Совпадение существующих законов
На дискуссии в рамках Форума «Устойчивое развитие рынка недвижимости и вручение сертификатов на жилые проекты 2023» выступил д-р. Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), рассказал, что в настоящее время рынок недвижимости сталкивается с нехваткой социального жилья и недорогого коммерческого жилья.
Помимо проблемы нехватки доступного жилья, существуют также некоторые проблемы, такие как отсутствие механизма и определения многих населенных пунктов, что приводит к тому, что многие проекты не решены, а предприятиям сферы недвижимости по-прежнему приходится сталкиваться со многими трудностями.
Соответственно, несмотря на очень хороший спрос на рынке, по-прежнему наблюдается спад в сделках с недвижимостью, зафиксированный как снижение более чем на 90%, поскольку инвесторы сталкиваются с проблемой «захоронения» капитала и необходимостью решения финансовых проблем.
ТС. Нгуен Ван Динь — председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама.
В этом контексте председатель VARS заявил, что усилия правительства и соответствующих министерств по разработке многочисленных мер политики, направленных на устранение трудностей на рынке недвижимости, оказали положительное влияние на рынок.
По словам г-на Диня, в первом квартале 2023 года было совершено около 3000 успешных сделок купли-продажи недвижимости, а во втором квартале 2023 года это число выросло на 30%. К настоящему времени доверие инвесторов постепенно восстанавливается, на рынке стало появляться много новых проектов, что привело к увеличению количества сделок с недвижимостью.
Однако эксперт оценил, что улучшение предложения нового жилья и стабилизация настроений покупателей пока происходят медленно, поэтому для завершения новых проектов требуется много времени. В то же время настроения инвесторов, хотя и постепенно стабилизируются, все еще достаточно осторожны, особенно тех, кто сталкивается с финансовым давлением предыдущих инвестиций.
Говоря о причинах, по которым рынок недвижимости в настоящее время находится в затруднительном положении, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков (VACC), сказал, что самая большая проблема, с которой сталкивается рынок недвижимости, — это законность.
Г-н Хиеп объяснил, что в настоящее время существует 12 законов, напрямую затрагивающих только сферу недвижимости, а если расширить их для косвенного влияния, то их будет до 20, например: Закон о планировании, Закон о предотвращении и тушении пожаров и т. д. Поэтому для устранения трудностей на рынке должно быть синхронное и фундаментальное решение для распутывания законов.
«В частности, в соответствии с государственными постановлениями министерства несут ответственность за разработку законов под своим руководством, но единого механизма среди министерств не существует. Поэтому, хотя процесс реализации очень хорош, процесс разработки законов все еще имеет дублирования», - сказал г-н Хиеп.
Г-н Нгуен Куок Хиеп — председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков.
Кроме того, по словам г-на Хиепа, прием комментариев в ходе законотворческого процесса по-прежнему ограничен. Председатель VACC на практическом примере заявил, что недавно принятый Закон о торгах выявил некоторые недостатки. В ближайшее время Ассоциация представит рекомендации управляющему органу.
«Бизнесмены хотят, чтобы законы имели более длительный срок действия, а не были краткосрочными, как сейчас. Особенно если закон неправильный, но на его изменение уходит 10 лет, у бизнеса не будет законного коридора для осуществления предпринимательской деятельности», — сказал г-н Хиеп.
Соответственно, г-н Хиеп выделил четыре вопроса в законе, которые требуют особого внимания со стороны правительства: расчистка территории; землеустройство, оценка земли и перепрофилирование землепользования. Г-н Хиеп заявил, что для решения проблем рынка закон должен сосредоточиться только на упомянутых выше вопросах.
Поделившись своей историей, г-н Хиеп рассказал, что он разрабатывал проект в течение 12 лет, но до сих пор не смог завершить работы по расчистке территории. Длительная задержка вынудила его постоянно встречаться с руководителями провинций по вопросам работы, количество поездок на работу было так велико, что г-н Хиеп услышал от местных жителей поговорку: «Мне стыдно, когда я вас вижу», но никто не занимался механизмом расчистки земли.
На рынке недвижимости Вьетнама в настоящее время наблюдается дисбаланс между спросом и предложением (Фото: Хуу Тханг).
Кроме того, вопрос административных процедур также является одной из проблем, которую председатель VACC считает основной проблемой, вызывающей трудности для бизнеса сегодня. План Министерства строительства по упрощению административных процедур и некоторых связанных с этим политик весьма практичен.
Г-н Хиеп подтвердил: «Недвижимость Вьетнама имеет большой потенциал, но административные процедуры подобны сети. Премьер-министр дал указания по сокращению и упрощению административных процедур, но текущий процесс обработки административных процедур все еще длительный и требует революции... Если это удастся сделать, это также станет одним из практических решений для поддержки бизнеса и продвижения текущего рынка недвижимости».
Дисбаланс спроса и предложения
Доктор рассказал больше об источниках капитала для предприятий сферы недвижимости. Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, заявил, что эксперты заранее предсказывали кризис на рынке недвижимости, но его нельзя было избежать.
По словам эксперта, недвижимость — это долгосрочный продукт первой необходимости, поэтому, когда спрос и предложение выходят из равновесия, наступает кризис. Но предыдущий кризис был вызван переизбытком предложения, а этот — дефицитом. Кроме того, предприятия сталкиваются с серьезной нехваткой капитала и не могут открывать больше проектов, что приводит к «замораживанию» рынка.
«Мы наблюдаем, восстановится ли доверие рынка, когда корпорации и предприятия, занимающиеся недвижимостью, выпустят облигации. Совсем недавно крупнейшая корпорация по недвижимости в стране выпустила облигации без какой-либо непогашенной банковской задолженности. «Мы затаили дыхание, наблюдая, но результаты показали, что рынок лишь «ползет» и «ползет», чтобы восстановиться примерно на 30% по сравнению с ожиданиями», — д-р. прокомментировал Ле Суан Нгиа.
По словам эксперта, в настоящее время вся экономика находится в состоянии стагнации, ликвидность испытывает серьезные трудности во многих отраслях, не только в сфере недвижимости. С учетом этих комментариев г-н Нгиа полагает, что трудности на рынке недвижимости могут продлиться до второго и третьего кварталов следующего года.
«Мы не попали в «очаг бури», мы не увеличили предложение доступного жилья, поэтому мы не решили проблему. Как сделать так, чтобы бизнес мог «бесплатно» войти в рынок доступного жилья. Правительству необходимо регулировать ценовую структуру для недорогого жилья, как в Китае, чтобы не отпугивать инвесторов в дешевое жилье. «Если мы не создадим уровень цен на недвижимость, мы не сможем решить рыночный кризис», — считает эксперт .
Источник
Комментарий (0)