Высокие цены на жилье, «красные глаза» ищут дома стоимостью менее 2 млрд донгов в крупных городах
Семья г-на Куанг Аня (Ха Нам) намеревалась купить квартиру в течение последних 2 лет, но до сих пор не решалась вложить деньги. В 2022 году его семья накопила около 1 млрд донгов, планируя купить квартиру примерно за 2,5 млрд донгов, оставшуюся сумму она возьмет в кредит в банке. Однако в то время банковские процентные ставки были высокими — от 10% до 12% годовых. Поэтому он временно отложил свой план покупки дома и подождал, пока процентные ставки снизятся.
На сегодняшний день процентные ставки по ипотечным кредитам в банках снизились до 6–8% годовых в течение льготного периода, но г-н Куанг Ань все еще не решается купить дом, поскольку цена на него слишком выросла.
«Я отслеживаю текущую цену на двухкомнатную квартиру в Ханое, которая составляет около 4 миллиардов донгов. Сбережения моей семьи в настоящее время составляют около 1,2 миллиарда донгов, чего хватит только на 30% депозита. Оставшиеся 70% мне придется занять в банке. Общего дохода моей семьи в размере около 35 миллионов донгов в месяц хватит только на выплату ежемесячных процентов банку, и денег на расходы на проживание не останется», — сказал он.
По словам г-на Куанга Аня, его план купить дом пока отложен из-за высоких цен на жилье. Он планирует переехать в пригород, чтобы найти дом по более низкой цене и облегчить финансовое положение.
Аналогичным образом г-н Хунг, сотрудник медиакомпании (район Тханьсуан, Ханой), сказал, что с начала этого года его семья намеревалась купить дом, имея на руках сбережения в размере 2 млрд донгов, а оставшуюся сумму, как ожидается, он возьмет в кредит в банке.
После некоторого периода изучения цен г-н Хунг понял, что цены на жилье выросли слишком сильно. Если вы купите, вам придется потратить 4 млрд донгов, из которых 2 млрд донгов — это банковский кредит. Льготная процентная ставка в первый год составляет около 7-8% годовых. «Таким образом, моей семье придется выплачивать около 30 миллионов донгов в качестве основного долга и процентов каждый месяц. После окончания периода льготной процентной ставки ежемесячная сумма, которую должна будет выплачивать моя семья, значительно увеличится», — сказал он.
«Доход моей семьи составляет около 40 миллионов донгов в месяц. Если нам придется занять в банке половину стоимости дома, мы будем испытывать сильное давление, выплачивая долг каждый месяц. Поэтому моя семья временно откладывает план покупки дома в настоящее время и ждет, пока цена скорректируется», — добавил он.
Г-жа Нгок (округ 1, Хошимин) сказала, что ее бюджет на покупку дома составляет около 4 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов — это сбережения, а еще 2 миллиарда донгов — кредит в банке. Она хотела купить двухкомнатную квартиру в районе 7-го округа. Они с мужем искали квартиры, которые соответствовали бы их критериям, но не решались, так как считали, что цены все равно высоки по сравнению с реальной стоимостью квартиры.
Она задавалась вопросом: «Может быть, цены на жилье сейчас растут. Мы с мужем подождем, пока рынок изменится и предложение станет более разнообразным, чтобы было больше вариантов». По ее словам, на рынке слишком мало новых проектов, выходящих в продажу.
По данным опросов, проведенных многими агентствами, в последнее время цены на жилье постоянно растут, особенно в сегменте квартир. По данным Savills Vietnam, стоимость первичных квартир в Ханое в третьем квартале достигла 69 млн донгов/м2, что на 6% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Цена продажи старых квартир выросла до 51 млн донгов/м2, увеличившись на 10% за квартал и на 41% за год.
Примечательно, что квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир, что представляет собой резкий рост по сравнению с 2% в 2020 году. Между тем сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка, составив всего 1% от общего предложения.
По данным CBRE Vietnam, в третьем квартале уровень цен продажи квартир в Ханое продолжил демонстрировать тенденцию к росту как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Ханое составляет 64 млн/м2 (без НДС и платы за обслуживание), что на 3% ниже, чем в Хошимине.
На вторичном рынке средняя цена продажи сохранила тенденцию к росту по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 46 млн донгов за м2 (без НДС и платы за обслуживание), увеличившись на 5,5% по сравнению с предыдущим кварталом и почти на 26% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. Рост цен на вторичном рынке не показывает никаких признаков остановки и в настоящее время отстает от стоимости вторичных квартир в Хошимине всего на 2 млн/м2.
В отчете Министерства строительства говорится, что цена продажи квартир выросла не только в новостройках, но и во многих старых квартирах, которые использовались в течение многих лет. Соответственно, покупатели жилья настроены ждать снижения цен.
Процентные ставки по кредитам снизились, но многие люди по-прежнему не хотят брать банковские кредиты на покупку домов и земли, поскольку считают, что эта ставка все еще высока по сравнению с их способностью погасить долг (Фото: Мань Куан).
Низкие процентные ставки по-прежнему неохотно берут в долг
С начала этого года жилищное кредитование стало одной из мер политики, продвигаемых банками для ускорения роста кредитования в условиях общих трудностей. Многие банки одновременно запустили новые кредитные пакеты для физических лиц, позволяющие им брать займы на покупку жилья в среднесрочной и долгосрочной перспективе, с процентной ставкой 5–6% в год, что равно или всего на 1–2% в год выше, чем по 12-месячным сберегательным депозитам.
Данная процентная ставка применяется в течение первых 6–36 месяцев долгосрочного кредита и многими представителями банков считается «беспрецедентно низкой».
Согласно опросу, проведенному репортерами Dan Tri , в группе из четырех крупнейших банков (4 банка с государственным капиталом) Agribank применяет фиксированную процентную ставку в размере 6% годовых на первые 6 месяцев, 6,5% годовых на первые 12 месяцев (минимальный срок кредита 3 года), 7% годовых на первые 24 месяца (минимальный срок кредита 5 лет) для среднесрочных и долгосрочных кредитов на покупку дома, жизненные нужды и операции с недвижимостью.
Между тем, процентная ставка по ипотечному кредиту в BIDV составляет не менее 5% годовых, фиксированная на первые 6 месяцев (срок 36 месяцев) или 5,5% годовых на первые 12 месяцев (срок 60 месяцев) и применяется к клиентам в Ханое и Хошимине. Для клиентов за пределами этих двух городов минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 6% в год, фиксированная на 24 месяца или 7% в год на первые 36 месяцев.
VietinBank предоставляет кредиты на строительство и ремонт жилья с процентной ставкой: 6,2%/год, фиксированная на первые 18 месяцев; 6,7% годовых, фиксированная ставка на 24 месяца; 8,2% фиксированная ставка на 36 месяцев. В дополнение к фиксированному периоду процентной ставки, процентная ставка будет добавляться с маржой в зависимости от времени.
В Vietcombank процентные ставки составляют от 5,5% годовых на первые 6 месяцев для кредитов сроком до 24 месяцев; 5,7% годовых в течение первых 12 месяцев для кредитов сроком более 24 месяцев; 6,5%/год фиксированная ставка на первые 2 года; 8,5%/год фиксированная ставка на первые 3 года. По истечении льготного периода процентная ставка будет равна 12-месячной процентной ставке по депозиту Vietcombank плюс 3,5% годовых.
Некоторые частные банки также предлагают льготные процентные ставки по ипотечным кредитам. В VPBank процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 4,6% годовых, фиксированная на 3 месяца; 5,9% годовых, фиксированная ставка на 6 месяцев; 7,2% годовых, фиксированная ставка на 12 месяцев; 9,8% годовых, фиксированная ставка на 18 месяцев; 10,3% годовых, фиксированная ставка на 24 месяца. Применимо для кредитов сроком минимум 48 месяцев. Процентная маржа после акции составляет 3,5%/год.
В Эксимбанке фиксированная процентная ставка составляет 3,5% годовых на первые 2 месяца; 7,5% годовых в течение следующих 22 месяцев. Процентная ставка по льготному кредиту рассчитывается как базовая процентная ставка плюс маржа 3%/год. В настоящее время плавающая процентная ставка этого банка составляет около 10–11% годовых.
Согласно предыдущему отчету компании VCBS Securities, только за первую половину этого года объем кредитования предприятий сферы недвижимости увеличился более чем на 10%, тогда как объем потребительских жилищных кредитов увеличился всего лишь более чем на 1%.
Объясняя медленный рост потребительских жилищных кредитов, это подразделение заявило, что спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения жилья. Между тем, резкий рост цен на жилье в последнее время также вызвал обеспокоенность среди инвесторов и покупателей жилья.
Эксперт: Необходимо активно содействовать развитию социального жилья
Экономист Дин Тхе Хиен отметил, что в прошлом сектор недвижимости был не столь рискованным, поскольку рынок все еще находился в зачаточном состоянии, а цены были низкими. Однако в настоящее время все сегменты таунхаусов, квартир и пригородных земельных участков выросли очень сильно. Поэтому риск инвестирования в недвижимость выше.
Г-н Хиен отметил, что для реальных жильцов, если покупатель долгое время наблюдал за домом и знает точную цену, а теперь владелец продает его дешевле средней цены, то он может его купить. Однако при финансовом уровне в 2 млрд донгов, при покупке дома людям придется занять в банке еще как минимум 1–2 млрд донгов.
В условиях, когда общая экономическая ситуация и рынок недвижимости не улучшаются, кредитование для покупки квартиры также должно быть тщательно рассчитано с точки зрения его доступности. Если поток денежных средств будет нарушен, это повлияет на процесс погашения задолженности и создаст риски для покупателя.
Что касается объектов, которые еще не до конца изучены, покупателям следует приостановить свои планы и выделить время на наблюдение и изучение. «Я думаю, что цены на недвижимость будут расти максимум на 5% в год с настоящего момента и до 2028 года. Если покупатели все еще хотят купить жилье пораньше, им нужно приложить усилия, чтобы найти его. Покупателям нужно установить такие критерии, как квартиры или дома в переулках, а также финансовый уровень, который может гарантировать выплаты в течение всего срока кредита», - сказал он.
По словам г-на Хьена, даже если покупателям жилья не удается сразу найти дом, им не нужно торопиться, а следует сохранять спокойствие. Не слушайте шумиху брокеров: если вы не купите сейчас, цена продолжит резко расти.
Эксперты также советуют инвесторам при заимствовании капитала рассчитывать финансовую эффективность с учетом всех факторов, таких как процент по кредиту, периодический источник погашения основного долга и процентов, срок кредита, период окупаемости, варианты ипотечных активов и т. д.
Процентные ставки по ипотечным кредитам во многих банках снизились (Фото: Мань Куан).
Г-н Фам Дук Тоан, эксперт по недвижимости, сказал, что, хотя процентные ставки низкие, многие люди все еще не решаются покупать дома, поскольку цены выросли слишком сильно. Кроме того, многие предприятия по-прежнему сталкиваются с трудностями. Работники, которые намерены купить дом, также опасаются, что снижение их доходов повлияет на процесс погашения задолженности.
Банковские процентные ставки невысокие, но процесс оформления ипотечного кредита займет около 10–20 лет. Поэтому некоторые опасаются, что рост процентных ставок может привести к финансовому давлению в следующем периоде.
По его словам, в настоящее время квартиры в Ханое в основном ориентированы на ценовой сегмент 60-70 млн донгов/м2. Так, двухкомнатная квартира площадью около 70 квадратных метров обойдется от 4 до 5 миллиардов донгов, не включая расходы на дизайн интерьера.
Чтобы купить дом, домохозяйство должно иметь сбережения в размере не менее 30% от депозита, что эквивалентно примерно 1,5 млрд донгов. Оставшуюся сумму в размере 70% от стоимости дома, что эквивалентно 2,5–3 млрд донгов, покупателю жилья придется взять в кредит в банке. Хотя сейчас процентные ставки низкие, чтобы занять такую большую сумму денег, покупателям жилья придется платить около 35–40 миллионов донгов в месяц.
«При нынешних ценах на жилье я думаю, что у домохозяйства должен быть высокий доход, не менее 60 миллионов донгов в месяц, чтобы иметь возможность купить дом в рассрочку. Если у домохозяйства более низкий доход, покупка дома станет очень сложной или даже невозможной», — сказал г-н Тоан.
По мнению этого человека, для решения жилищной проблемы правительству необходимо активно содействовать развитию социального жилья. Таким образом, людям становится легче получить доступ к жилью. В частности, в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, необходимы особые механизмы для продвижения проектов социального жилья.
Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
Комментарий (0)