По словам доцента, доктора наук. Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления, считает, что в 2024 году на рынке недвижимости возможны три сценария. «Но при любом раскладе рынок будет лучше, чем два года назад», — предсказал г-н Чунг.
 |
| Доц., д.м.н. Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления |
Развитие следующего года всегда происходит на основе предыдущего года. Сэр, многие считают, что 2023 год будет очень плохим для рынка недвижимости?
Если давать общую оценку, то можно сказать, что в 2023 году рынок недвижимости достаточно мрачный, однако, если рассматривать каждый сегмент рынка в отдельности, то не все так серо.
В частности, на фоне в целом мрачной рыночной ситуации сектор промышленной недвижимости выглядит весьма неплохо. Это стало возможным благодаря значительному росту привлечения прямых иностранных инвестиций в 2023 году.
По данным Главного статистического управления, в 2023 году новый зарегистрированный капитал, скорректированный зарегистрированный капитал, а также стоимость взносов в капитал и покупок акций иностранными инвесторами во Вьетнаме достигли почти 36,6 млрд долларов США, что на 32% больше, чем в предыдущем году. Сегмент коммерческих квартир среднего и нижнего ценового диапазона также весьма неплох как с точки зрения цены продажи, так и с точки зрения транзакций. Сегмент супер-роскошных вилл и недвижимости в престижных местах имеет большую ценность. Хотя сделок немного, цены почти не снижаются. Сектор туризма и курортной недвижимости начинает демонстрировать признаки восстановления.
То есть, по Вашему мнению, приемлемо ли развитие рынка недвижимости в 2023 году?
Рынок недвижимости Вьетнама окончательно сформировался в 1993 году — тогда был принят первый Закон о земле. Наблюдая за рынком недвижимости в течение 30 лет, я обнаружил, что каждые 10 лет рынок повторяет цикл: трудности — восстановление — стабильность — рост. В частности, трудные времена часто наступают в то время, когда Национальная Ассамблея рассматривает вопрос о принятии нового Закона о земле (1993, 2003, 2013). В зависимости от условий каждая стадия длится около 2–3 лет.
Этот сложный период рынка начался во втором квартале 2022 года и скоро закончится, поскольку в начале 2024 года Национальное собрание приняло Закон о земле (с поправками). В 2023 году рынок находится в сложном периоде «10-летнего цикла», но он не идет на спад, не ухудшается, а достаточно стабилен, что является положительным моментом в циклическом законе.
В отличие от предыдущих поправок к Закону о земле, на этот раз Национальное собрание пересмотрело как Закон о жилье, так и Закон о торговле недвижимостью, поэтому отдача от рынка недвижимости будет более сильной. Однако все три закона вступят в силу в начале 2025 года, поэтому в 2024 году на рынке недвижимости по-прежнему будут действовать три сценария.
Каковы конкретно эти три сценария, сэр?
В первом сценарии, если все факторы не изменятся, рынок продолжит восходящий тренд, но медленно.
Второй сценарий заключается в том, что рынок сильно растет в моменты потрясений.
Третий сценарий, которого никто не хочет, но который все еще может произойти, заключается в том, что рынок недвижимости придет в упадок в случае, если мировая экономика столкнется с трудностями, мировая торговля сократится, иностранные инвестиции сократятся, внутреннее производство и деловая активность не восстановятся, а инвестиционный денежный поток на рынок, особенно банковские кредиты и корпоративные облигации, сократится. Но каков бы ни был сценарий, ситуация на рынке лучше, чем два года назад.
Из этих трех сценариев я склоняюсь ко второму сценарию, хотя правовая система функционирования рынка недвижимости в этом году не изменилась из-за недавно принятых Национальной ассамблеей Закона о земле, Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закона о жилье, которые вступят в силу только в 2025 году.
Почему у вас такой оптимистичный взгляд на вещи?
Осознавая особую важность рынка недвижимости в восстановлении и развитии экономики, с начала 2023 года правительство и премьер-министр издали ряд директивных и управленческих документов для синхронной реализации политики, задач и решений по устранению трудностей на рынке, особенно трудностей и препятствий, связанных с законодательством и источниками капитала.
Недавно в официальном депеше 1376/CD-TTg (от 17 декабря 2023 года) премьер-министр поручил министерствам, ведомствам и местным органам власти продолжить решительную, оперативную и эффективную реализацию решений, способствующих безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости. Министерства, отрасли и местные органы власти должны считать это одной из неотложных и важных задач, на решении которой необходимо сосредоточиться по принципу: в ведении какого уровня находится проблема, тот уровень и должен ее решать, ни в коем случае не избегая, не подталкивая, не боясь ошибок, не боясь ответственности.
Рабочая группа премьер-министра по рассмотрению, настоятельному призыву и руководству устранением трудностей и препятствий в реализации проектов в сфере недвижимости, возглавляемая самим министром строительства, должна быть более радикальной, сильной, более всеобъемлющей и своевременной, чтобы направлять и устранять трудности и препятствия в юридических процедурах, ускорять реализацию проектов в сфере недвижимости, особенно крупных жилищных проектов, городских территорий и промышленных парков с сопутствующими эффектами; ускорить децентрализацию, авторизацию и сократить ненужные административные процедуры; Решительно разрешайте ситуации, вызывающие трудности, неприятности и окольные пути решения, которые приводят к задержкам для людей и предприятий.
Но, сэр, рынок работает на основе спроса и предложения, разве одной политической решимости недостаточно?
Издан высший юридический документ, напрямую касающийся рынка недвижимости. Правительство в срочном порядке завершает подготовку руководящего указа, что в сочетании с решимостью правительства и премьер-министра восстановило доверие бизнеса, инвесторов и населения, что является важной основой для веры в скорое восстановление рынка.
Рынок недвижимости находится в рецессии с начала второго квартала 2022 года. Согласно «правилу 10 лет», период спада рынка составляет около 1,5-2 лет. Ко второму кварталу 2024 года он составит ровно 2 года, рынок стабилизируется и будет развиваться.
Рынок работает по законам спроса и предложения. Что касается предложения, правительство решило потратить 120 000 млрд донгов на строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных людей и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов, но в настоящее время этот кредитный пакет освоен лишь в незначительной степени. Чтобы увеличить предложение товаров для важнейшего сегмента рынка недвижимости, премьер-министр поручил министерствам и ведомствам разработать реальные решения для радикальной и эффективной реализации программы кредитования в размере 120 000 млрд донгов для льготных кредитов на развитие социального жилья, жилья для рабочих, а также на ремонт и перестройку квартир.
Для стимулирования спроса премьер-министр поручил банковской отрасли разработать практичные и эффективные решения для стимулирования кредитования предприятий BBS; Усилить руководство, побуждение и рекомендации для коммерческих банков, чтобы предприятия, проекты в сфере недвижимости и покупатели жилья могли более удобно получать доступ к источникам кредитования, оперативно решая проблемы с капиталом и денежными потоками.
Премьер-министр только что провел конференцию с руководителями предприятий сферы недвижимости и производства, такими как Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat..., чтобы продолжить устранение трудностей и препятствий. Это можно считать «конференцией Дьенхонг» для рынка недвижимости, многие трудности и проблемы, касающиеся механизмов, законности, источников капитала, спроса и предложения на рынке, будут решены в кратчайшие сроки после этой конференции.
Источник
Комментарий (0)