Упадут ли цены на недвижимость после вступления в силу новых законов?

С появлением таблицы цен на землю в Законе о земле 2024 года цены на недвижимость могут продолжить расти из-за увеличения затрат на производство. Однако этот импульс все еще можно сдержать.

Цены на жилье продолжат расти

«Цены на недвижимость могут вырасти после 1 августа 2024 года. Поскольку новый Закон о земле будет применять прейскурант на землю, который увеличит стоимость компенсации и платы за пользование землей. Эти факторы будут способствовать увеличению входной цены проекта», — сказал г-н Во Хонг Тханг, инвестиционный директор DKRA Group, выступая на семинаре «Поиск инвестиционных возможностей во второй половине года», организованном газетой Dau Tu.

В ходе дальнейшего анализа г-н Тханг сообщил, что при рассмотрении структуры капитала инвестиционного проекта обычно используется соотношение 2:4:4. Соответственно, собственный капитал составляет около 20%; Финансовое плечо составляет 40%, за счет банков и инвестиционных фондов; Оставшиеся 40% поступают от клиентов, которые платят заранее.

Г-н Во Хонг Тханг, инвестиционный директор DKRA Group, отметил, что на рынке всегда есть инвестиционные возможности в любое время. Фото: Чи Куонг

Однако, согласно новому Закону о риэлторской деятельности, размер задатка при покупке дома не будет превышать 5% от стоимости объекта, а не 30%, как предусмотрено действующим законодательством. Перед сдачей дома покупателю необходимо заплатить только 50%, что на 20% меньше, чем раньше.

«Когда мобилизованный от клиентов капитал сократится, увеличится капитал от владельцев и капитал, заимствованный у финансовых учреждений. В это время «скипетр» будет в руках государственных органов управления, поскольку на финансовые издержки сильно повлияет время лицензирования проекта», — прокомментировал инвестиционный директор DKRA Group.

По словам г-на Тханга, если новые законы ускорят устранение юридических препятствий, финансовые затраты снизятся, тем самым «охладив» первоначальные затраты проекта. Когда проекты сворачиваются одновременно, настроения инвесторов улучшаются, и на рынок недвижимости наверняка поступит больше денег.

Руководитель DKRA Group прокомментировал, что с настоящего момента и до конца года три новых закона о недвижимости не окажут существенного влияния на сегменты, особенно в контексте сложной макроэкономической ситуации. Вместо этого потребуется не менее 6–12 месяцев, чтобы законы действительно проникли на рынок.

Пришло ли время инвестировать в недвижимость?

Эксперты семинара «Инвестиционной газеты» сошлись во мнении, что на рынке всегда есть инвестиционные возможности при любых условиях. Например, в последний период сегмент старых квартир в Ханое был особенно «горячим». Многие инвесторы знали, как воспользоваться возможностью и «серфингом» в то время, и получали весьма привлекательные показатели прибыли.

«Рынок движется вбок уже более 2 лет. В настоящее время процентные ставки очень низкие, инвесторам, имеющим денежные преимущества и разбирающимся в сегменте, следует вкладывать средства в продукты с разумными ценами. Однако в то время, когда макроэкономика все еще имеет много переменных, тем, кто использует финансовое плечо, следует быть очень осторожными», — предположил г-н Тханг.

Согласно отчету DKRA, с конца 2023 года и по настоящее время рынок демонстрирует признаки восстановления, однако основное внимание уделяется только квартирам классов B и C в крупных городах. Ожидается, что этот сегмент продолжит лидировать на рынке во второй половине этого года.

Однако г-н Тханг также откровенно признал, что текущее восстановление не является по-настоящему устойчивым. По данным опроса, за первые 6 месяцев текущего года в Хошимине и близлежащих районах первичное предложение квартир достигло 15 000 единиц. Однако потребление остановилось на уровне всего лишь 3300 единиц, что на 8% больше, чем за тот же период.

«Хотя общий спрос и предложение выросли, их количество все еще незначительно, всего 15–20% от периода 2019 года. Кроме того, инвесторам необходимо учитывать, что некоторые другие сегменты не зафиксировали признаков восстановления, например, курортная недвижимость», — оценил г-н Тханг.

В настоящее время настроения на рынке разделились на две крайности. Одна из них заключается в том, что инвесторы, использующие финансовое кредитное плечо предыдущего цикла, по-прежнему склонны удерживать прибыль и ждать возможностей. Во-вторых, некоторые инвесторы, держащие крупные суммы наличных денег, склонны продолжать выжидать и смотреть, что будет с рынком дальше.

«Данные, опубликованные Государственным банком Вьетнама за первые 6 месяцев этого года, показывают, что общая сумма депозитов составляет более 13,6 квадриллионов донгов, несмотря на очень низкие процентные ставки. Этот защитный менталитет привел к тому, что ликвидность рынка недвижимости увеличилась, но все еще ограничена», — поделился г-н Тханг.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html