Ожидается, что на текущей 6-й сессии 15-го Национального собрания (НС) будут приняты три законопроекта: «О земле» (с изменениями), «О сделках с недвижимостью» (с изменениями) и «О жилье» (с изменениями). Многие ожидают, что это станет важной движущей силой, которая «растопит лед» на рынке недвижимости в ближайшее время.
Устранение барьеров, создание правовых коридоров
Что касается проекта Закона о земле (с поправками), адвокат Буй Динь Унг (Коллегия адвокатов Ханоя) надеется разрешить дублирующие и противоречивые ситуации в рамках земельной политики и законов, а также между земельной политикой и законами и другими смежными законами; тем самым создавая важную движущую силу социально-экономического развития.
Адвокат Унг заявил, что на самом деле существует множество споров и судебных исков, возникающих из-за цен на землю, включая определение цен на землю, которое не обеспечивает права всех сторон. Одной из целей внесения поправок в Закон о земле является установление цен на землю, приближенных к рыночным. Поэтому в законопроекте предложены методы оценки земли, включающие сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены земли. «Надеюсь, что положения об определении цены на землю в пересмотренном проекте Закона о земле на этот раз разрешат проблемы, возникающие на практике», — сказал адвокат Унг.
Разделяя эту точку зрения, делегат Национальной ассамблеи Ву Тиен Лок, председатель Вьетнамского международного арбитражного центра, заявил, что одним из важных новых пунктов проекта Закона о земле (с изменениями) является изменение правовых инструментов оценки земли. Ранее цены на землю основывались на государственных ценовых рамах и устанавливались в соответствии с административными принципами. В законопроекте предлагается новый вариант — не регулировать рамки цен на землю и принимать решения на основе прейскурантов, обеспечивая соблюдение рыночных принципов.
«Когда мы обеспечим, чтобы прейскурант цен на землю определялся близко к рыночной цене, мы обеспечим преодоление текущих проблем в определении цен на землю и гармонизацию интересов всех заинтересованных сторон. Это также очень важная основа для сделок между людьми и предприятиями на основе справочной цены государства в соответствии с нормативными актами», - прокомментировал г-н Лок.
Ожидается, что рынок недвижимости будет процветать, если будут приняты три законопроекта: «О земле» (с изменениями), «О жилье» (с изменениями), «О бизнесе в сфере недвижимости» (с изменениями). Фото: TAN THANH
Экономист д-р Кан Ван Люк также сказал, что закон становится серьезным препятствием, когда положения о земле, недвижимости и строительстве дублируются во многих различных законах, указах и руководящих документах. Это узкое место было выявлено и, как ожидается, будет устранено в трех измененных законах, упомянутых выше. Г-н Люк сказал, что необходимо пересмотреть и внести поправки в нормативные акты, чтобы обеспечить согласованность между смежными законами; Решить вопросы методики оценки земли; Время исчисления платы за пользование землей, арендной платы за землю.
Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), также разделяет эту точку зрения, когда он сказал, что вышеуказанные законопроекты, особенно Закон о земле (с поправками), устранят дублирование в управлении земельными ресурсами, тем самым высвободив ресурсы, создав условия для инвесторов с четкой и прозрачной правовой базой, способствуя стабилизации рынка недвижимости. «Надеюсь, что когда будут приняты новые правила, они «оживят» проекты в сфере недвижимости, которые столкнулись с трудностями или даже «заморожены» из-за юридических проблем», — сказал г-н Динь.
Прорывной механизм мобилизации максимальных ресурсов
Нгуен Ван Динь, эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, заявил, что проект Закона о земле (с изменениями), представленный правительством в Национальную ассамблею, предлагает прорывной механизм для мобилизации максимальных ресурсов для инвестиционных проектов. В частности, в последнее время важной проблемой, связанной с мобилизацией земельных ресурсов, является механизм передачи прав землепользования для реализации проектов городского и коммерческого жилья.
По словам г-на Диня, в предыдущих законопроектах все следовали плану: инвесторы должны иметь или получить передачу прав землепользования на жилые земли и несельскохозяйственные земли, отличные от жилых земель, заплатить сборы за землепользование или заплатить арендную плату за землю один раз, после чего они могут реализовывать проекты по строительству коммерческого жилья. Этот вариант сужает случаи использования земли под коммерческие жилищные проекты по сравнению с действующим законодательством. Это Закон № 03/2022/QH15, который предусматривает, что инвесторы должны иметь право использовать жилые и другие земли, что считается слишком узким и приводит к перегрузке около 300 жилищных проектов по всей стране (инвесторы «собрал землю», но не могут ее реализовать, поскольку жилой земли нет).
В докладе № 598/BC-CP от 23 октября, направленном в Национальное собрание по некоторым положениям проекта Закона о земле (с изменениями), правительство предложило пересмотреть проект в прорывном направлении: полностью отменить требования к типу земли, которую инвесторы должны иметь в собственности или получить в собственность для реализации проектов коммерческого жилья.
В частности, Правительство предлагает отменить положение пункта 4 статьи 123; Пункт 1, пункт 6, статья 128 проекта (ранее предусматривалось, что изменение целевого назначения земель для реализации проектов коммерческого жилищного строительства допускается только в случаях, когда осуществлялся или осуществляется перевод земельных участков жилого фонда и земель несельскохозяйственного назначения, не являющихся земельными участками жилого фонда, за которые единовременно уплачена плата за пользование землей или арендная плата за землю).
По словам г-на Диня, в докладе правительства также указано, что случаи соглашений о передаче прав землепользования для целей городской застройки в основном происходят в недавно застроенных районах, где зачастую нет жилых земель, в то время как политика государства направлена на содействие урбанизации и благоустройству городов.
«Я согласен с этой поправкой, поскольку непосредственная выгода заключается в том, что она может помочь разблокировать около 300 проектов по жилищному строительству по всей стране, а долгосрочная выгода заключается в содействии механизму равноправного соглашения между предприятиями и людьми при добровольном преобразовании земель, избегая принудительного отчуждения земель. Важный вопрос заключается в том, что когда инвесторам разрешается менять цели использования земли, оценка земли должна обеспечивать соответствие рынку, чтобы предприятия могли полностью выполнять свои финансовые обязательства и гармонично регулировать разницу в арендной плате за землю», — сказал эксперт Динь.
Депутат Национальной ассамблеи Дьеу Хюинь Санг (Бинь Фуок) оценил, что проект Закона о бизнесе в сфере недвижимости (с изменениями) получил, разъяснил и пересмотрел многие положения, а также в достаточно полной мере институционализировал основные направления политики партии и государства.
В частности, совершенствование механизма и политики развития и строгого управления рынком недвижимости и рынком прав землепользования, реструктуризация рынка недвижимости на основе внедрения землеустроительного планирования и планов; Программы и планы развития жилищного строительства обеспечивают устойчивое развитие рынка недвижимости и препятствуют спекуляции землей.
Юрист НГУЕН ТАН ФОНГ , постоянный член Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама:
Г-н НГУЕН ТАН ФОНГ
Необходимо тщательно контролировать деятельность правоохранительных органов.
В случае принятия три закона: «О жилье» (с изменениями), «О земле» (с изменениями), «О сделках с недвижимостью» (с изменениями) разрешат конфликты и недостатки в сфере сделок с недвижимостью, управления и использования.
В частности, Закон о земле (с изменениями) и Закон о жилье (с изменениями) создадут важную правовую основу для содействия развитию жилищного строительства и поддержки улучшения жилищных условий людей. Это также является важным фактором содействия социально-экономическому развитию.
Принятие Закона о риэлторской деятельности позволит преодолеть ситуацию стихийных инвестиций в недвижимость, вызывающую дисбаланс и несоответствие между спросом и предложением жилья, как это было в последние годы; обеспечить стабильное, здоровое и эффективное развитие рынка недвижимости.
Однако я считаю, что государственные органы, общественные организации и соответствующие стороны должны тесно координировать, контролировать и проверять реализацию этих законов. Кроме того, необходимо иметь соответствующую политику и механизмы поддержки для решения трудностей, вызванных негативным влиянием эпидемии COVID-19 на рынок недвижимости.
ТРАН КХАН КУАНГ, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate:
Рынок ждет позитивного сигнала
Если будут приняты три закона: «О жилье» (с изменениями), «О земле» (с изменениями), «О сделках с недвижимостью» (с изменениями), это станет очень позитивной информацией для рынка недвижимости. Поскольку оставшиеся вопросы будут урегулированы, что облегчит механизмы и транзакции, связанные с деятельностью в сфере земли и недвижимости; особенно создание жилищных условий для людей. Кроме того, рынок недвижимости хорошо контролируется, развивается более здорово и устойчиво. Что еще важнее, механизм подачи заявок и предоставления грантов для предприятий и граждан будет ликвидирован.
Можно сказать, что принятие этих трех законов постепенно решит 60–70% старых проблем, которые долгое время преследовали рынок недвижимости. Как правило, это делается для устранения трудностей, возникающих в ходе строительства проектов из-за процедур, расчета платы за землепользование или действий, связанных с лицензированием проектов для инвесторов.
Сон Нхунг написал
Источник: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm
Комментарий (0)