимо занять 300 миллиардов донгов, чтобы купить участок земли для реализации проекта. Таким образом, за каждый год задержки проектной процедуры предприятие теряет 10% расходов на выплату процентов по кредиту, что составляет 30 млрд донгов. И чтобы обеспечить эффективность инвестиций, предприятия вынуждены добавлять эту стоимость к цене, из-за чего снизить цену продажи становится невозможно.

То есть с обычным «доступным жильем», в истории с социальным жильем все гораздо сложнее, когда процедуры и льготная инвестиционная политика для инвесторов по старым действующим законам кажутся «льготными», но на деле не являются такими «льготными», как представляют себе инвесторы.

Например, пункт 3 статьи 54 Закона о жилье 2014 года предусматривает, что инвесторы должны зарезервировать не менее 20% площади социального жилья в проекте для сдачи в аренду, и продать ее можно только через 5 лет. Фактически, в каждом проекте социального жилья инвесторы получают максимальную прибыль в размере 10%, при этом им приходится отводить до 20% площади под аренду, так что прибыли практически не остается.

Не говоря уже о том, что существует ряд других нормативных актов о льготных сборах за пользование землей для социального жилья, но они требуют от предприятий вносить плату авансом и вычитать ее позже. Если же проектная процедура занимает около 5 лет, то бизнес фактически останавливается.

На самом деле, после того как в конце прошлого года был официально принят Закон о жилье (с поправками), я и многие коллеги в отрасли почувствовали облегчение от того, что, по крайней мере, проектное агентство признало проблему и внесло более практические изменения в положения закона.

В частности, от развязывания субъектов-покупателей жилья до регулирования того, что инвесторы проектов будут иметь льготные условия при реализации проектов социального жилья, он также прояснил давние препятствия, которые сдерживали развитие этого сегмента.

Например, согласно статье 85: Освобождение от платы за пользование землей и арендной платы за землю; льготный налог на добавленную стоимость, налог на прибыль организаций...; получить кредиты по льготным процентным ставкам; Провинциальный народный комитет поддерживает связь системы технической инфраструктуры проекта с региональной системой технической инфраструктуры, обеспечивая синхронизацию социальной инфраструктуры в рамках проекта и за его пределами;

Кроме того, инвесторы имеют право на максимальную прибыль в размере 10% от общей стоимости инвестиций в строительство социального жилья; Максимально 20% от общей площади жилых земель зарезервировано для инвестиций в строительство деловых, сервисных, коммерческих и жилых зданий или 20% от общей площади жилых зданий для деловых, сервисных и коммерческих целей; учитываться отдельно и пользоваться всей прибылью в сфере бизнеса, коммерческих услуг и коммерческого жилья; Другие поощрения, предусмотренные законом (если таковые имеются).

Помимо основных изменений в Законе о жилье (с изменениями), Закон о земле (с изменениями), принятый примерно месяц спустя, также внес многочисленные изменения в содержание, чтобы устранить трудности и сократить «сложные», «пересекающиеся», «переплетенные» инвестиционные процедуры многих специализированных законов.

Это новаторские и в то же время весьма восприимчивые изменения государственного органа управления, направленные на создание более гармоничной, прозрачной и понятной инвестиционной среды.

По крайней мере, это поможет руководителям предприятий избежать необходимости бегать из одного агентства в другое в поисках решения, но при этом не иметь возможности его найти, поскольку в одном месте все делают правильно, а в другом — неправильно.

Если просто посчитать процесс «Уровень коммуны задает вопрос районному уровню», «Уровень района задает вопрос провинциальному уровню», «Уровень провинции задает вопрос министерскому уровню», «Уровень министерства задает вопрос премьер-министру»... то, по моим подсчетам, средний цикл вопросов и ответов займет до 3 месяцев. И если этот процесс можно будет сократить, это также значительно снизит стоимость квадратного метра жилья, когда оно дойдет до людей, действительно нуждающихся в жилье.

Проект социального жилья в провинции Кханьхоа.

В целом, реальность показывает, что нехватка доступного жилья — проблема не только Вьетнама, но и многих стран мира, включая развитые. Решение жилищной проблемы, особенно доступного жилья, не может быть решено в одночасье одним человеком или организацией, а требует вклада всех слоев общества, совместных усилий государственного, частного секторов и населения.

В докладе, представленном председателем экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тханем Национальной ассамблее на утреннем заседании 20 мая 7-й сессии, были высказаны мнения, предлагающие правительству провести оценку и найти решения для стабилизации ситуации, и в то же время просящие правительство провести комплексную проверку развития социального жилья за прошедшее время, выявить трудности, недостатки, нарушения и негативные явления, чтобы строго решать их в соответствии с положениями закона.

Я согласен с инспекцией, поскольку механизмы и политика — это сложная задача, но они чрезвычайно важны для изменения нынешней неэффективной реальности. Вопрос в том, что и как мы будем проверять, чтобы найти разумное решение и улучшение, избегая создания негативного менталитета при привлечении инвесторов в этот «сложный» сегмент.

В настоящее время, согласно пункту 4 статьи 1 Постановления № 49/2021/ND-CP, для проектов коммерческого жилья с масштабом землепользования 2 га и более в специальных городских зонах и зонах 1-го типа или 5 га и более в городских зонах 2-го и 3-го типов необходимо резервировать 20% от общей площади земель для строительства социального жилья.

Теоретически этот земельный фонд должен быть чистой землей (очищенной), даже иметь инфраструктуру, а на самом деле в каждой провинции есть городские районы в 63 провинциях/городах. Так почему же во многих провинциях до сих пор не реализовано ни одного проекта социального жилья? Куда идет эта земля? Поэтому это вопрос, требующий тщательной проверки в соответствии с требованием Экономического комитета Национальной ассамблеи.

Конечно, помимо этого, в предыдущих статьях я упоминал множество случаев, когда бедные и обездоленные люди испытывали трудности с доступом к социальному жилью из-за процедурных проблем. Действующее положение, согласно которому только «должностные лица, государственные служащие и государственные служащие» являются одной из 10 групп лиц, имеющих право на покупку социального жилья, но работники, которые только подписали контракты и еще не включены в платежную ведомость, является серьезным ограничением, которое необходимо проверить и устранить, чтобы исключить ситуацию, когда бедные люди имеют право на покупку социального жилья, но продолжают томиться в ожидании только потому, что у них нет местной печати.

Является ли покупаемое лицо действительно малообеспеченным или нет, также является спорным вопросом. Фактически, основная зарплата многих людей может быть «низкой», но их «подработка» может быть очень высокой, и текущая система данных не способна это обнаружить.

Что мне нравится в недавнем пересмотре проектов законов, так это то, что агентство, разрабатывающее законопроекты, было очень восприимчивым, активно прислушивалось к мнениям участников рынка, а также изучало и оценивало практику. Это положительный аспект, поскольку только путем глубокого изучения реальных недостатков с обеих сторон мы можем двигаться к ускорению устранения препятствий и устранению коренных причин проблем, с которыми сталкивается рынок.

Поэтому я также надеюсь, что история правоприменения, надзора и инспекций в будущем также будет основываться на духе открытости, сосредоточенности и решения основных проблем, с которыми сталкивается рынок.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html