Рынок недвижимости Хошимина становится все более дифференцированным

Хотя рынок недвижимости восстанавливается, дифференциация становится все более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной ценности, пока не продемонстрировали существенных улучшений, продукты, которые могут генерировать немедленный денежный поток, зафиксировали положительные транзакции.

Хотя рынок недвижимости восстанавливается, дифференциация становится все более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной ценности, пока не продемонстрировали существенных улучшений, продукты, которые могут генерировать немедленный денежный поток, зафиксировали положительные транзакции.

Когда-то г-н Хоанг Минь, инвестор в недвижимость в Хошимине, был «игроком», специализирующимся на свинг-трейдинге, но когда рынок изменился, он изменил свою стратегию.

Г-н Минь сказал, что когда рынок оживлен, достаточно внести залог за квартиру или участок земли на первом этапе открытия продажи, чтобы сразу же продать их по более высокой цене и получить большую прибыль. Но когда рынок замедляется, все становится не так просто. Пригородный земельный участок, который он купил ранее, оказался в затруднительном финансовом положении. Число покупателей резко сократилось, а те, кому нужно продать, вынуждены существенно снижать цены. Этот инвестор понял, что если он продолжит свою спекулятивную стратегию, то может попасть в состояние «неоправданного спроса», как и многие другие инвесторы.

После долгих раздумий он решил изменить свою стратегию. Вместо того чтобы сосредоточиться только на продуктах с элементами «серфинга», он начал искать активы, которые можно было бы немедленно использовать для создания стабильного денежного потока.

В конце прошлого года г-н Минь решил купить однокомнатную квартиру в районе 7 (Хошимин) за 2,5 млрд донгов. Это завершенный проект с большим жилым комплексом, который арендуют многие иностранные специалисты. Завершив внутреннюю отделку, он быстро сдал ее в аренду за 13 миллионов донгов в месяц.

По словам г-на Миня, для сохранения капитала вложение в любую недвижимость не является абсолютно безопасным, но необходимо выбирать «защитные» сегменты. Это означает, что недвижимость может как дождаться роста цен через 3–5 лет, так и принести стабильный денежный поток в краткосрочной перспективе.

В недавнем отчете Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) также указывалось, что более 5 лет назад многие считали квартиры своего рода «потребительским активом» и их было трудно сравнивать с другими сегментами недвижимости. Однако сейчас баланс спроса и предложения все больше склоняется в сторону спроса, цены на квартиры вступают в долгосрочный цикл роста, значительно опережая многие другие сегменты.

Цены на квартиры постоянно растут и выходят на новый уровень, в результате чего цены на аренду квартир также имеют тенденцию «подниматься», в среднем увеличившись на 10–20% в 2024 году. В центре города практически нет квартир со стоимостью аренды ниже 10 млн донгов в месяц, обычная стоимость аренды 1-комнатных квартир составляет 10–15 млн донгов в месяц, 2-комнатных квартир — 15–20 млн донгов в месяц.

Помимо влияния возросшего спроса на аренду, постоянно растущие цены на квартиры также напрямую влияют на ценовую стратегию арендодателей. По мере роста цен на жилье арендодатели вынуждены повышать арендную плату, чтобы обеспечить прибыль и сбалансировать инвестиционный денежный поток.

Однако в действительности прибыль от сдачи квартир в аренду становится все ниже и ниже, поскольку цены на аренду не успевают за ростом цен на жилье. Темпы роста арендной платы составят лишь около половины стоимости жилья в 2024 году, исходя из того, что норма прибыли от сдачи квартир в аренду во Вьетнаме составляет всего лишь менее 4%, а обычно менее 2%, что ниже экономии.

В условиях отсутствия большого количества первичных источников на рынке активно ведется вторичная деятельность по передаче квартир. Данные Научно-исследовательского института услуг Dat Xanh показывают, что новые предложения в основном являются следующей фазой существующих проектов, поэтому на рынке фиксируется разница в трансфертных ценах в 10–20 % по сравнению со вторичными проектами. Во многих недавно сданных проектах высокого класса трансфертные цены также выросли на 15–25%.

Генеральный директор Seaholdings г-н Тран Хиен Фыонг признал, что денежный поток начал возвращаться на рынок, но его работа будет существенно отличаться от прежней. Клиенты теперь разборчивы, они часто выбирают проекты с надлежащими юридическими процедурами; Или в случае со вторичными проектами соглашайтесь на покупку только тогда, когда квартира имеет розовую книгу, завершено строительство, полностью укомплектована необходимыми услугами и коммунальными услугами и готова к немедленному использованию.

По словам г-на Фуонга, дифференциация рынка зависит от каждого региона. В некоторых местах, хотя цены резко упали, ликвидность по-прежнему низкая, но в местах с реальным спросом цены быстро восстановились. Это показывает, что рыночный механизм начинает основываться на реальном спросе, а не на спекуляциях.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html